住宅ローン

持家に住みながら現金化「リバースモゲージ」と「リースバック」の違いとは

持家に住みながら現金化「リバースモゲージ」と「リースバック」とは

今回は、持ち家を住みながら現金化する「リバースモーゲージ」と「リースバック」の違いについて詳しく解説していきたいと思います。

リバースモゲージとリースバックという言葉は最近よく聞くけど、実際どんなものなのかよくわからないという方は多いと思いますので、初めての方でも理解できるようにご紹介します。

また、なぜリバースモーゲージとリースバックという仕組みが生まれたのかその背景についても解説していきますので、是非参考に♪

リバースモーゲージとリースバッグが生まれた背景

少子高齢化がどんどん進んでいる日本の高齢者の経済的不安(年金など)は年々大きくなってきています。

日本の将来はこの問題がさらに深刻化すると予測されておりこの問題の改善必須といえるテーマと言われています。

 

そして、年金をもらえる65歳以上の方々の中には65歳を過ぎてもなお住宅ローンを払えていない世帯が多く、月々の住宅ローン返済は大きな負担となっているようです。

 

そんな中、住宅ローン返済に苦しんでいる方々の視線を集め、登場したのが「リバースモーゲージ」と「リースバック」という今までになかった融資もしくは買取制度になります。

 

詳しくは下記で紹介していますが、「リバースモーゲージ」・「リースバック」どちらも本人の自宅を利用して資金を調達(融資してもらえたり・売却代金をえることができる)できることが特徴だといえます。

 

現在、2025年には団塊の世代(第1次ベビーブーム世代)と言われた方たちが75歳を超え「後期高齢者」と呼ばれるようになってき、日本が今までに経験のない超高齢社会へと突入していきます。

 

ですので、今回紹介するリバースモーゲージとリースバックと呼ばれるサービスは多くの方が利用したいと思うサービスであり、爆発的に需要が高まっていくと予測されています。

 

リバースモーゲージとは:家を担保にして融資を受ける事

では、さっそくリバースモーゲージとはなんなのか?ということを解説していきます。

リバースモーゲージとは今住んでいる家を担保にして、金融機関からお金を借りられるサービスになります。

その融資限度額は担保にする家の不動産評価額のおよそ50%~80%になります。また、その契約期間は10年や20年などの契約年数を設定するか、契約者本人もしくは契約者の夫婦2人が亡くなって3か月後に売却というケースが多くあるようです。

リバースモーゲージを利用することで、自宅を担保に融資を受けた後もその自宅に住み続けることができ、契約終了後には、金融機関(銀行)によって担保にしていた自宅が売却され、その売却金額によって融資されたお金を一括返済するという形になります。

もちろん、売却して融資額を上回って利益が出た場合は、遺族に返還されるようになっています。

 

リバースモーゲージの注意点(デメリット)

ここで、リバースモーゲージの注意点について紹介しておきます。

リバースモーゲージを利用するには物件やエリアに制限があるということです。

融資対象となる物件としては、「土地付き一戸建て」が中心で、すべての金融機関でアパートやマンションに対応しているわけではないということです。

エリアについてもさらに詳しく解説すると、リバースモーゲージを利用するためには、不動産担保価値の高いといわれる大都市圏か、リバースモーゲージを取り扱っている金融機関の営業圏内に限定されているケースが多いです。

 

ただし、例外もあります。

それが、低所得者を対象としたリバースモーゲージを提供する社会福祉協議会です。社会福祉協議会であれば、各都道府県で融資メニューを用意しているのでエリアの制限も特に関係ないので利用することが可能になるはずです。

 

リバースモーゲージの取扱金融機関

みずほ銀行の「みずほプライムエイジ

西武信用金庫の「生きいきライフ」

東京スター銀行の「充実人生

三菱東京UFJ銀行の「リバース・モーゲージ型住宅関連ローン

福岡銀行の「もっとライフ

住宅金融支援機構の「リバースモーゲージ型住宅ローン

など一部を紹介しております。

リバースモーゲージが気になる方は、お近くの利用したい「銀行名+リバースモーゲージ」で検索してみると取り扱っている場合出てくる可能性があると思います。

 

リバースモーゲージの融資条件

ここでは、東京スター銀行の「充実人生」の融資条件を例として紹介しておきます。

対象者 55歳以上(配偶者50歳以上)で年収120万円以上
資金用途 生活資金、医療費、老人ホーム入居資金、住宅改築資金など
(投資資金や事業資金は除く)
融資額 500万円以上1億円以内(マンションは500万円以上5000万円以内)
金利 基準金利の+2.8%
対象物件エリア 戸建て、マンション(一部エリア)の東京都、埼玉県、神奈川県、大阪市、千葉県、京都市、神戸市

詳しくは、東京スター銀行の「充実人生」で紹介

スポンサーリンク

リースバックとは:家を売却し家賃を払って住み続ける事

次に、リースバックについても解説していきます。

リースバックとは、いったん自宅である家を売却し、売却益を得たうえで、その後家賃を払いながらこれまで通り変わらずに住み続けることができるようにすることを言います。

リースバックは、リバースモーゲージと違い、融資条件を満たすことができない人でも行うことができる現在の家にどうしても住み続けたい人にとって最高の制度であるといえます。

長年慣れ親しんできた我が家を手放すのはどうしても抵抗感を感じずにはいられないという高齢者の方は多いですし、賃貸住宅になることで「固定資産税・都市計画税」、マンションであれば「管理費」や「修繕積立金」といった固定費を支払わなくてもいいという縛りから解放されるメリットもあるといえます。

何度も言いますが、家である自宅を売却したからと言って新しい家に引越す必要もなく、住み慣れた生活環境で生活できるのは安心できる材料とも言えます。

少し前までは、家(実家)は親から子供へ資産などとして受け継がれていくものという形が多かったですが、現在は、家を資産として残さなくても良いと考える親世代が増えているといえます。

また親側の気持ちとしては、家を引き継ぐ際の相続税に苦しんでほしくない・無駄な相続争いになってほしくないという考えが広がってきているといえます。

そういう背景も今後リースバッグがどんどん普及する要因となっていくと予測されています。

 

リースバックの取り扱っている機関

リースバックを取り扱っている企業を紹介しておきます。

ハウスドゥのリースバック

新生銀行の自宅リースバック「新生My Way」

ネットで検索すればあなたの住んでいるエリアのリースバックを行っている会社を見つけることができるはずです。

 

リースバックの条件

リースバックを成立させる買取条件

※リースバックを行っている会社によってこの買取条件は変わってきます(今回は新生銀行の「新生MyWay」を元に紹介しています。)

対象者 申込時に満50歳以上で日本国籍もしくは永住許可のある外国人
資金用途 自由
契約期間 10年で期間終了後、お客様のご希望で所定の審査の上、5年ごとの再契約が可能
但し、再契約時に物件価値が下がっている場合一定の資金が必要になることもある
売却価格 物件評価額の50%または、70%から選択することになる
(2000万円~1億円未満)
賃貸料 売却価格に応じて個別に算定される
取扱物件 昭和リース所定の査定方法による物件評価額が4000万円以上2億円未満の物件
、マンションは区分所有物件。その他新耐震基準など、いくつかの条件を満たす物件

※詳細は新生銀行の自宅リースバック「新生My Way」で。

リースバックのデメリット

  • 自宅が買取になるので通常の売却と違い安くなる
  • 自宅が持ち家ではなくなり借りるという形になるため家賃を支払うことになる
  • 将来的に買い戻すことができない場合、手放すかずっと家賃を払うことになってしまう
  • 買取金額で住宅ローンの完済ができない場合利用することができない

 

リースバックのメリット

  • 売却後も今までと同じ家に住み続ける事ができる
  • 自宅の買取代金を一括で受け取ることができる
  • ご近所さんに知られずに売却することが可能
  • 固定資産税・都市計画税などの毎年かかる税金を払わなくて済む
  • マンションであれば管理費や修繕積立金などを払わなくて済む
  • 今は住宅ローンの支払いが苦しくても将来的に買い戻すことが可能になる
  • 住宅ローンがあっても利用することができる

 

リバースモーゲージとリースバックの違い

リバースモーゲージは

  • 自宅である家を担保に入れてお金を借りることができる
  • 対象者は個人のみ
  • 対象物件は基本的に戸建てのみ
  • 資金用途は基本的に自由

リースバックは

  • 自宅である家を買取り(売却)してもらいその代金を一括で受け取ることができる
  • 対象者は個人・法人どちらも可
  • 対象物件は戸建て・区分所有マンション・工場・店舗など可
  • 資金用途は、制限あり

 

住宅ローンに関連するおすすめの記事