土地活用

土地活用のトランクルーム(貸倉庫)経営のメリット・デメリットと基礎知識

土地活用でのトランクルームはあなたの最適なのか?
トランクルーム経営の基礎知識を全てご紹介します!

 

土地活用でのトランクルームを検討中の方はこんなことを考えているかもしれません?

  • アパマン経営に不向きな土地だからトランクルームを検討中
  • 初期投資額が少ないと聞いたけど本当?
  • トランクルームは本当にリスクは少ないの?
  • トランクルームは高利回りと聞いたけど儲かるの?

今回は、土地活用でのトランクルームについて気になっていることがある方へ、土地活用でのトランクルームのメリット・デメリットはもちろん、基本的な知っておくべき知識をあなたにご紹介します。

 

ただし、絶対にあなたが所有する土地はトランクルームが最適ということは言い切れないので、今回の内容をしっかりと読みトランクルームはベストな選択なのか自身で確認してみてください!

 

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目次

トランクルームとは

トランクルームとは、普段使用しないような荷物を一時的に預けることができる貸しスペースのことを言います。

世間一般では「トランクルーム」や「レンタルボックス」と呼ばれたりします。

個人・法人が契約し、毎月の利用料を払い利用しています。

個人の利用では、季節ごとのレジャー道具(サーフボードやスノーボード、使わなくなったゴルフバック等)、法人では保管しておかないといけないけど、すぐに必要ではない置き場所に困る書類を預けるなど、様々な人たちが利用しています。

最近は、東日本大震災以降から特に利用が急増。家財道具や大切な思い出の品などを預け「リスク分散」のために利用している方もいるようです。

利用者とトランクルーム事業者共に増えてきており、土地活用としてのトランクルーム経営も注目されています。

 

以下の記事では土地活用の種類をランキング形式でご紹介しています。トランクルーム以外の土地活用について詳しく知りたい場合は是非参考にしてください。

 

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トランクルーム・レンタル収納スペース・コンテナの違い

トランクルーム・レンタル収納スペース・コンテナの違いを解決すると以下のような違いが存在します。

しかし、トランクルーム・レンタル収納スペース・コンテナの明確な定義はなく、基本的には、すべて「トランクルーム」と呼ばれることがあるので、ここでは、違いだけを知っておきましょう。

名称 トランクルーム レンタル収納スペース(屋内型) コンテナ(屋外型レンタル収納スペース)
主な運営会社 倉庫会社 不動産会社・倉庫会社 不動産会社・倉庫会社
場所
  1. 事業者所有の倉庫内(屋内)での保管
 

  1. 建物内の倉庫・オフィスビル・マンションなどの一室を仕切って収納スペースとしている。(ビルインタイプ)
  1. 駐車場や空き地などの屋外で、輸送用コンテナなどを積み上げるなどして建築物とした中を区切って収納スペースとしている
環境
  1. 空調管理の有無は事業者によって異なる
 

  1. 各スペースには施錠できるため、セキュリティ機能は高い
  2. 空調管理は行われるが、温度・湿度を管理されている場合と換気のみ行われる場合など事業者によって異なる
  1. コンテナに設けられた換気口による自然換気のみで、空調管理は原則行われない
契約形態 寄託契約
(事業者が荷物を預かり保管する)
賃貸借契約
(利用者が区分されたスペースを借りて自分で収納する)
賃貸借契約
(利用者が区分されたスペースを借りて自分で収納する)
制限 倉庫業法に基づいた認可が必要 特に無し 特に無し
保管物の
出し入れ
事業者の立会いが必要 利用者が自由にできる 利用者が自由にできる
利用時間 時間制限があるものもある 自由(原則。24時間営業の場合もあり) 自由(原則。24時間営業の場合もあり)
預けた荷物の
保証
あり(事業者側に預かった物の保管責任がある) なし(保管責任なし) なし(保管責任なし)
メリット セキュリティレベルは最も高く、安心度が高い(現金・有価証券・宝飾品等を取り扱う事業者もある)
  1. 荷物の出し入れの自由度が高い
  2. 屋外と比較すると荷物の劣化を防げる
  1. 荷物の出し入れの自由度が高い
  2. 比較的費用が安価
  3. コンテナの入口まで車の横付けが可能な場合が多く、利便性が高い
デメリット
  1. 荷物の出し入れの自由度が低い(営業時間内、別途費用発生の場合も)
  2. 比較的費用が高め
  1. 場所のセキュリティは厳重だが、預けた荷物に対しての責任は負ってもらえない
  2. 大きな荷物なども持ち運びは自分で行わなければならない
  1. 屋外にあるため、預けるものによっては劣化の可能性がある
  2. コンテナの敷地内には第三者が侵入しやすい場合もあり、セキュリティ面に不安がある

 

 

コンテナ(屋外型レンタル収納スペース)

 

屋外型レンタル収納スペースは、コンテナと言われる「箱」を外に設置して「荷物」を置くスペースを貸すことで収益を上げる土地活用(投資)になります。

また、土地の有効活用をしたいけど、駐車場としては利用しづらい形や賃貸アパート・マンションを建てることができない土地を持っている方に向いている活用方法です。

 

車で道路を走っているとよく見かけるタイプのトランクルームになります。

 

屋外型のレンタル収納スペースは、

  • 1階のみの平屋タイプ
  • 1階2階に収納スペースがある2階建てタイプ
  • 真ん中に通路がある中通路タイプ

など様々なタイプが存在します。

 

また、基本的には利用者が出し入れしやすいように、利用者専用駐車場を準備しています。

 

屋内型レンタル収納スペース

 

ビルなどのテナントのフロア内部をパーテンションなどの仕切りで「区切り」もしくは大型のロッカーや物置などでスペースを作り、そのスペースを貸し出すことで収益を得る形態をいいます。

 

建物内なので、屋外のようなレンタル収納スペースと違い、利用者目線でいえばセキュリティ面でも非常に安心できるタイプと言えます。

 

屋内型レンタル収納スペースは、テナントビルなどを持っていて、空室が目立ってきたから何か対策をと考えている方におすすめの方法と言えます。

 

 

トランクルームは倉庫業!営業するには国土交通省の許可が必要

 

国土交通省では、倉庫業に対してこのように言っています。

倉庫業とは、寄託を受けた物品を倉庫において保管する事業であり、原料から製品、冷凍・冷蔵品や危険物に至るまで、国民生活・経済活動に欠かせない多種多様な物品を大量かつ安全に保管する役割を担っています。

他人の貴重な物品を預かるという営業倉庫の特性から、倉庫業を営むにあたっては倉庫業法に基づく登録を受ける必要がありがあります。登録を受けるためには、保管する物品に応じた倉庫施設の基準をクリアした倉庫であること、倉庫ごとに一定の要件を備えた倉庫管理主任者を選任すること等が必要となります。

引用:国土交通省「倉庫業法」より

※文章は原文を元にそのまま掲載しています。

 

預託とは:ものを他人に預け、その処理を頼むこと。

ここまで紹介してきた、レンタル収納スペースとの大きな違いは、寄託を受けた物品(荷物)を倉庫において保管する事業だということです。

 

倉庫業を行うためには、国土交通大臣の登録を受けなければいけません。

物を利用者から預かるわけなので、預かっている間の管理責任は倉庫業者が負います。

 

預かっているものに損害を与えると、賠償(保険加入)する必要性が出てくることを把握しておきましょう!

 

 

トランクルームの6つのメリット

初期投資を抑えたい人にはおすすめ!「低い初期投資額」と「高い利回り」

トランクルーム最大のメリットと言っても過言ではないのが、「低リスク」で「高利回り」というです。

利回りは平均で20%以上と言われています。一般的なアパマン(アパート・マンション)経営と比較すると「ガス・水道」も不要、建設コストもかからないので、初期投資額は必然的に減ります。

ただ、アパート・マンション経営と比較すると初期投資額は少ないので、利回りが高かったとしてもアパマン経営のような家賃収入が入ってくるというわけではありません。

 

管理の手間も少なく管理費も楽・修繕もそれほどなし

トランクルームは、基本的にスペースを貸すだけなので基本的に管理することもなく、管理を委託することで、一切自分に負担がかからないようにすることも可能です。

また、多少の老朽化やキズなどがでてきたとしても運営上支障をきたすこともないですし、人がすむわけでもないので入退去時の修繕費がアパマン経営と比較しても少額で済みます。

 

立地が悪いなどの狭小地・変形地でも有効な土地活用として行える

駅から遠い、地形が悪い、アパート・マンションを建てるには土地が狭すぎたり、そもそも形が立てづらい土地だったとしても、トランクルームなら有効活用することができます。

トランクルーム事業を行っている業者にもよりますが、30坪以上、室内なら20坪以上あれば、屋外型屋内型のトランクルーム経営をすることが可能です。

また、駐車場経営ができない土地だったとしてもトランクルーム経営は可能になります。

「老朽化したオフィスビル」といった従来の不動産活用が難しい建物でも、土地活用が可能となります。

 

賃貸アパマンであるようなクレーム原因が少ない

私自身、マンション経営を行っています。数カ月に一度くらいは何かしらの問題・クレームなどが入ることがあります。

しかし、トランクルームは、荷物を補完するシンプルなビジネスで人が入居するわけでもないのでアパマン経営と比較してもクレームとなるようなことはほとんどないといえます。

 

トランクルームの今後の需要・将来性あり

トランクルームは、2020年には市場規模700億円を突破するといわれています。

2008年は市場規模が250億円余りだったのに対し2014年には500億円を突破している、まさに今どんどん成長している市場です。

 

景気の波に左右されづらい・安定稼働しやすい

個人利用率が高く、景気の変動に直接影響されないといった特徴があります。
個人の家庭利用ニーズが強いゆえに、景気の波に影響されにくいのが特徴です。

トランクルームの利用者は、短期間だけ利用される人もいますが、8割の方は長期的な利用をする方が多くいるといわれています。

利用者の方は、

  • 1年以上2年以内18%
  • 2年以上5年以内25%
  • 5年以上24%

という結果が出ているトランクルームもあるほどです。

 

相続税対策としても有効になる

相続対策の観点としては、建物を運営会社に一括借り上げしてもらう場合、建物を5年、10年と運営会社に貸し付けていることになりますので、借地借家法の対象となり、賃貸アパートのように建物は貸家評価(建物評価額が30%減)、その敷地は貸家建付地評価(土地の評価額が約20%減)となるため相続税の節税対策にもなります。
さらに不動産の貸付けとして認められる場合には貸付事業の継続など一定の要件を満たすことで小規模宅地等の特例も適用できます。

引用:不動産賃貸博士より

相続税上、アパート・マンションと「トランクルーム」は同様の効果が得られます。

つまり、評価額が低いため、節税の効果が高いです。

建築費用もアパート・マンションより低コストなので投資のハードルが低くなります。

現金でトランクルームを建築しても、借入金で建築しても、相続税に与える影響は同じとなります。

 

トランクルームのデメリット

トランクルームのメリットをここまで紹介してきましたが、ここからトランクルームのデメリットについて紹介していきます。

用途地域に制限あり

用途地域 トランクルーム
第一種低層 住居専用地域 ×
第二種低層 住居専用地域 ×
第一種中高層 住居専用地域 ×
第二種中高層 住居専用地域
第一・第二種 住居地域 ○
準住居地域 ○
近隣商業 ・商業地域 ○
準工業 ・工業地域 ○
工業専用地域 ○

※上記は、一般的な分類です。申請用途や規模、行政機関によっては、制限事項や建築できない場合があります。又、市街化調整区域については、建築できません。

倉庫業としてコンテナを設置する場合には、用途地域の制限を受けることになります。

表でも掲載している通り

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 市街化調整区域

に倉庫を建築することはできません。

用途地域の制限は、建築確認申請でコンテナの利用用途を倉庫にすることによって発生するのですが、実際に倉庫として使うのであれば、倉庫以外の用途で建築確認申請することはおすすめできません。

仮に法律を無視して、嘘の申請でコンテナを設置すると行政処分の対象になるので絶対にしないようにして下さいね。

 

1室あたりの賃料が低い

アパマン経営と比較した場合、アパート・マンションでは1室の賃料を間取りにもよりますが「4万~10万」など設定することができます。

しかし、トランクルームの場合は場所によって「3800円~」で設定しているエリアのトランクルームもあり、利用料をそこまで高く設定することはできません。

 

集客が難しい

トランクルームの集客は、看板・業者の公式サイト・広告・チラシなどで集客するのですが、トランクルームのポータルサイトの認知度があるわけではないのでまだまだ集客には苦労されると思います。

しかし、現在はHOME`Sがトランクルームの検索を行えるようになっているので今後は集客しやすくなってくるかもしれません。

 

満室になるまで時間がかかる

トランクルームは、家の不要な荷物などを置いたりするものですので、アパマン経営と違い、すぐに満室にするのは難しい場合もあります。

トランクルームの利用者の多くは、自宅近くにトランクルームができたことを知って、そこから徐々に利用者が増えていくという感じになってくるので、アパート・マンションのようにすぐに満室になるとは限りません。

 

アパマン経営と比較すると節税効果は少ない

土地活用といえば、アパマン経営ですが、アパート・マンション経営と比較するとそこまで多くの節税効果を得られるわけではありません。

  • 新品の大型コンテナの法定耐用年数は7年
  • アパート木造は耐用年数22年
  • マンションRC造は耐用年数47年

定率法により、初年度から大きな減価償却費が計上できます。また、7年後には簿価を1円にすることができるため、税負担なく相続・贈与を行うことも可能です。

 

融資を利用してトランクルーム経営をする場合ハードルが高くなることも

トランクルーム経営をおこなう場合、1基50万円~100万円かかるといわれています。

1基50万円でコンテナを準備する場合、10基置ける土地であれば500万円が必要になります。自己資金ですべてまかないスタートすることができればいいですが、現実はそこまでの自己資金を持ってスタートできる人も多くはないはずです。

そこで、利用したのが金融機関の融資ですが、金融機関(銀行)はトランクルームに対してまだまだ理解が足りない点もあり、コンテナを担保としてみてくれないこともあり、融資してもらいにくい投資と言えます。

ですので、トランクルームをおこなう際に融資をしてもらう場合は、土地を担保に融資してもらう方が多いようです。

 

スペースの温度湿度の調整が難しいため利用用途が限定される

屋外型のトランクルームでは、温度や湿度の調整が基本におこなうことができません。

基本的に屋外型のトランクルームでは、外気温の±3~5℃になるといわれています。ですので、荷物の種類は限定されてしまいます。

 

土地活用のトランクルームの方法は主に2つある

土地活用でのトランクルームは主に2つの種類に分けることができます。

それが、「土地貸しタイプ」と「管理委託タイプサブリースタイプ」です。

 

それぞれのタイプを以下で詳しく紹介します。

土地貸しタイプ

土地貸しタイプとは、トランクルーム業者が、所有している土地を借り上げする方法を言います。

土地のオーナーは、建物に対する初期投資は一切なく、負担が一番少ない方法となります。

この方法では、基本的にトランクルーム業者が10年以上土地を借りてくれるので、毎月安定した地代収入を得ることが可能になります。

 

管理委託タイプとサブリースタイプ

管理委託

  • 建物・設備をオーナー自身に初期投資してもらい、業者が管理します

所有している土地にオーナー自身がコンテナ倉庫の建築費用を負担し、トランクルームを建築、その後の募集・管理はトランクルーム業者がおこないます。

稼働率によって、毎月の賃料が変わります。

またこの方式では、オーナーに空室リスクが発生します。

 

サブリース(一括借上げともいわれることもある)

  • 建物・設備をオーナーに初期投資し、業者が固定で借り上げます

土地のオーナー自身が、所有する土地にコンテナ倉庫の建築費用を負担します。建築後、オーナーは業者とサブリース契約を結び、毎月契約で決まった地代収入を得ることができます。

サブリース契約を結んでいる場合は、オーナー側の「空室リスク」はありません。安定した収入を得ることができます。

しかし、サブリース契約で結んだ地代収入が契約年数の更新時に徐々に下げられる可能性も考えられます。

 

トランクルーム経営で必要な条件と設備

トランクルームの経営を行う上で必要なものがあります。ここでは、トランクルームの経営で知っておかなければいけない「条件」や「設備」についてご紹介していきます。

必要な条件

トランクルームの経営で知っておかなければいけない条件というものがあります。必要な条件は以下の通りです。

土地の広さ

トランクルームをおこなう上で必要な土地の広さは

  • 屋外型のトランクルーム30坪程度
  • 屋内型のトランクルーム20坪程度

最低でもこの程度の土地の広さは必要であると知っておきましょう。

用途地域

デメリットでも解説しましたが、倉庫の用途でコンテナを置く場合、用途地域の制限を受けます。

倉庫の用途としてトランクルームを運営することができない用途地域は以下の通りです。

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域(2階以下のみ可)

倉庫業としておこなう場合、制限があるのでこの地域には絶対に建てることができません。倉庫として貸し出すのに、倉庫以外で申請をしてしまうと後で行政処分の対象になるので、注意してください。

 

建築基準

近年、コンテナを倉庫として設置し、継続的に使用する例等が見受けられますが、このような随時かつ任意に移動できないコンテナは、その形態及び使用の実態から建築基準法第2条第1号に規定する建築物に該当します。

このため、一般に、建築基準法に基づく確認申請を行い、確認済証の交付を受けないと設置できませんので、ご留意ください。

また、すでに設置されているコンテナを利用した建築物について、建築基準法に適合しない事項がある場合には、その所在地を管轄する特定行政庁より、違反建築物として扱われ、是正指導や是正命令の対象となりますので、ご留意ください。

詳しくは、以下の関係通知等をご参照いただくほか、所在地を管轄する特定行政庁にお問い合わせ願います。

引用:国土交通省

簡潔に説明すると、コンテナを継続して使用するためには、基礎などでしっかりと固定し、建築基準法に基づいて確認済書の交付を受けないとだめですよ!ということです。

ですので、トランクルームを経営する場合は最初から建築基準法を守っている業者を見つけ、トランクルームを経営することが最も安全かつ安心です。

 

必要な設備等

必要な設備は、絶対にないといけないものというよりも利用者が快適に利用するためにあると良い設備になります。

駐車場

屋外型・屋内型のトランクルームには駐車場は必須の設備になります。土地が狭いトランクルームの場合は、最低1台が止められるような造りになっており、コンテナとコンテナの間が車を止められるようになっています。

しかし、車をぶつけられる可能性もあるためできるだけ広めに確保しておきたいところです。

看板

看板は、トランクルームがあることを認知してもらうためにも必要な設備です。

ライト

屋外型のトランクルームは、24時間いつでも荷物を置いたり出したりすることができるものもあります。夜間だと暗くてみえないことも考えられるんのでLEDライトを設置しているところもあります。

また、ライトは防犯対策にも有効なものなので設置しているのが基本です。

監視カメラ

トランクルームでは、24時間無人なので必ず必要な設備が「監視カメラ」です。監視カメラがあることで、利用者は安心して物を置くことができますし、もし仮に盗難が起こった場合でも犯人を捕まえるために必要な証拠になることもあります。

トランクルームなど管理人がいない場所では必須の設備になります。

 

トランクルーム経営の初期投資額

トランクルーム経営で知っておきたい初期投資額とかかるコストについて解説していきます。

初期費用(投資額)

デメリットの部分でも少し触れましたが、コンテナは1基だいたい

  • 50万円~100万円

かかるといわれています。

基礎から設置することまでを考えるとおよそ1基100万円~150万円前後かかると予測されます。(業者によってコンテナは、アメリカから輸入されることもあり、為替の影響を受けることがあります。)

看板代は大体20万円前後と言われています。

 

しかし、トランクルーム業者によっては、オーナーがコンテナ代などを負担しなくても良い場合もあるので、初期投資額は業者によって変わってくると考えられます。

上記の計算で行うと土地の広さにもよりますが、

  • 建築費用「500万円~1500万円」
  • 看板代20万円

はかかってくるといえます。

 

トランクルームからの収益はどのくらい?

コンテナの大きさなどによっても1部屋いくらで貸し出すのかが地域によってバラバラです。

安いものは3000円代もありますし、1万以上2万円以上取れるトランクルームの部屋もあります。

ですので、一概にいくら収益を上げられるかということは言えませんが、毎月20万円~35万円も可能だということを知っておきましょう!

 

毎月かかるコスト

オーナー自身で経営・管理を行っていく場合は、電気代の負担のみで済むでしょう。

業者に管理を任せる場合は「管理費・清掃代」などを取られることもありますし、フランチャイズを支払わなければいけない業者もあったりします。

収入やコストについては、気になるトランクルーム業者に直接相談することをおすすめします。

 

トランクルームの需要と将来性

現在、国内にレンタル収納・コンテナ収納あわせると、約35.5万室あり、全国で1世帯当たりの収納サービス(コンテナ収納とレンタル収納)のスペース数(室数)は、0.0066室となり、約152世帯に1室となっています。

日本の収納サービスの比較対象として挙げられる米国のセルフストレージ市場は、2011年時点で約2,830万Unit(室)もある(日本の室数はアメリカの約1.3%しかない)。

この数字は、アメリカ国民一人当たり0.09室(11人に1室)、世帯数でいえば約4世帯に1室の規模となります(2012 SELF-STORAGE ALMANACより算出)。仮に、アメリカの1/20の市場規模に達するとしたら、現在の約4倍まで市場は成長する可能性があります。

既に拠点の集中する首都圏(1都3県)でみてみると、0.0140室と全国の約2倍の供給密集度となっている(約71世帯に1室)。さらに都県別にみると、東京都0.0163室(約61世帯に1室)、神奈川県0.0136室(約74世帯に1室)、埼玉県0.0145室(約69世帯に1室)、千葉県0.0081室(約124世帯に1室)となっています。

したがって、東京都に限定していえば、アメリカのセルフストレージ市場の1/20規模まで、ようやくたどり着いたともいえます。

アメリカでは既に市場からも、生活者からも「収納サービス(セルフストレージ)」の認知度は高く、生活(ライフスタイル)の一部になっているといえます。生活者に寄り添うようなサービスがなくても、生活者が自発的に利用できる市場環境にあるといえます。

引用:トランクルームキュラーズ「トランクルームマーケット情報」筆者:菅原章氏

 

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トランクルーム経営での注意点

悪い口コミ

商売である以上、利用者とのトラブルが0であることは絶対にありえません!そこで、考えられるトラブルの原因をここで注意点として紹介しておきます。

 

利用者とのトラブルを避けるためにも約款を定めている信頼のある業者と提携する

屋外型のトランクルームを経営する場合、日差しや風雨に直接当たることになります。

コンテナ内は基本的に空調設備はありません。ですので、コンテナ内の環境のコントロールが難しく、トランクルームの利用目的を限定してしまうことになります。

また、今まさに真夏でひどいところでは40℃を超える気温になっているエリアもありますが(2018年8月)、真夏になると、コンテナ内は密閉空間となり、空調設備もないのでコンテナ内は非常に高温になります。

熱や水に弱い電気製品を収納するのには適しているとはいえないのです。

のちのちトラブルにならないよう、この点などは利用者の理解を得ておかなければならないところなので、契約時に利用に関する約款を定めているような信頼と実績のある業者と協力して行っていくと安心かと思います。

仮にご自分ですべて経営する場合は、士業の方などと話しながらトラブルが起こりづらいよう契約書などを作成していくことが大切です。

 

見た目が良くなくてクレームが入ることもある

コンテナなので見た目が決していいとは限りません。

最近のトランクルームは、見た目もおしゃれでスタイリッシュなトランクルームも見かけるようになりましたが、日本中のトランクルームがすべてそういうわけではないのが現状です。

周辺エリアの景観と合わない場合や地域によっては、いきなりコンテナが並んだトランクルームができると周辺住民からのクレームがないとも限りませんね。

 

最近急増のトランクルームでの問題点

「この数年、賃貸料を滞納したり、荷物を預けたりしたまま利用者と連絡が取れなくなるケースが急増しています」──こう話すのは、首都圏のある貸倉庫店の店長である。借り主に何度も連絡するのだが、なしのつぶてのまま契約上の日数が経過し、預けられた荷物を仕方なく処分することも多いそうだ。

「処理業者を呼び、見積もりを取った上で荷物を処分します。買い取ってもらえる荷物はある程度値段もつきますが、処分費用の方が高く、滞納された賃貸料だけではなく処理費用まで負担しています。しかし、実は他に頭を抱えている問題があるのです」

驚いたことに、トランクルームに預けられている荷物の中に、位牌(いはい)や骨つぼに入った遺骨が見つかることも多いという。処理業者もさすがに位牌や骨つぼを引き取ることはない。警察に連絡しても、事件性がないため協力を得られない。その結果、会社の保管室には数多くの位牌や骨つぼが並んでいるそうだ。

時には、借り主と連絡が取れて、「滞納の賃貸料は支払わなくてもいい。お願いだから位牌や遺骨だけは引き取ってください」と伝えるのだが、取りに来る人はほとんどいないという。

引用:毎日新聞経済プレミアム「貸倉庫に遺骨放置」に見る葬祭ビジネスの変化」より

 

トランクルーム経営をスタートするまでにかかる日数

トランクルーム経営を始めるまでには付き合う業者などによっても変わってきますが、およそ「1カ月~2か月」以内には開業することができます。

 

トランクルームを開業するまでの基本的な流れ

設計から竣工まで

  1. 1次設計
  2. 地盤調査
  3. 施工図面構造計算
  4. 建築確認申請製造手配
  5. 建築確認済証コンテナモジュール製造
  6. 基礎工事約10日輸送・入管・搬入
  7. 建築工事
  8. 完了検査
  9. 竣工

※「=」は同時進行

トランクルーム業者

ストレージ王

イナバボックス

エリアリンク

ドッとあ~る

 

土地活用のトランクルームがおすすめな人

  1. アパート・マンションを建てられない・駐車場にもできない狭小地・変形地も土地を持っている人
  2. 初期投資額を少なく有効な土地活用をおこないたい人
  3. 投資は不安なのでできるだけ早く投資分を回収できる活用法実践したい人
  4. 大きなリスクを抱えたくない人
  5. 駐車場経営があまり良くなく別の土地活用方法を探している人
  6. 所有する建物の空室・空きスペースの有効活用をしたい人

 

このほかにも、住環境があまり良くないエリアに土地を持っている方も「トランクルーム」は有効な土地活用になります。

住環境があまり良くないエリアというのは、近くに線路や高速道路があり騒音・振動がひどいエリア・高い建物に囲まれて日が当たらない土地のことをいいます。

 

トランクルーム以外の土地の有効活用方法を探る

土地活用は、トランクルームのほかにも様々な活用方法が存在します。

 

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人それぞれ土地活用をする目的は様々ですが主にこのような目的を持って土地活用を検討されているはずです。

  1. 新たな収入源を模索している
  2. 節税対策・相続税対策として

 

このような目的をかなえるためにも土地活用では「土地活用プランを比較する」ことが非常に重要です

 

土地によって広さや形はそれぞれ違うので、その土地にあった「最適な土地活用プラン」を模索することが大切なのです。

 

しかし、自分では最適な土地活用プランを見つけるのは大変です。そこでおすすめなのが

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トランクルームで成功した土地活用事例

口コミかわいい

月極駐車場の空いた部分で

月極駐車場の空いた部分で

近年、月極駐車場約12台分が空いてしまい、困っていた地主様。そこで駐車場の空いている部分を詰め、12台分のスペースでイナバボックスの運用を開始。
約45棟のイナバボックスを設置し、駐車場とイナバボックスを併設した有効活用が可能になりました。

変形地での有効活用

変形地での有効活用

駐車場やアパートを検討しても、変形地のため効率が悪く、活用方法に悩んでいた地主様。
イナバボックスの設置により、豊富な種類の物置を並べることで、変形地でも効率の良い土地活用が可能になりました。

閑静な住宅街での有効活用

閑静な住宅街での有効活用

収納事業を検討していたが、住宅街の為外観に不安のあった地主様。
まるでカフェのようなオシャレな外観の「INABA96」を設置することで、閑静な住宅街でも景観を乱さない、ぴったりな有効活用が可能となりました。

ビルの空きテナントを利用して

ビルの空きテナントを利用して

ビルの老朽化が進んだことによって1フロアが空き、長期間テナントが決まらずに悩んでいた地主様。
流行り廃りのない、他業種より低投資で事業が可能であるイナバボックスに転用することで、有効な活用が可能になりました。

引用:イナバボックスより

トランクルームの土地活用をおこなったオーナーの口コミ

口コミ

お洒落な外観と住宅街に自然と溶け込むトランクルーム

トランクルームで土地活用を行いたいと考えていました。
所有地は住宅街の中にあり、よくあるコンテナのトランクルームでは景観を乱してしまう可能性があるため悩んでいました。

しかし、私が土地活用について相談したトランクルーム業者は、外観はオシャレな店舗のようみえるコンテナで、住宅地の中でも異彩を放つことなく、警備体制も万全なので近隣住民の評判も上々です。

今ではトランクルームの土地活用をおこない本当に良かったと夫婦ともども感じています。

(40代/サラリーマン)

変形地を最大限に生かせるトランクルーム

変形地を所有していて、どうにか土地活用を行いたいと考えていました。

最初は、賃貸アパートを検討していましたが所有する土地の形では難しく、コンテナでは1つ1つのサイズが大きかった為、無駄なスペースができてしまうということで活用方法に困っていました。

しかし、あるトランクルーム業者にお願いしたところ、通常のコンテナよりも小さなサイズの物置があり、その物置を利用することで、変形地でも効率的にスペースを殺すことなく配置をしてもらったおかげで、満足できる収入が生み出すことに成功しました。

今までいくつもトランクルーム業者の方に相談してきましたが、土地の形から満足できる収入はあまり見込めないと諦めていました。

最終的に、土地を最大限に活用することができ嬉しく思います。

(50代/サラリーマン)

土地活用でのトランクルーム経営でよくある質問

トランクルームのオーナー(経営者)はどんな人が多いのでしょうか?

土地やテナントの活用をお考えの地主・オーナーをはじめ、投資家の方、また副業的な投資を希望する会社の経営者や役員の方はもちろん、一般のサラリーマンの方にもトランクルーム経営を行う方がいます。

 

最短どのくらいの期間で出店できますか?

トランクルーム業者によっても変わりますが、1カ月~2ヵ月前後でスタート可能です。

ただし、出店は目的(投資、土地活用)や契約プランによって発生する作業が異なるため、多少の誤差は発生します。

 

土地、ビルなどの物件を所有していませんが、トランクルーム経営は可能ですか?

勿論可能です。

トランクルームの経営は所有の物件を活用する方法はもちろん、「投資」という形で、土地を持っていない方でもトランクルーム経営をされる方がいます。

 

利回りは当初の運用計画通りになりますか?

トランクルーム業者によって変わりますが、実績とノウハウを持つ信頼できる業者を選ぶことで計画通りにいく可能性は高いといえます。

精度の高い市場分析、稼働率を高めるための集客をサポートする体制を整えているトランクルーム業者を探しましょう!

 

稼働率の安定性が心配です。本当に安定しますか?

トランクルームは、最初の集客が肝心ですが、すぐに満室になるわけではありません。

トランクルームは、「サービス利用期間が長い」という特性があるため、稼働率の安定は他と比べても高く安心です。満室になるまで大変ですが、およそ数カ月で満室になり、徐々に安定的に稼働することが予測できます。

経営開始からどのくらいで初期投資費用の回収が可能ですか?

投資スパンが長い一般的なアパート・マンション等の不動産投資と異なり、トランクルーム投資では約5年程度~長くても10年での投資回収が可能と言われています。

 

トランクルームのオーナーとして発生する業務はどのようなものでしょうか?

オーナー側の業務は、契約形態などによって全く変わってきます。

全て自分で経営を行う場合は、契約・解約、それにともなく各種の事務作業、また集金業務、保証会社との契約が中心となります。また、定期的な清掃業務をおこなうことになります。

土地を貸して、トランクルーム業者が経営を行う場合は、基本的に何もすることはありません。毎月地代収入をもらうのみです。

盗難などの防犯対策はどうなっていますか?

トランクルームは24時間人が管理しているわけではありません。

知っている限り、私が知っているトランクルームで過去に発生したことはありませんが、万一に備え防犯カメラ、セキュリティカードなどの導入により、盗難防止対策をとっています。

 

料金を支払いをしない利用者がいた場合どのような対策をとれば良いのでしょうか?

料金回収が滞っている利用者に対しては、管理会社がいれば管理会社の担当者が督促請求を送り支払いを促します。

保証会社による6ヶ月の代弁済がありますので、その間にお支払頂けない場合には、契約を解除させることが可能です。

 

トランクルームを利用するお客様はどんな方達ですか?またその用途は?

トランクルームがあるエリアによって様々ですが、「個人7割、法人3割」が平均的な割合と言えます。

住宅の狭小化で収納スペースが減少していることで個人利用に拍車がかかっています。

法人においても、省スペースでの開業や事業所のスペース有効活用のために、保管義務のある書類や什器、機材等の保管のために利用しているようです。

 

利用中止、解約のリスクが心配です。

トランクルームは他のサービスと比べ利用期間が長い点がポイントです。

「一度利用を開始すればなかなか離れていかない」という特徴があります。

解約の主な理由は引っ越しや転居などで、代表的な市場調査でも、継続利用の意向が8割を超えるという点からも退去リスクの少ない土地活用方法だといえます。

 

土地活用のトランクルーム(貸倉庫)経営のメリット・デメリットと基礎知識:まとめ

いかがだったでしょうか?

土地活用でのトランクルームについてはご理解いただけましたか?メリット・デメリットは把握できたでしょうか?

土地活用では、土地ごとで最適な活用方法が違います。賃貸アパート・マンションに向いている土地もあれば、駐車場に向いている土地もあり、もちろん、そのどちらにも向いてない土地もあります。

もし、アパマン経営・駐車場経営に向いておらず、どうするべきか悩んだ時は、コインランドリーやトランクルーム経営について検討してもいいかもしれませんね。

 

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特に信頼できるといわれているのがNTTデータグループが運営する「HOME4U土地活用」です。下記の記事では、HOME4U土地活用の口コミ・特徴・メリットなど気になることを徹底的にまとめてみました。

 

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