不動産のプロが教える！【土地活用の流れ】

遺産相続で、相続するものとして多くの方は「現金」・「家屋」・「有価証券」等を相続するイメージをお持ちでしょうが、土地を相続する人は実に約４割を占めます。

出典：国税庁より

国税庁によると、現金で相続する方が増えてきているものの、まだまだ土地を相続する割合のほうが多いというデータが出ています。

このことからもわかる通り土地活用で悩んでいる方はあなたも含め多くの方が悩んでいます。

 

そして、その多くの方が「土地」を有効活用できず「遊休地」化や税金を払うと赤字になる「活用方法」しかできていないのが現状です。

 

ここでは、有効な土地活用方法を解説するとともに、収益を最大化する上手な土地活用方法などのアドバイスも行います。

 

土地活用であなたが悩んでいるのであれば、まずは「土地活用の流れ」を知ってもらい有効な土地活用方法を知って、前向きになれるよう役立てればうれしく思います。

土地活用の流れは大きく分けると２パターンある

土地を有効に活用できていないため、なにかいい方法はないだろうか？と思いこの記事にたどり着いているはずですが、土地活用の流れは基本的に２つのパターンに分かれます。

1. 土地活用会社に建物を建ててもらう
2. 法人・個人に土地を貸す（定期借地等も含）

 

土地活用には、「太陽光発電」「駐車場経営」「アパート・マンション経営」等、様々な土地活用の方法が存在しますが、基本的にはどの土地活用方法も、この２つのパターンに当てはまります。

 

土地活用の種類と相談先について詳しく知りたい方はコチラの記事を参考にして下さい。

 

土地活用会社に建物を建ててもらうケースの流れ

土地活用会社に建物を建ててもらうケースの代表的な土地活用は、ご存知の方も多いと思われる「アパート・マンション経営」です。

土地活用会社にアパート・マンションを建ててもらいアパマン経営を行っていく場合はこのような流れになります。

以下ではこのアパマン経営の土地活用の流れを詳しく紹介します。

２－１．土地活用会社に相談

まずは、土地活用会社に相談することから土地活用の流れは始まります。

土地活用会社には、最適な土地活用は何かを提案してもらうこともできるので、あなたが所有する土地にベストな土地活用方法を提案してもらいます。

アパマン経営であれば、アパートにするのかマンションにするのか、予算はいくらまで可能なのか戸数はいくつまで可能なのかなど相談していきます。

• 信頼できる土地活用会社と担当者を見つけることが重要

 

２－２．土地診断

本格的に、土地活用方法を決めたら「土地診断」をおこないます。

所有する土地の「道路」「給排水」「地耐力（地盤の強さ）」などを実測調査していきます。土地活用会社に賃貸住宅建築のためのチェックをしてもらいます。

• 敷地調査
• 法規チェック

をおこないます。

 

２－３．需要調査

土地の診断を行ったあとは「需要調査」です。

周辺の既存の賃貸住宅の基礎データと最近の入居者動向に元に「家賃」「敷金・礼金」等の相場を算出していきます。

さらに、ターゲットとなる入居者の有無（重要）をチェック。ここで、環境の調査や分析もおこないます。

• 家賃相場の調査
• ライバル賃貸住宅の調査
• 入居動向調査
• 立地・環境などの調査

をおこないます。

２－４．経営計画

経営計画では、「金融機関の融資」をしてもらうための計画や長期的な収支計画を立てていきます。

専門家とともに、経営計画書の作成、税務診断などのアドバイスをもらいます。

• 収支計画を立てる
• 資金計画を立てる
• 税務対策を立てる

を行います。

２－５．建築計画

入居者のニーズを調査し、あなた（オーナー）と入居者のイメージにあうデザインや間取り、設備などを設定し、駐車スペース、植木などを含めた計画を作成し、提案してもらうことになります。

• 賃貸住宅の外観デザイン・間取り
• 駐車場
• 植木などの配置計画

をおこないます。

 

２－６．契約

デザインまで決めると「各種契約」を結んでいきます。

契約は非常に重要な項目です。いくつかの書類にサインをしていくので信頼できる企業を見つけておくとその後の流れも安心ですね。

契約時の書類にはしっかりと目を通して内容を理解してサイン・印鑑を押すようにしましょう。

２－７．施工

次に契約が結ぶと賃貸住宅の「施工」になります。

いよいよあなたのアパートもしくはマンションの建築がスタートします。

• ここから建物を立てていく

 

２－８．工事検査

竣工前に「検査」を行います。

ご自宅を立て方であれば知っていると思いますが、建物を建てた後は検査を行います。

この部分も信頼できる会社に依頼しておけば、何か問題があってもすぐに対処してくれます。

竣工検査とは、工事の終了時に、外構も含めて完成した建物に不具合がないかをチェックするための検査のことです。
工事が完了し、建物が完成すると、建築基準法に基づいて、特定行政庁または第三者機関による「完了検査」が行われます。それとは別に、施工会社・工事監理者・施主によって行われる最終的な検査のことを「竣工検査」といいます。特に施主が立ち会って行われる検査を「施主検査」ともいいます。
竣工検査では、最初の仕様書や設計図面通りに仕上がっているかどうか、キズが入っていないかどうか、設備などが正常に作動するかどうかなどを、ひとつひとつ確認していきます。この段階で不具合があれば手直しがなされ、その仕上がりが確認された後で、施主に引渡されることになります。

引用：HOME‘S

 

２－９．入居者募集・竣工・お引渡し

効率の良い土地活用会社であれば、この時点ですべての部屋が埋まっている「満室」状態にしてくれています。

施工から最短では３カ月～１年くらいで建物は完成します。竣工については、建物の種類と階数・施工業者のスケジュールによっても変わってきます。

大手の土地活用会社（ダイワ等）であれば相談～施工～管理まですべておこなってくれます。

• 竣工は最短３カ月～
• 竣工は建物の種類（木造やSRC・RC・階数等）によって変わる

 

２－１０．アフターサポート（管理）

建物の管理は

• 入居者募集
• 清掃
• 家賃回収
• クレーム対応

が含まれています。

入居者とのやり取りを請け負ってくれます。管理してくれる会社選びも非常に重要です。

 

以上が「土地活用会社に建物を建ててもらう」との流れを紹介しました。

特にアパートやマンションなどを建てて行う土地活用方法は億に近い金額もしくは億を超えるお金が動く土地活用方法になります。

ですので、相談から竣工・アパマン経営開始まで２年近くかかる場合もあります。

 

ここから、「法人や個人に土地を貸す土地活用方法」について紹介していきます。

土地活用で企業や個人に土地を貸す時の流れ（定期借地含む）

土地を貸す場合は、建物や舗装・機材でかかる費用などすべて事業を行う法人・個人が負担してくれます。

土地のオーナーは、基本的に「土地を貸す」だけなので、経営的なリスクを背負う必要が全くありません。

収益は、毎月の家賃収入（地代収入）だけなので、本当にリスクが少ない土地活用の方法となります。

 

土地を貸す場合の流れは以下の通りです。

土地を貸す場合はこのような流れになります。

以下ではこの流れを詳しくご紹介していきます。

定期借地のメリット

「定期借地権」とは平成4年に施行された新借地借家法により制定され、野村不動産と「定期借地権設定契約」を結び、土地オーナーに様一時金を支払います。その土地に定期借地権付きマンション・戸建住宅を建設、借地人（ユーザー）に分譲し、借地人からは土地オーナー様に毎月の地代が支払われます。50年以上借地期間終了後建物を取り壊し更地で返還します。

引用：野村不動産より

• 契約期間終了後も土地が還ってくる
• 長期の地代収入（20年間等）が入ってくる
• 金融機関などの借入無しで土地活用が可能
• 経営することがないのでリスクが非常に少ない
• 更地の場合に比べ、税務上のメリットもある

 

相談

土地活用会社に相談して、土地を貸りてくれる法人などを探していることを伝えましょう。

• まずは、相談することからがスタートです

 

現地調査

土地活用会社がここで本当に事業を行うことができるのかなど調査することになります。

また、借りる側が建物を建てても問題ないかの調査を行うこともあります。本格的に話が進んでいる場合で境界線の確認などを行う場合もあります。

 

提案

調査が終わると、相談した土地活用会社からこのような事業をここで行う企業をみつけてきましたという連絡があります。

いかがでしょうか？という提案があると思いますので、問題なければそのまま進めてもらいましょう。

 

交渉・調整・合意

ここでは、主に毎月の地代収入でどうでしょうか？という話合いになります。

覚書などで問題なければ印鑑を押します。地代収入は周辺の相場で１坪いくら？で計算した金額が提示されますので納得できれば印鑑を押して話を進めていきます。

敷金などの設定・相場・何年契約なのかという事を主に話していくはずです。交渉事での書類は、仲介に入ってくれる土地活用会社がすべて準備してくれます。

 

借地契約の締結

お互いの条件が合致すれば、いよいよ「契約書」を交わします。

借地契約書を結びます。

契約を結ぶ前に覚書で契約内容を確認することができるはずですので、心配な方は契約前に「司法書士」もしくは不動産に詳しい「弁護士」の方に問題ないか確認してもらうことをおすすめします。

 

完成・事業開始

契約締結後は、敷金と「毎月の家賃（地代）収入」が振り込まれる流れになります。

 

営業を受けているなら土地活用のチャンス！！しかし、騙されてはいけない！

土地活用を検討している多くの方は、一度くらい所有している土地を

• 売却してくれませんか？
• アパート建てませんか？

など営業を受けたことがあるのではないでしょうか？

 

しかし、そのような場合はその話を鵜呑みにして話を進めていってはいけません。

 

理由はもっと良い条件で売却・土地活用方法が見つかる可能性が高いからです！！

 

私の実家の隣には200坪ほどの畑があります。今は住宅街になったのでその規模の土地は周辺では珍しくなりました。

 

よく「売却してくれ」といわれるようになり、いくらで売却できるのか聞いたところ

• ２０００万円

で買ってくれるお客様がいらっしゃいます。と営業の方にいわれました。

しかし、実際は3000万円で売却が可能だということを知りました。

 

このように、単なる飛び込み営業を真に受けて言われるとおりにそのまま話を進めていくと必ず損をするという事を理解しておきましょう。

 

遊休地を売却する場合

土地を売却する場合は、必ず査定をしてもらいます。

しかし、不動産会社１社だけに査定をしてもらうのは良い売却方法と言えません。もし、所有する土地を売却する場合はコチラの記事を参考に売却することをおすすめします。

この記事では、家やマンションの売却方法を紹介していますが、土地もしっかりと査定価格などを比較して売却することが重要ですので、是非参考にしてみてください。

 

遊休地を土地活用する場合

土地を遊休地として所有している方のデメリットは

• 税金だけを払っている状態

これに限ります。

 

しかし、上手に土地活用を行っていけば、イメージしている以上に収益を生み出す可能性があります。

 

まずは、土地活用にはどんな種類があるのか？そして、どんなところに相談すればいいのかを知るためにコチラの記事を参考にしてください。

 

以下からは、土地活用のメリット・デメリットを紹介し、その次に土地活用を成功させる土地活用の流れについて紹介しておきます。

 

土地活用のメリット・デメリット

土地活用をするメリット

1. 税務対策となる
2. 安定した収入を生み出すことが可能
3. 地域に貢献することができる

土地はただ保有するだけでも税金などの経費が掛かってきます。土地は相続で引き継ぐ方が多いですが、広大な土地を相続したばっかりに税金を払うだけでもすごくお金がかかって大変という方もいらっしゃいます。

土地活用を行えばこの税務対策にもなり、今までにはなかった安定した収入源を作ることも可能になります。

また、その地域で不足しているサービスを提供できる建物を建築することで、地域に多くの貢献をすることも可能になるのです。（保育園不足なら保育園を誘致する等）

土地活用のデメリット

1. 遊休地にしておくだけでも経費がかかる
2. 放置しても管理しなくては近所に迷惑をかけることもある
3. 必ず成功するとは限らない

 

土地活用のよくある悩み！ベストな土地活用を実現するために必要な事

土地活用の相談先ってどうやって見つけますか？

その相談先は信頼できそうですか？

 

土地活用で一番多い悩みが
「どこに相談したらいいのかわからない」です。

 

不動産売却であれば、不動産会社に相談すればいいだろうと不動産に詳しくない方でもイメージすることができますが、

 

土地の活用方法は、何をしたいのかイメージできていればその会社を探すだけですが、なにもわからない状態だとどこに相談したらいいのかわからないですよね？

しかも、その会社が信用できるのかもわからない。

 

この部分では、土地活用で一番多い悩みである「信頼できる相談先」をみつけて
ベストな土地活用方法を見つける賢い土地活用方法の流れを解説します。

 

これを行うだけで、土地活用を成功しやすくすることが可能になります。

 

また、土地活用の種類を知りたい方は下記の記事を参考にしてください。

≫≫【知らなきゃ損】プロがおすすめ有効な１０の土地活用ランキング

是非この流れで土地活用を成功させられるように行動していきましょう！

 

不動産のプロが教える！【土地活用の流れ】まとめ

いかがだったでしょうか？

土地活用は大きく分けると２種類ある

1. 建物を建てて土地活用する方法
2. 土地を貸して土地活用する方法

でしたね。

土地活用は、その土地ごとで形・広さなどが変わってきます。ですから、土地活用を検討しているのであればあなたが所有する土地にベストな「活用方法」を見つけることが重要になります。

 

また、土地活用ではどんな会社に相談をすればいいのかわからないという方が非常に多くいらっしゃいます。

そんな時は、土地活用プランを一括で複数の企業に提案してもらう「資料請求サービス」を利用しましょう。

資料請求したからと言って必ずその土地活用をしなければいけないわけでなく、あくまで参考にするだけでも結構です。

 

これから土地活用する方は是非参考にしてください。

最後まで読んでいただきありがとうございました。