不動産売却

不動産売却でかかる諸費用一覧|費用を安くするコツ

不動産で気になる諸費用の金額と種類と費用の削減方法を徹底解説

今回は、不動産売却する際にかかってくる費用はどんなものがあり、いくらくらいかかってくるのか気になっている方へ不動産売却の諸費用をどこよりも詳しく解説していきます。

例えば、不動産売却でかかる費用が気になっている方はこんなことを考えていないでしょうか?

自分の不動産を売りたいけど、売るために必要な費用ってなんだろう?

売却した後にローン完済後、どれだけ手元に残るのだろうか

できるだけ諸費用のコストを抑えたいけど、抑えられるないかな?

不動産を売る際には、マンション、土地、戸建、どの不動産であろうとも、必ず経費がかかってきます。

もちろん売れた金額がそのまま、あなたの手元に入る訳ではないことを把握しておきましょう。

そして、世の中には全く同じ不動産は存在しないため、一つ一つ、売却に要する諸費用は変わってくることを理解しておいてください。

しかし、どの不動産であっても売却にかかる諸費用は、削減することが可能です!

大切な不動産の売却を考える上で、まずどれだけ売却に経費を要するのかを考えてから、売出金額の決定や住み替え先への資金計画、資産替え、今後のライフプランを立てていく必要があります。簡単に言うとあなた次第で、手元に残るの金額は変わってくるのです。

諸費用では削減できる部分とできない部分があり、あなた自身で戦略を立てた上で、不動産会社に売却の相談をしましょう。

それでは、どういった諸費用が実際にかかってくるのか、解説して行きます。

1.不動産売却でかかる6つの諸費用と費用の削減方法

不動産売却でかかる費用その①【仲介手数料】

不動産を売却する際に必要となる費用で、実際に買手に売れた場合、不動産会社に支払う手数料です。

不動産を調査し、安全な取引の実現や仲介をした報酬として、支払うものです。
宅建業法という不動産取引の法律で、上限金額が決まっています

実際に売れた金額によって、支払う仲介手数料の上限が決まってくるため、固定でいくらかかるという訳ではないことに注意しましょう。

また、仲介手数料には消費税がかかってくることも頭の中に入れておいてください取引の金額が大きくなれば、仲介手数料に対する消費税も高くなります

 

仲介手数料の上限金額は次の通り

200万円以下で売れた場合

成約価格(売れた価格)×5%×消費税 Ex)

150万円で、持っていた不動産が売れました!
→150万円×5%×1.08(消費税)=¥81,000(仲介手数料)

 

200万円超ー400万円以下で売れた場合

成約価格(売れた価格)×4%+2万円×消費税 Ex)

300万円で、持っていた不動産が売れました!
→(300万円×4%+2万円)×1.08(消費税)=¥151,200(仲介手数料)

 

400万円超で売れた場合

成約価格(売れた金額)×3%+6万円×消費税 Ex)

4,000万円で、持っていた不動産が売れました!
→(4,000万円×3%+6万円)×1.08(消費税)=¥1,360,800(仲介手数料)

 

どうでしょう?仲介手数料って結構かかるものなんです。

そもそもこの仲介手数料って安くすることができる費用なのでしょうか?

実は、この費用こそが、最も抑えることができる費用なのです。

 

冒頭で説明した通り、あくまで仲介手数料は、不動産会社が受け取ることのできる上限金額が定められているので、この金額より安くすることが可能になります。

 

基本的には、上限金額であなたに不動産会社の営業担当者は、媒介契約書(売却の委任状)にサインさせるでしょう。何も考えず、サインしてはなりません!

特徴としては、大手の不動産会社は、上限の仲介手数料を必ず、提案します。

 

なぜなら、地元密着型の不動産会社よりも、資金力が豊富であるため、たくさんの広告料を確保していたり、顧客を多く持っていたり、ネームバリューがあるため、顧客も安心して取引できることを理解しているからです。

  • 地元密着型の不動産会社よりも仲介手数料は高いけど安心して取引ができる
  • 大手の不動産会社なので、売却のサポートメニューが充実している
  • 広告料が多く、地元密着型の不動産会社よりも早く売れる可能性が高い

大手不動産会社は仲介手数料を、安くしない代わりに、アフターサービスや安心のできる取引、成約までのスピード感を得られるのです。

地元密着型の不動産会社は、大手の不動産会社と比較して、ネームバリューの面で劣ります。

差別化を図ろうとすると、広告力や持ち顧客では大手不動産会社には敵いません。そこで、仲介手数料を安くしてでも、媒介契約を結ぼうとする特徴があります。

 

仲介手数料は安くできる費用ですが、仲介手数料が安いからといって、その不動産会社に任せるのではなく、不動産会社の様々な強みを理解した上で、少しでも仲介手数料が安い不動産会社に任せましょう。

 

不動産売却での仲介手数料を安く抑えるコツ

不動産売却を相談する時に1社だけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう!

今はインターネットで不動産一括査定といって、ボタン一つで、複数社の不動産会社に売却の査定を依頼することができます。

実際に各不動産会社の営業担当者が、自宅に訪問するもしくは電話・メールで査定の結果報告をすると思います。

このタイミングで、「御社の仲介手数料はいくらですか?」と単刀直入に伝えてみましょう。どの不動産会社の担当者も上限の仲介手数料を説明するでしょう。

 

ここからがポイントです!

営業担当者に複数社で、査定を依頼していることを伝え、他社は仲介手数料を具体的にいくら安くするという話が出ているのなら、正直に伝えてみましょう。

営業担当者も媒介契約欲しさに、仲介手数料を安くするケースが多いです。

仲介手数料は安くできる費用ですが不動産会社によっては、安くしたことによって本来は受けられることのできたサービスが受けられなくなる場合もあるので、じっくりと不動産会社の営業担当者の提案を聞きましょう。

売却した後に、売主が負わなければならない責任を一定までの金額であれば、保証してくれるサービスを提供している不動産会社が増えて来ています

 

例えば、売れたマンションの給湯器や配管が運悪く、引渡し直後に壊れて、責任期間内に補修依頼がきた場合は、補修する金額を負担しなければなりません

床下の配管が壊れた場合は、フローリングをめくって、どこが故障しているのかを発見し、補修してからフローリングも元どおりにしないといけないため、300万円もの金額を売主が負担したケースがあります。

仲介手数料を値切ったために、そのサービスを受けられず、手取りの金額が大幅に減る場合もあるので、一概に安くすれば良いという費用ではないですが、じっくり考えてみてください。

 

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不動産売却でかかる費用その②【登記費用】

現在、所有している不動産の権利を変える際に必要になってくる費用です。

登記とは、権利の保全や取引の安全性を求めるために作られた日本の権利に関する管理のシステムです。所有者が変わるたびに、登記簿に記載される権利の内容は変わります。

簡単にいうと、この不動産は誰のもの?どんな権利が付いているの?というのを法的に証明するためのシステムです。

売却する不動産についている権利(抵当権等)を消す作業と新しい所有者に移す作業を売主と買主が協力してします。

消す作業は売主側で、新しく移すもしくは設定する作業は買主側の費用負担となります。

基本的には、司法書士と呼ばれる登記の専門家に依頼して、委任するのが一般的です。

あなた自身で登記手続きをすることも可能です。しかし、売却の登記の場合は、費用としてさほどかからないので、手間を考えると、司法書士に委任することをおすすめします。

 

売却についての登記費用については、次の通り費用がかかります。

種類別の登記費用

・登記簿記載の住所と現在の住所が異なる場合:住所変更登記
→物件を購入した時の前の住所等で登記をしていて、現在の住所と違う場合

・登記簿記載の名前が異なる場合:氏名変更登記や相続登記
→結婚をして、姓が変わった、父から相続を受けたが、まだ登記上、父の所有から変えていない場合

・抵当権設定がある場合:抵当権設定抹消登記
→住宅ローンを金融機関借りて、銀行から抵当権が設定されている場合。

大まかに分けるとこれだけ売主側で登記手続きが必要になります。

現在、設定されている権利や依頼する司法書士の報酬額によっても異なりますが、

特に何も変更登記や抵当権抹消登記がなければ

10,000円〜20,000万円程度で登記手続きが可能です。

抵当権抹消があれば

+10,000万円〜20,000円程度必要になります。

住所変更登記や氏名変更登記があれば

+5,000円程度となります。

相続登記については、相続人の数や権利によって、金額にばらつきがあります。

 

登記費用については、最も安くする方法は、あなた自身で登記手続きをすることです。

しかし、やはり司法書士に委任して、登記手続きをされる方が多いので、不動産会社は提携の司法書士や懇意にしている司法書士を必ず持っています。

そういった司法書士に登記を依頼すると、登記費用を安く見積ってくれる可能性が高いです。営業担当者に少しでも安くできないか聞いてみることが重要です。

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不動産売却でかかる費用その③【印紙代(印紙税)】

実際に買手が見つかると、あなたと買主との間で、不動産の売買契約を結びます。

その際に、契約書を作成し、契約書の記載金額に応じた収入印紙を貼付し、消印する必要があります。
この費用は、印紙税法による税金になりますので、安くすることができない費用です。

売買金額によって、課税される金額が異なりますが、金額が大きくなれば、課税される印紙税も大きくなります。金額による印紙税は次の通りです。

課税金額別の印紙税

印紙代
  • 1万円未満or記載金額のないもの:非課税
  • 10万円以下:200円
  • 50万円以下:200円
  • 100万円以下:500円
  • 500万円以下:1,000円
  • 1,000万円以下:5,000円
  • 5,000万円以下:10,000円
  • 1億円以下:30,000円
  • 5億円以下:60,000円
  • 10億円以下:160,000円
  • 50億円以下:320,000円
  • 50億円超:48,0000円

不動産売却にかかる費用その④【所得税・住民税】

売却によって、譲渡利益が出た場合は、住民税・所得税がかかります

譲渡利益とは=購入金額から購入にかかった諸経費と減価償却費、売却の諸経費を引いた時にでた利益

のことです。

購入のタイミングが良く、地価やマンションの価格が上がったエリアでは、譲渡利益が出るのも珍しくありません。

譲渡利益が出た金額全てがあなたの収入となる訳ではありません

この譲渡利益に対して住民税と所得税が課税され、実際に所有した期間によって課税される税率が異なります。

私はよほどの理由がない限りは「短期譲渡売買」はおすすめしません。

もし、仮に5年以内で家を手放すことになった場合は、「5年以内は賃貸に出し」5年経過後に売却するという方法をおすすめします。

所有が5年以下→短期譲渡所得 所得税率:30% 住民税率:9%
所有が5年超→長期譲渡所得 所得税率:15% 住民税率:5%

 

所有した期間を5年を境として、課税される税金が倍近くにもなります。

所有した不動産が売れて、譲渡所得が出たが、引渡しするまでに5年ギリギリ行かないというあなたは、引渡しを所有期間が5年を超える日程に調整してもらいましょう。

大幅な税金対策となります。

 

不動産売却でかかる費用その⑤【引越し費用】

引っ越し費用

自分の住んでいる場所から、引っ越しする際にかかってくる費用です。

収益不動産やセカンドハウスの不動産の売却する際には、不要ですが、自己居住用の不動産を売却する際には、必ず必要となります。

不動産取引は、年度末の2月〜3月、半期末始の9月〜10月に多く、引渡しがそのタイミングであれば、引越し業者の見積もりも高くなる時期になります。

買主と相談して、引越しの繁忙期をずらせないか相談してみましょう。

 

不動産売却でかかる費用その⑥【その他(測量費、撤去費用)】

測量費

土地や戸建の売却の場合に、面積が不明な場合は、測量士による測量を入れて、販売する必要があります。

測量士によって、見積もりはかわりますので、不動産会社の担当者に相談してみましょう。

あくまで知り合いの測量士に確認した金額ですが

 

大体50坪くらいの土地・戸建ての場合

立ち合いなし:50万~60万円ほど

立ち合いあり:70万~100万円ほど

かかるようです。

測量費用に関することをもっと知りたい場合はコチラを参考にしてください。↓↓

お家のいろは「知っておきたい!土地売却に必要な測量、費用の相場と手順

 

解体費

また、相続で所有することになった土地で、古家が立っていて、解体して販売する必要がある場合は、解体費用がかかります。構造やアスベストが含まれていないか等によって、見積もりが異なります。

一般的に木造の戸建の解体であれば、建坪5万円程度が相場となっています。

また解体費がいくらくらいになるかもっと知りたい場合はコチラのサイトが参考になります。

建物の種類や坪数などに分けて解体費用例集として紹介されているので非常にわかりやすいです。

解体サポート「解体費用例集

 

不動産売却で気になる諸費用の金額と種類と費用の削減方法を徹底解説まとめ

ここまで、不動産売却にかかってくる諸費用とその費用の削減(安くする)方法を紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか?

不動産の売却は取り扱う金額も高額になるため、一般的なモノやサービスを売るよりも、諸経費も高くなります。

情報を知らずにいると、本来は抑えられた諸経費を無駄に払って、あなたが損をされるかもしれません。

必要な諸費用の意味を理解した上で、あなたの不動産の売却でどの諸経費が抑えられるのかを一度、ご自分で考えてみてください。

不動産によっては、サービスを利用できなくなることでの損失が抑えられた諸経費を上回る、もしくは諸費用を上回る金銭的なリスクが上がるといったことであれば、抑えない方が良い諸経費もあるかもしれません。

 

ですので、不動産売却でかかる費用をまずは知って信頼できる不動産会社と担当者(営業)を見つけることで相談しやすくなりますので、不動産を売却する場合、色々な不動産会社&担当者を比較するためにも一括査定サイトの利用をおすすめします。

 

比較することでいい会社良い担当者を見つけることが満足のいく売却につながるはずです。

 

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