不動産売却

不動産売却前後で【後悔しないため】のよくあるトラブルとその対策方法

不動産売却前後よくあるトラブル

不動産会社の担当者の説明と売却方法がぜんぜん違う」、「自分の不動産がなかなか売れず放置されている」、「契約内容を理解しないまま契約して解除したいけどお金がかかってしまう
引渡した後に修復を依頼され、金額負担が発生してしまった

不動産の売却は人生でそう何度も訪れる機会のないイベントです。

大切な家やマンションである不動産資産を売却する際トラブルが起こってしまうと金銭的にも精神的にも大きなストレスを抱えることとなり、ライフプランが崩れてしまうことに繋がりかねません

売却においては、各当事者のコミュニケーション不足認識の違いからトラブルが発生することが多く見受けられます。

具体的に不動産売却後において多いトラブル事例とその対策方法について、ご紹介させていただきます。

不動産売却前後でよくあるトラブル

不動産売却前後でよくあるトラブルに関して紹介していきますが、不動産適正取引推進機構によると中古物件(家やマンションそれぞれで)などの不動産売買では少なくとも年間400件以上のトラブルが起こっています。

出典:不動産適正取引推進機構

実際に今から不動産売却でよくあるトラブルについて解説していきますが、しっかりと準備しておくことで未然に防げたものもあるのも事実です。

ですので、あなたが今後不動産売却を行っていくうえでトラブルを招きたくないと考えているのであればこの内容を参考にトラブルを未然に防ぐことができるようにアクションを起こしていっていただければと思います。

 

1.売却物件の誤った情報が伝わり、買主とトラブルになる

不動産会社売主との間で、媒介契約(売却の委任契約)を結んで売却活動を始めますが、不動産会社の担当者は必ずその不動産についての物件調査を行なった上販売図面を作成したり、インターネットのページに掲載したり、購入検討者に物件の内覧や説明をします。

しかし、調査した物件の間違った情報が流れてしまう可能性もあります。

特に売主と不動産会社のコミュニケーション不足伝達ミスによる情報の誤りが大きな問題に発展します。

間違った情報を受け取った購入検討者契約行為を終えた後に気づいた時には裁判に繋がり、大きなトラブルに繋がりかねません。

そうならないためにも

マンションであれば管理規約(マンションのルール)に記載されている以外に特殊なルールがある場合や管理組合の理事長の選定方法や順番等の住民にしかわからないこと、地区のルール、売主しか知り得ない音のトラブルや近隣との関係性などの情報誤っていた場合買主はあなたに損害賠償の請求や売買契約の無効を求めて、裁判を起こすかもしれません。

不動産の売却依頼をする前にきっちりと不動産会社の担当者に事情や伝えるべきことは伝えて、より多くのことを不動産会社の担当者に把握してもらっておきましょう。

不動産会社の担当者購入検討者に対して、売主からの物件についての正確な情報があれば、きっちり伝えた上で契約まで進むことができるので、後に「聞いていなかった」「伝えられた情報と違う」というようなトラブルは防ぐことができます。

あなたの家やマンションの不動産物件の良いところだけでなく、きっちりとした正確な情報を伝えるためにも不利になる可能性のある情報もあればちゃんと伝えることが重要になってきます。

買い主とのトラブルを未然に防ぐためのまとめ
  • 不動産を売却する時は、担当者に家の気になる情報など嘘偽りなく伝えておく
  • また、伝えた・伝えていないとならないためにもメールなど文章で残るように伝え、再度電話もしくは直接担当者に伝えると伝えた情報に漏れがなくなるし担当者とのトラブルも防ぐことができる
  • 担当者が作成した販売図面に間違いがないかもしっかりと確認すること

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2.引渡しを終えた後に余分な費用がかかってしまうトラブル

あなたの不動産を気に入った方がいらっしゃって、無事お金を受け取り、引渡しを終えた後にトラブルが起こることがあります。

引渡し後に「設備が故障したから修理してほしい」、「シロアリが発見されたので駆除と防蟻工事をしてほしい」、「排水管が破裂して水漏れがするから取り替えてほしい」と引渡し直後買主売主との間でトラブルが起こるケースがあります。

売主には瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)と呼ばれる、引渡してからシロアリの害、給排水管の故障、建物躯体主要部位の木部の腐食、雨漏りについては一定期間(3ヶ月)の修復の保証期間があります。

設備については、7日程度この保証期間内に起こったトラブルについては、基本的には売主の負担と責任において対応しなければなりません。

つまり、なにかしら問題が発生した場合は、多額の費用が発生する可能性が高いということです。

納得できず買主に対して抗議をしても契約書上での取り決めとなるため、裁判になっても勝つ可能性はゼロに近いです。

事前に故障箇所や不具合に気づいていれば、買主に説明をして納得してもらった上で取引をすれば、余計な費用負担が発生せずに終わるケースがほとんどです。

これは、不動産会社の担当者調査不足過去の故障箇所の伝達漏れが多くの原因です。

あなたの家やマンション等の不動産物件の売却をする前に設備の故障や不具合がないかどうか確認するか不動産会社の担当者に面倒かもしれませんが、動作確認をしてもらいましょう。

また、不動産会社の担当者の物件調査は目視での調査となるため、追加で費用はかかりますが建築士や検査機関の専門家に依頼して、あなたの不動産に問題点がないかどうか調査してもらいましょう

費用は大体ですが5万円から10万円ほどになります。

その調査結果を購入検討者に伝えることで、安心した取引の実現後の大きな費用負担が発生しない可能性が高まります。

不動産会社の担当者に全てを任せるのではなく自分の身は自分で守るよう心がけてください

最近はこの瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)を不動産仲介者が一定の金額までの間であれば、保証する売却サポートサービスを無償で提供している不動産会社が大手不動産会社を中心に増えています。

不動産会社によって保証の範囲や金額に差異があるため、査定時にどういったアフターサービスがあるのか確認し、安易な手数料の値引きや査定価格だけで売却を任せる不動産会社を決めないようにしましょう。

引渡し後の余分な費用がかからないようにするための対策
  • 建築士など家などを調査してくれる機関に連絡し隅々まで問題がないか調査してもらう(費用は大体5万円から10万円ほど)あとのトラブルを考えると安いと捉えることができます。
  • 最近では瑕疵担保責任を不動産会社がある程度の金額までは保証してくれるところがあるので仲介を依頼する際はその点も不動産会社に確認しておきましょう。
  • 最初は、不動産会社の担当者に設備チェックを行ってもらう。以前壊れた場所などがあれば、重大な問題を引き起こしかねない場所の場合は専門家に調査してもらう事

 

3.買主が購入寸前で購入を取りやめるトラブル

売却活動が順調に進み、具体的に購入したいという方が現れたが、買主側からやっぱりやめたいと言われ、次の住み替え先や引っ越しの手続きが全て無駄になってしまった売却時期を逃してしまったというトラブルが多くあります。

どの段階で解除を申し入れられるかによって、大きく変わってきます

一般的に購入検討者が内覧後物件を気に入って具体的に進める場合は購入申込書を記入し、売主に対して意思表示を行い、条件や日程の合意があれば、契約の手続きに進みます。

購入申込書を出した段階でやっぱりやめたいと購入検討者側からあった場合には、契約行為が終わっていないので、購入検討者に対して、何のペナルティもなく、意思を撤回し、解除することができます

しかし、契約行為を終えた後に解除をする場合には、金銭的なペナルティが課されます

また、買主となるかた住宅ローンが否決もしくは減額での承認がなされた場合については、ペナルティ無しの契約の解除が買主側は可能となります。

契約の内容を理解していないと、買主との間でトラブルになりかねません。

契約内容をきっちり理解した上で、わからない特約や条項についてはきっちりと不動産会社の担当者に聞きましょう。

不動産会社の担当者には、買主との理解の相違がないように同じように伝えてもらえるように言ってください。

また、解除になる可能性があることを頭の中に入れて、住み替え先の手続きや引っ越しの手続きのタイミングを不動産会社の担当者と相談しながら、アクションを起こすようにするといいでしょう。

無駄に先走ってしまいアクションを起こしてしまうとあなただけが損をされる可能性があります。

買主が購入寸前で契約を取りやめるトラブル
  • 購入者が現れたからと言って次の引越し先などを勝手に決めて話をすすめない
  • 引越し先などをいつ決めたりするべきかは担当者にしっかりと確認後すすめていく
  • 住宅ローンの否決は意外にも多いので、住宅ローンが否決された場合の対処法も担当者と話し合ってすぐに対応できるように準備しておく

 

まとめ

大きく分けると上記のようなトラブルが大半を占めるでしょう。

売却時には不動産会社との間で起こるトラブル、買主との間で起こるトラブルに分けられますが、事前にきっちり双方に伝えることで防げるものばかりです。

不動産会社の担当者を信頼して、任せるのも良いですが、設備の状況や物件の現地調査を実施していなければ、あなたの身に降りかかってきます。

あなたの不動産のメリットやおすすめポイントを説明するだけでなく、購入検討者に対してネガティブな情報であったとしてもより正確で、双方が納得できる形でお互いが気持ちよく取引ができる方があなたにとっても良いのです。

空家で住んでいない物件だったとしても、購入検討者にとってはそんなこと全く関係なく、何か不具合が出てくれば買主はあなたに費用負担を依頼してくるはずです。そして、余分な費用負担が発生します。

想定していない出費があると金銭的にも精神的にも多大なストレスを抱えることとなるでしょう。

売却期間中にあまりにも不動産会社の担当者から連絡がなかったり、調査が甘かった場合は不動産会社の怠慢が考えられ、説明不足や調査不足によって、トラブルになる可能性が高まるため、担当者の変更または不動産会社を変えてみることをお勧めします。

 

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