不動産投資

現役大家が語る不動産投資初心者が知るべき不動産投資の始め方2018

現役大家が語る不動産投資初心者が知るべき不動産投資の始め方2018

今回は、私自身が不動産投資を行ってきた経験を元に不動産投資を検討している初心者が知っておくべき投資の始め方について紹介しておきます。

私自身、不動産投資を始めて6年目を迎えていますが、現在もありがたいことに満室で稼働させることができています。

そんな不動産投資の経験で成功したこと・失敗したことなどを紹介し、これからの不動産投資を始める方に参考になる内容を提供できればと思い書いていこうとおもいます。

不動産投資初心者の方は是非参考にされてください。

不動産投資を始めた理由

不動産投資を始める方の理由は人それぞれあるかと思います。

私自身が不動産投資を始めた理由としては、「お金持ちになりたい」という非常に不純な動機でした。笑

しかし、そんな不純な動機で始めた不動産投資も先ほども言いましたが6年目を無事に迎えることができました。

そして、その物件は今不動産の価値が上がっている時期だからこそ売りに出そうと現在考えていたりもしています。

不純な動機で不動産投資を行おうと思った私でもうまく不動産投資(マンション経営)を行えているのは、ゆっくりと時間をかけて勉強し知識を蓄え、良い物件選びと不動産会社を見つけることができたからだと私は考えています。

そんな私が行ってきた不動産投資の始め方と成功させるための秘訣を紹介していきます。

不動産投資で失敗しないためにも是非知っておいてもらいたいと思います。

 

不動産投資初心者のよくある失敗事例

不動産投資初心者のよくある失敗事例を紹介しておきます。

この失敗は、しっかり知識を得ておけばほとんどが防ぐことが可能な失敗になります。不動産投資を行う場合は、不動産会社に任せればすべて大丈夫だろうと考えずに、すべて自分で行うというスタンスで不動産投資を行っていけば失敗はなくせるはずです。

現金など資産を数億円以上を持っている方であれば別ですが、現在の収入を不動産投資で増やしていきたいのであればサブリースなどを利用しての不動産投資はおすすめしませんし、あなたのためにもならないのですべて自分で行っていく覚悟をもってやっていっていただければと私は思います。

 

では、前置きが長くなりましたがよくある失敗事例を紹介します。

  • 自己資金0円の不動産投資を行って失敗した例(高い値段で買い過ぎたなど
  • 大手の不動産投資案件で投資を始めたが価値がない物件だった(売るにも売れないなど
  • 融資期間を短くして毎月の返済額を払えなくて毎日必死
  • 自己管理に切り替えて失敗した(トラブルや入居者募集を自分ではできなかった
  • サブリースの不動産投資案件にのってしまい家賃が振り込まれない事態に(スマートデイズ問題

などなど、細かい失敗をあげるときりがありません。

不動産投資セミナーに行かれた方では、不動産投資0円から可能というキャッチフレーズを見たり聞いたりされたことがある方も多いかと思います。

もちろん、やり方によっては可能ですが全ての不動産業者がよい会社というわけではないので騙された(高い物件を買わされた)という方も中にはいらっしゃいます。

 

また、不動産投資で有名な会社の物件を購入して不動産投資をスタートさせたけど物件が売れにくく値段も付きづらい物件だったため非常に困っている方もいます。

 

融資期間を短くして少しでも早く返済するという考えは非常に素晴らしいですが、空室のことを想定して返済額を考えなければいけません。区分所有(1部屋)であれば自分の本業の収入から補填することは可能でしょうが、1棟から始めている方は、到底給料から賄うことができない可能性が高いので空室を考えた期間と額かをしっかり確認するようにしましょう。

 

投資物件を購入後、入居者の募集をおこなったりするために不動産会社に管理を任せている方は多いです。その管理会社に毎月3%~5%の手数料を払うのですが、この手数料がもったいないと感じて自己管理にする方もいらっしゃいます。

しかし、管理会社は入居者のクレームや部屋のトラブル・入居者募集の宣伝など行ってくれています。この部分を自分で行うと逆に対応できなかったり、入居者募集をできず空室が埋まらないという事態になりかねません。

初心者の方であれば管理はプロに任せるようにしていきましょう。手間や時間・ストレスを軽減するために払っていると考えましょう。

 

最近、大きな話題となった【スマートデイズの問題】ですが、不動産投資をされている方・検討している方のほとんどが興味を持った問題だったのではないでしょう?

「女性専用シェアハウス運営会社、賃借料支払いを突然停止」産経ニュースより

 

私もニュースをみておどろきました。

当事者のオーナーたちは地獄にいるような気分だったのでないでしょうか?

スマートデイズの物件で不動産投資をされていたオーナー達が本来もらえるはずの家賃を送金停止にされるという前代未聞の問題と話題になりました。(実際は話題になってないだけでサブリースの問題として昔からよくある話)

このような、事態にならないためにも最低限の知識は持ち合わせておきたいものです。

 

不動産投資初心者が投資を成功させるために知っておくべき秘訣

ここからは、私自身が不動産投資を行うためにやってきたことを紹介していきます。

すべて参考にできるようわかりやすく紹介しますが、あなたにあった不動産投資方法を見つけるために役立つ情報だけでも覚えていってもらえたらと思います。

不動産投資をやろうと考えたのが22歳の時です。実際に不動産投資を始めたのが24歳の時です。

その時は、不動産の知識は全くありませんでした。そんな自分がどうやって不動産投資の知識を得て現在に至るのかを紹介していきます。

 

不動産投資初心者におすすめの本

現在は、色々な不動産投資家の方達が書いた不動産投資に関する本が数多く出版されているのでどれを選んで勉強したらいいのかということがわからないので教えてくださいと、よく質問があります。

私が一番最初に不動産投資の勉強で読んだ本

≫≫不動産投資の学校(入門編)[ 日本ファイナンシャルアカデミー株式会社 ]

です。

不動産投資の投資の基本をすべて学ぶことができます。

一度は読んでおいて損はない本ですので、中古本などがおいてあるお店などをみて安く購入されてもいいかともいます。現在でも十分通用する内容ですし、基本を押さえておきたいという方には本当におすすめです。

私の不動産投資の1歩はここから始まりました。

ここから、不動産投資で得られる3つの利益や物件の選び方・メリット・デメリットを学ぶことができました。

今でも根本はここからの考え方でできているなと感じています。

 

不動産投資初心者におすすめのブログサイト

不動産投資を始めるためにはすでに不動産投資を行っている方のブログやコラムなどをみると非常に勉強になりますし、頑張ろうと思うはずです。

そんな時に便利なサイトがコチラの2つ

  1. 健美家のコラム
  2. 楽待不動産投資新聞

この2つは絶対に押さえておきたいブログ・サイトになります。

また、この2サイトは、不動産投資物件なども知ることができたり不動産投資に関するセミナー情報を知ることができたり、これから不動産投資を始める方にとっては非常におすすめのサイトです。

そして、このコラムや新聞を読むことで有名な不動産投資家の方達を知ることができるのでその方の個人ブログなどで知識を得ることもできるようになるはずです。

不動産投資を始める初心者の方なのであれば必須のブログ・サイトですので覚えておきましょう!

 

不動産関係の人脈・不動産投資の知識をアップさせるセミナー

本やブログなどで不動産投資の勉強をすることは非常に大切です。

そして、あわせて行いたいのがセミナーに参加して不動産投資に関する情報を学ぶことです。

 

セミナーに行くことで、すでに不動産投資をされている方、これからあなたと同じように不動産投資を行おうと考えている投資初心者の方不動産会社の方などと出会うことができます。

知識を学ぶことも重要ですが、人と出会うことも非常に重要です。ですので、どんどん積極的にセミナーに参加して知識をアップ・人脈を増やししていきましょう!

 

ただし、1つ注意点があるのでお伝えしておきます。

それは、変な口車にのせられて不動産投資を安易に行わない事です。不動産投資セミナーの主催はほとんどが不動産投資会社になります。ですので、不動産投資を行おうとする方がを自社で投資を行おうと営業をかけてくる会社も存在します。

もちろんいい物件などを紹介する会社もありますが、中にはあとあと後悔するような不動産投資方法をすすめてくる会社もあります。

失敗しないためにも、安易に勢いで不動産投資を始めるにはやめましょう。

 

不動産投資初心者の方におすすめの「不動産投資セミナー

不動産投資について相談したい方は安心して不動産投資について相談ができる【オーナーズライフ】

どこの不動産会社で不動産投資を始めるかが重要

 

不動産投資の知識をある程度抑えたら、不動産会社に不動産投資の相談に行くと思います。

物件を探しに行く場合も、不動産会社の方と一度話してどんな物件に投資をするのかを話し合ったあとに物件を見に行ったりすると思いますが、その不動産会社選びが非常に重要だと私は思います。

会社はもちろん、あなたの担当になる方が重要です。

 

ですので、不動産投資の相談をするために行く形で複数の不動産会社担当者にあってどこの会社に不動産投資のサポートをおこなってもらうかを検討しましょう。

 

また、不動産投資は区分所有の投資なのか、1棟の投資にするかなども先に考えておくといいかもしれません。

最終的に決めるのはあなたですが、区分所有の不動産投資をメインに行っているところ1棟の不動産投資物件を扱っているところなど会社それぞれで強みもやり方も様々ですので、勉強だと思って色々みて回りましょう。

 

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私が実際に経験した不動産投資での失敗事例

ここでは、私自身が失敗したなと感じた事例を紹介します。

私が不動産投資をスタートさせたのが24歳の時ですが、一気に収入が増えたことで金使いが荒くなりました。

本当は言うのも恥ずかしいですが、やはり今まで得たことがないお金ができたことで調子に乗ってしまいました。

本来は修繕費などのことを考えてしっかり貯めておかなければいけないお金などがありますが、最初は本当にすべて使いきっていました。w

 

自分の犯した過ちを認めてからは、しっかりと修繕費などを貯めていくことができるようになりましたが、最初は今まで購入したことがない高価な時計、車などバンバン買っちゃいまして、本当に公開しています。

自分のようにバカな失敗をする方はいないと思いますが、不動産投資をスタートしていく方達は、お金はしっかりと貯蓄し、資金を貯めてさらに不動産投資にかけていくというスタイルを忘れずに行うようにしてくださいね^^

 

不動産投資はこんな人におすすめの投資法

不動産投資と一言でいってもいろんな不動産投資の方法があるんですが、基本的にこんな人たちに不動産投資はおすすめだといえます。

  1. 副業を行いたいけど、本業が忙しく副業する時間がないという人
  2. 個人的な年金や保険を作りたいと考えている人
  3. 不動産収入を増やして将来不動産収入だけで生きていきたい方
  4. DIYなどが好きで工夫するのが好きな人
  5. 公務員やサラリーマンで安定的な収入を持っている人
  6. 将来大きな目標を持っている人

このような人達にはおすすめできる投資が不動産投資です。

忙しいけど副業で収入を得たい人にとっては不動産投資は最適と言えます。

また、個人の私設年金を作りたい生命保険的な意味で不動産投資をされる方も多くいます。

不動産投資を行っている方のほとんどはサラリーマンの方が多いですが、サラリーマンの方達は収入が安定しているため金融機関からの評価も高いですし、公務員の方も5室までであれば不動産投資は可能です。

不動産投資をコツコツやってきて現在は数億という不動産収入を得ている方も私自身知っている方でいるので、将来の大きな目標を持たれている方にもおすすめできる投資と言えます。

 

不動産投資のメリット・デメリット

ここでは、簡単にメリットデメリットについて紹介しておきます。

不動産投資のメリット

  • 0円もしくは、少ない自己資金で多額の投資が可能、これをレバレッジ効果と言います
  • 安定的な利回りを得ることができます
  • 低労働もしくは不労所得を手に入れることが可能
  • 他の投資と比べて不動産投資は価値などの価格変動が非常に緩やか
  • 減価償却を行うことで節税効果があります
  • 方法にもよりますが、売却益(キャピタルゲイン)を得ることができる
  • 団信加入で万が一あなたが働けなくなる・亡くなるという場合でもローンが一括返済される(1億円まで

不動産投資のデメリット(リスク)

  • 不動産投資初心者には物件選びが難しい
  • 買い時か売り時か判断しづらい時期もある
  • 物件管理を任せる不動産会社が倒産する可能性もある
  • 流動性が悪い(売買する場合も時間がかかる)
  • 物件によっては入居者がなかなか決まらない
  • リフォームや修繕費などで大きな出費になることもある
  • 一人暮らし用の物件だと荷物を置きっぱなしにしていく入居者もいて大変
  • 1人暮らしで高齢者の方に貸すと亡くなるパターンもある(発見が早ければ問題なしだが、その方に親族などがいなければ荷物は大家実費で片づけることに)

 

≫≫不動産投資のメリット・デメリットはコチラ

 

不動産投資初心者が最初に投資するべき物件の選び方とは!?

ここでは、不動産投資初心者のあなたが、不動産投資を始めるならどんな物件を選んだ方がいいのかということについて紹介しておきます。

不動産投資と一言で言っても区分所有(1部屋)」「マンション1棟」「ビル(テナント)」「アパート1棟」「駐車場」など様々な物件の不動産投資が存在します。

そこで、私が今から不動産投資を行うならどんな方法で不動産投資を行うかを紹介します。

 

不動産投資初心者はまずは区分所有から始めるのがベスト

基本的な不動産投資の手法になりますが、最初は区分所有の不動産投資からスタートすることをおすすめします。(リスクを極端に減らせるため

安く購入し、高く売るを頭にいれて、入居者を見つけやすいように駅近の物件を探しましょう。(簡単に書いてますが、そうそう見つからないと思います。)

良い物件を安く購入し、購入した価格よりも数百万プラスして区分所有の物件を売却し、それを複数回繰り返していきましょう。

そうすることで、不動産投資の資金をどんどん貯めていき、500万円~1000万円ほど資金が貯まったら1棟の不動産投資を行っていくという方法が無難かと思います。

区分所有することで、さらに不動産投資の知識も増え、人脈も広がると思うので、最初は地味な投資になるかと思いますが、コツコツと続けていくことで最終的には、多くの不動産に投資することが可能となります。

物件選びのコツとポイント

どんな物件を選んだらいいのかということですが、もう少し詳しく紹介しておきます。

これからの時代、地域などにもよりますワンルームや1Kなどはあまりおすすめしませんできれば1LDK以上の物件に投資していきましょう。

また、あなたが不動産投資するエリアの不動産賃貸を行っている会社へ出向き人気の間取りや設備はどんなものなのか?などいろいろと聞いてみると面白い答えが返ってくるかもしれません。それが不動産投資のヒントとなることもあります。

 

【注意】管理を任せるのとサブリースの違いとは!?

最後に、スマートデイズの問題が話題になっていたので、通常の物件管理とサブリースの違いについて紹介しておきます。

管理とは

借主が入居した後、入居者対応や建物管理など、管理に関するサポートをするのが「管理業務」です。入居者の苦情対応や、家賃集金、建物の修繕対応などが一般的なサービス内容ですが、その対応範囲は様々あり、契約内容や不動産会社によって委託する内容が変わります。そのため、不動産会社に支払う「管理料」も、委託内容や不動産会社によって価格が異なります。
「管理業務」の契約の際は、不動産会社が何を対応してくれるのか、きちんと説明を受けましょう。

引用:HOME4U

サブリースとは

不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、不動産会社が貸主となり、借主に貸すサービス(転貸)を「サブリース」と呼びます。不動産会社が入居者募集から管理業務まですべて行い、賃貸オーナーには入居者の有無に関係なく一定の賃料を支払われるのが一般的です。「家賃保証」「空室保証」などのサービスは、大抵の場合、このサブリース契約です。オーナー様にとっては管理業務の手間がなく、且つ安定的に家賃収入を得られることになりますが、支払われる賃料は相場より安くなるのが一般的です。

引用:HOME4U

 

まとめ

いかがだったでしょうか?

これから不動産投資を始める不動産投資初心者の方達は、不動産投資の本でまずは基本的な知識を学び、セミナーで知識を学び、人脈を増やし不動産投資を成功させていきましょう。

投資をすると決めているのであれば、できるだけ資金を貯めていくことも大切です。

また、どんなリスクがあるのかもしっかりと知っておくことでその回避方法も学んでおけば少なからずおおきな失敗はしないはずですので、じっくりコツコツ勉強し、コツコツ不動産投資をやりながらどんどん不動産という資産を増やし人生を豊かにしていってください。

 

不動産投資に関するお悩みがあれば私でよければ知っていることであればお答えいたしますのでお気軽のいつでもご相談ください^^