不動産売却

初めての投資用マンション売却で売却益(利益)を最大化する方法

実際に投資用マンションを売却した筆者がココだけの話を余すことなく徹底解説!!

投資用マンションを売却するためには情報が大事だから会社選びも重要!!

投資物件の売却のベストな時期(タイミング)・税金についてもこれを知れば簡単に把握することができます!

今回は、不動産投資物件(投資用マンション)の売却を実際におこなった私の実体験をあなたにご紹介していきます。

 

そこで、見えてきた不動産投資物件(投資用マンション)の上手な売却方法と売却前に知っておきたい基礎知識も合わせて紹介していきます。

 

今回、不動産投資物件(投資用マンション)を売却していく中で僕自身1つ失敗したことがあります。この失敗した経験を語ることで少しでも多くの方が投資物件の売却で失敗をなくすことができ、後悔することがなくなるはずです。

 

この記事でわかる事
  • 投資用マンションを高く売却するコツ
  • 投資用マンションを売却する際の買主の考え方
  • 投資用マンションの高く売るための賢い売却方法
  • 中古一棟マンション売却の失敗からの経験談

不動産投資をされている人(不動産投資家)は多いと思いますが、初めて不動産投資物件(投資用マンション)の売却をおこなう人は多いはずです。

実際私も今回初めて不動産投資物件(一棟マンション)の売却をおこないました。

 

投資目的の投資用マンションですが、売却が最終的なゴールになりますよね。ですから、売却する際は少しでも高く売りたいと考えます。

ここで紹介されている内容を参考に投資用マンションの売却を進めていけば、うまくいくことはもちろん、私が実際に失敗した・後悔した経験も含まれているので同じ過ちは繰り返さなくてよくなるメリットがあります。

是非、上手に投資用マンションを売却するためにも最後までじっくり読んでみてください!

目次

投資用マンション売却で売却益を最大化するための7つのポイント

  1. 投資用マンションのベストな売却時期(タイミング)
  2. 短期譲渡か長期譲渡かで税金が約1/2になる
  3. 投資用マンション売却では不動産一括査定サイトが便利
  4. 投資用マンション売却では大手・中小不動産会社どちらが有効なのか
  5. 投資用マンションのローンの借り換えのタイミングは重要
  6. 売却活動でのネット掲載は吉か凶か
  7. 買取・仲介どちらがベストな売却手法なのか

 

5年前に不動産投資(投資用マンション)始めた人はまさに売り時!今がベストな売却時期!

毎年、毎年不動産投資を始める人がいると思いますが、投資用マンションを購入して5年以上経過する人はまさに今が売り時と言える状況です。

 

地価の上昇は日本全国で起こっており、特に政令指定都市のエリアでは、基本的に購入時の価格よりも現在は高く売却できる可能性が高い傾向にあります。

 

また、不動産投資をされてきている方であればお分かりだと思いますが、不動産売却時には「短期譲渡」か「長期譲渡」なのかで、譲渡所得税の%(パーセンテージ)も大きく変わります。

 

投資用マンション売却の「短期譲渡」か「長期譲渡」で税金が約1/2

これは、居住用・投資用共に不動産を売却するときには「売却代金」から、その不動産の取得費(購入価格・諸費用含めたもの)と売却にかかった譲渡費用を差し引いた譲渡所得(売却益)に所得税や住民税がかかってきます。

譲渡所得税の計算方法

例:
6000万円(売却価格)ー4500万円(取得費+譲渡費用)=1500万円(譲渡所得税)

※居住用の不動産売却であれば特別控除(3000万円まで)を受けることができますが、投資用物件はありません。

譲渡所得税額の計算

1500万円(課税譲渡所得)×税率=所得税・住民税・復興特別所得税

短期譲渡所得の場合(5年以内):
1500万円×41.79%=626万8500円

長期譲渡所得の場合(5年以上):
1500万円×22.415%=336万2250円

短期か長期かで例で紹介すると290万6250円もの差が生じます。

所得税 住民税 復興特別所得税 合計
短期譲渡所得 30.63% 9% 2.1% 41.79%
長期譲渡所得 15.315% 5% 2.1% 22.415%

平成25年(2013)から平成48年(2036)までは、復興特別所得税が課されることになっています。

※ちなみに、長期譲渡は5年以上と紹介していますが、2015年10月1日に購入した投資用マンションであれば、「長期譲渡」となるのは2020年の1月1日になります。

長期譲渡の基本的な基準は1月1日を5回迎えた時と覚えておきましょう!

売却益を最大化したいと考えているなら間違いなく「長期譲渡」となってから売却することです!

不動産投資物件の売却で得られる売却益とは

投資マンション売却価格ーローン残債ー譲渡所得税=売却益

本来の不動産売却益とは

投資用マンション売却価格減価償却後の不動産価値不動産売却益

不動産売却益×(所得税+住民税)=不動産譲渡所得税

売却価格ローン残債売却費用(仲介手数料等)不動産譲渡所得税純利益

ここでは、簡潔に紹介できるよう純利益=売却益として紹介させていただいています。

投資用マンション売却するときは「不動産一括査定サイト」が便利

不動産投資をしているからと言って、様々な不動産会社を知っているというわけではないと思います。

おそらく多くの方が「投資用マンションを購入した不動産会社」又は「現在管理してくれている不動産会社」しか知らないのではないでしょうか?

しかも、なんでも話せる信頼できる担当者がついていますか?

 

もし、少しでも不満や不安を感じているのであれば「不動産一括査定サイト」を利用して不動産会社を探すことをおすすめします。

投資マンションを少しでも高く売却するために必要な事は、プロの不動産投資家・これから不動産投資を始める顧客をどれだけ抱えている不動産会社なのかという事が重要です。

不動産会社によって、抱えている不動産投資家の顧客の資金力・種類は様々です。

表に出ずにこっそりと良い物件を探している資産家レベルの不動産投資家は実は多く、今まで聞いたことがなかった不動産会社ほどそのような顧客を抱えているという事も多々あります。

 

ですから投資用マンションを売却する際は、一度「不動産一括査定サイト」を利用していきましょう。

不動産会社によってそれぞれのネットワークをもっていることも事実ですから、投資マンションの売却では複数の不動産会社に査定を依頼し意見を聞くべきと言えます。

 

不動産一括査定サイトとは

ネット上であなたが所有している投資用マンションの売却を検討した時に簡単な情報を一度だけ入力するだけで、所有する投資マンションがあるエリア信頼できる不動産会社を表示して、その中から複数の不動産会社へ査定依頼をおこなえる便利なサービスです。


投資用マンションを売却時におすすめの不動産一括査定サイト一覧

不動産投資の1つのゴールは「売却」です。

これがマイナスであれば失敗ですが、これが少しでもプラスであればその不動産投資は成功ということになります。

単純に言えば、売却益を最大化することができればあなたの不動産投資は「成功」なのです。10万円よりも100万円、100万円よりも500万円、500万円よりも1000万円。

少しでも高く売却するためには、投資用マンションを購入してくれる投資家を探す必要があるので、より良い人脈・ネットワークを持った不動産会社を見つけましょう!

  1. 投資用マンションの売却益を最大化したい
  2. 不動産投資を成功で一区切りつけたい
  3. 次の投資マンション購入資金を少しでも確保したい

と考えているなら間違いなく便利ですしより良い売却先を見つけやすくなります!

私が実際に「不動産一括査定サイト」を利用して、多くの購入希望者を知ることができたので保証します。

累計利用者1200万人以上一括査定No1【イエウール】

イエウール
イエウールの特徴(メリット)
  • 参加している会社は最大級の1600社以上にのぼる
  • イエウールも悪徳業者を排除しています
  • 2014年からの利用者数が1200万人以上
  • 最も伸びている不動産一括査定サービス
  • 毎月の査定依頼がなんと1万件以上!!
  • 2018年までの売却成立が20万件突破
  • 区分所有・一棟マンション・アパートの査定依頼可能
  • 無料で利用可能
  • 全国対応(エリアカバー率75%以上実質No1)

イエウール公式ホームページ

おすすめ度:

イエウールは、不動産一括査定サイトとしても有名なサイトで全国1600社以上の不動産会社の中から最大6社へ査定依頼をすることが可能です。

特に参加している不動産会社が1600社以上と他の査定サイト比較しても多いので、査定を依頼できる不動産会社が1社もないというようなリスクを抑えることができるサイトでもあります。

イエウールであれば、きっとあなたの投資用マンションを売却してくれる強力な不動産会社が見つかることでしょう!

イエウールがイマイチなポイント

イエウールは、2014年からスタートしたばかりの不動産一括査定サイトになるので「HOME4U」や「ホームズ」「住まいバリュー」と言った不動産一括査定サービスと比較すると、安心感に欠ける印象があります。

しかし、これはあくまで居住用の戸建てやマンションだけの話です。イエウールは、大手に限らず中小不動産会社も数多く参加しているのでおすすめです。

利用者数はこの4年で累計利用者数1200万人以上を突破し、月間で1万件以上の査定依頼を誇り、他の不動産一括査定サイトと比較しても驚異的な伸びを記録している、もっとも今伸びている不動産一括査定サイトです。

区分所有の投資マンションももちろん査定してもらうことができます。区分・一棟アパート・マンションを所有している人はすべて対応化の不動産一括査定サイトです。

 

≫≫投資用マンションならイエウール!!

 

運営歴No1でNTTグループが運営している【HOME4U】

HOME4Uの特徴(メリット)
  • NTTのグループ会社が運営する不動産一括査定サイト
  • 日本最多の利用者数「550万人!!
  • 厳選された1000社の不動産会社のみ参加悪徳業者は徹底排除
  • 個人情報の管理も万全
  • 3分で入力完了最大6社一括査定依頼可能
  • 全国対応もちろん無料で利用可能!!
  • 国内で初めて始まった不動産一括査定サービスで現在もトップクラス安心
  • 信頼できる営業担当者が来てくれると評判!!
  • マンション1室・マンション1棟・アパート1棟・ビル1棟の査定依頼可能

HOME4U】は2001年に日本で初めてネット上から不動産査定を一括で行えるようにした今もトップクラスの信頼できる不動産一括査定の老舗サイトです。

厳選された1000社から最大6社の査定をまとめて依頼することが可能です。

これまでの査定件数は1000万件以上NTTグループ会社が運営している点でも安心できます。

その他のポイントとしては、徹底して悪徳業者を排除しているので不動産売却で安心・信頼できる不動産会社を探したいという方には非常におすすめです。

HOME4Uのイマイチなポイント

HOME4Uのイマイチなポイントは、やはり他の不動産一括査定サイトと比較すると、参加している不動産会社が少ないという点です。

しかし、2018年現在では1000社に増え以前よりも参加不動産会社が増えたため査定依頼しやすくなっています。

営業実績が豊富な営業マンが来てくれると評判です!!

 

≫≫投資マンション売却ならHOME4U

 

大手の不動産業者のみに依頼したいなら”すまいvalue”

すまいvalueの特徴(メリット)
  • 参加している大手6社のみ(小田急不動産・野村の仲介・三菱地所ハウスネット・住友不動産販売・三井不動産リアルティ・東急リバブル)
  • 日本有数の不動産会社6社が運営
  • 全国830店舗で対応
  • 年間売買仲介取り扱い件数10万件以上の実績で安心
  • 大手不動産会社だからこその販売力・顧客リスト・広告費は他を圧倒
  • もちろん無料で利用が可能・全国対応
  • 一棟マンション・アパート・ビル等に対応している

おすすめ度:

すまいvalue】は、比較的新しい不動産一括査定サイトですが「小田急不動産」「住友不動産販売」「野村アーバンネット(野村の仲介)」「東急リバブル」「三井不動産リアルティ」「三菱地所ハウスネット」という日本でも超大手と呼ばれる不動産会社等が運営する信頼と実績のあるサイトになります。

1年間で10万件の成約件数という数字を知れば納得の数字と言えます。

大手の不動産会社の強みとしては、やはり「販売力」「顧客数」「広告宣伝費」といった物件を売るために必要な力どの会社よりも持っているところだと思います。そんな大きな会社が集まり共同で運営しているのであればさらに力は必然的にアップすることにもつながります。

私自身、すまいValueを利用した経験がありますが、この6社のネットワークを駆使して物件を売却するために動いてくれるのでここまで力強い不動産一括査定サイトはないといえます。

すまいValue」は、自信をもっておすすめできる不動産一括査定サイトです!

大手不動産業者にお任せしたいと思うのであれば是非とも押さえておきたいサービスですね!!

すまいvalueのいまいちなポイント

すまいvalueのイマイチなポイントを紹介しておくと、やはり大手の不動産会社6社にしか査定を依頼できない点です。大手以外の中小不動産会社に同時に査定を依頼したくても無理です。

しかし、日本でもトップクラスの不動産会社に査定を依頼できるので、不動産売却する際に大手の不動産会社に査定を依頼したいと考えているのであれば、このサイトを超えるものはありません。

 

≫≫投資マンション売却で大手不動産会社に依頼するならすまいvalue

 

サイト名 オススメする理由
楽待 収益物件専門の不動産サイトで有名な老舗サイトです。不動産投資を始める際によく見ていたという方も非常に多いはずです。

査定を依頼できる参加不動産会社は100社以上なのでかなり少ない方ですが、収益物件専門サイトなので力のある不動産会社が参加しています。

健美家 こちらも不動産投資専門の不動産ポータルサイトです!不動産投資を始める際は私もこのサイトをよく見て参考にしたり、良い物件がないかと隅々まで見ていました。

現在は、査定依頼も可能で、57社と少ないですが、投資用マンションのばいきゃくを検討しているなら一度利用してみるのもいいかもしれません。

 

ただ、実際投資マンションの査定を依頼するならどれがおすすめなの?と迷われている方もいると思います。

であれば、私は不動産会社の参加数が最も多く、熱意のある不動産会社が揃っていると人気のイエウール」をおすすめします!!

 

イエウール査定依頼はコチラ⇒https://ieul.jp/

是非、あなたも不動産一括査定サイトを利用し投資用マンションを高く売却してくれる不動産会社を見つけましょう!!

 

投資用マンション売却では大手・中小不動産会社どちらが有効なのか

投資用マンションを売却するためには、「大手不動産会社」に依頼するべきなのか?「地域密着型の中小不動産会社」に依頼するべきなのか?

と迷われている方もいると思います。

そこで、経験を元にどちらがおすすめなのかを解説します。

投資用マンションで私が失敗した経験談

結論は、投資用マンションを売却する時のおすすめは「地域密着型の中小不動産会社」です。

査定を依頼する際は5社・6社に不動産一括査定サイトで査定を依頼し

  • 大手不動産会社2社
  • 中小不動産会社3社もしくは4社

に査定を依頼してください。(査定価格を広く知るため、会社・担当者をたくさん見て見極めるために必須。)

私は、大手不動産会社1社に「専属専任媒介契約」を結んだことでかなりの時間(数カ月)を無駄にしました。購入希望者はいたようですが、希望額とは離れていたためそこで売却には至りませんでした。

しかし、中小不動産会社に売却を依頼するとあっさりと投資用マンションを売却することができました。

失敗からの教訓
  • 大手不動産会社だからといって売却できるわけではない
  • 大手はネット・広告掲載をやりがちだが効果はあまり感じなかった
  • 担当者ができる雰囲気を出していたが、結果良くなかった

この経験から以下のような担当者であれば信頼できると私は感じています。

  • どんなことでもこまめに直接電話で報告してくれる人

最初だけ連絡する、不動産会社の担当者は多いものです。しかし、専属専任を結ぶと報告書だけ送ってきて電話の連絡などが全くない担当者もいるものです。

 

少しでも多くの売却益を出すためにもより良い担当者を選べるようにしていきましょう!

投資用マンション売却時の媒介契約について

すでに不動産投資をされている方は、媒介契約には種類があることはご存知だと思います。

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

この3つの種類があります。
媒介契約」のそれぞれの違いは以下の通りです。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他社への重ねての仲介依頼 × ×

(明示型の場合は、他社へ重ねて依頼した場合は通知義務あり)

自ら探した相手との直接契約 ×
契約の有効期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 法令上の制限はなし(但し行政の指導は3ヶ月以内)
指定流通機構(レインズ)への登録 媒介契約締結の日から5日以内 媒介契約締結の日から7日以内 法令上の義務はなし(任意での登録は可能)
業務処理状況の
報告義務
1週間1回以上 2週間1回以上 法令上の義務はなし(任意で報告を求めることは可能)

 

投資用マンション売却では「一般媒介」をおすすめ

投資用マンション売却時の媒介契約は「一般媒介」で、売却を進めてもらいましょう!

専属専任でもいいですが、一般媒介であれば不動産会社を1社に絞らなくても良いので多くの不動産会社のネットワークを利用することができます。

特に不動産投資マンションは、一般の方が購入するものではなく「投資家」が購入するものなので投資用マンションの場合は「一般媒介」を利用するようにして下さい。

 

投資用マンション売却ではローン借り換え時期を考慮しなければ失敗する

投資用マンションを売却する前にローンの借り換えを行ってる・行おうとしている人は要注意です。

というのも、私は売却の1年前に借り換えを行っていて、さらに固定で借り換えを行っていたので売却時には早期返済をおこなうと「違約金」がかかってくるという事態になってしまいました。

最近の金利は徐々に上がってきていたりしており、近々金利も上昇するのではないかといわれているので、固定金利で借り換えを検討する人も多いでしょう。

もし、あなたが将来売却を検討しているのであれば「変動金利」にして違約金が発生しない状況にしておくことをおすすめします。

ちなみに、借入金(借りた総額)のだいたい5%前後がかかってくる可能性が高いです。

  • 借り換えする際は、売却した時のことも頭に入れておく
  • 借り換え前から売却を検討しているなら金融機関にまずは相談する
  • 違約金はマジで高いw

 

投資用マンションの売却活動でのネット掲載は吉か凶か

投資用マンションを売却する際は「ネット・広告」共に掲載はやめておきましょう!!

良い物件であればなおさら「ネット・広告」掲載は凶となる可能性は大です。

ネット掲載は凶となる理由
  • 資金を持つ投資家から興味を持たれなくなる
  • 希少性が薄れてしまう

このような理由があるため、ネット・広告掲載はおすすめできません。

不動産投資を長年されている不動産投資家の方の中には、ネット・広告掲載された時点で投資対象から外すという不動産投資家の方たちもいるほどです。

また、不動産投資を始める人の多くは「表に出ていない」投資物件情報を好む傾向があります。少しでも高く売るためには、資金を豊富に持つ不動産投資家に購入してもらうのが最も重要になります。

ですから、投資用マンションを売却する場合、絶対に「ネット・広告掲載」はしないで売却活動をおこなっていきましょう!!

 

ちなみに、大手の不動産会社に売却をお願いすると物件によってはネット・広告などに掲載させてください!とお願いされることもあります。

しかし、これはおすすめできません。

少しでも高く売却したいと考えているのであれば絶対に控えましょう!資金力がある投資家からは見向きもされなくなる可能性は高いです。

投資用マンション売却では仲介・買取どちらがベストな売却手法

投資用マンションを売却していく場合、不動産会社によってはうちで買取させてください。と言われることもあるでしょう。

  • 時間かかっても少しでも高く売却したい場合は、「仲介
  • 多少安くなっても早く売却したい場合は、「買取

というような考え方で売却していくとより良い売却をおこなえると思います。

ですから、そこまで時間をかけずに売却をおこないたい場合は事前に買取価格を交渉しておいて、最初の3か月は「仲介」にだし、それで売却できなかった場合は「買取」という流れで売却しても良いでしょう。

 

私の投資用1棟マンション売却体験記(実体験)

口コミ

結論から申し上げると「私の不動産投資はプラスで終えることができた」ので満足です。

私が今回売却した投資用一棟マンションは、頭金0円のオーバーローンで購入しました。初めて購入した不動産投資物件になります。

今まで得た家賃収入も入れると、初めての不動産投資にしては非常に良い物件を選んだなと感じますし、その時の自分をほめたいと思います。

オーバーローンで購入した額よりも高く売却することができています。

 

私が購入したマンションは「RC造の当時築22年の15戸」のマンションでした。空室もほとんどなくやってこれたのは、選んだエリアももちろんですが、立地も良い物件だったからだと思います。

今も昔も、やはり駅が近いことは重要ですし、できるだけ大きな都市で人口の多いエリアを選択することは非常に重要だと感じています。

 

特に現在は地価が上昇しているという点もあって、今回は売却に踏み切りましたが、ネットなどに掲載していなければもう少し高く売却できただろうと感じています。

ただ、こうして多くの方に役立てるような経験ができたので非常に勉強になりました。

 

もし、あなたがこれから投資用マンションを売却する場合は、ネット・広告掲載などはおこなわず資金力のある投資家に購入してもらえるような売却で進めていきましょう。

現在、金融機関の投資物件に対しての融資締付は非常に厳しくなっております。現在不動産投資物件を購入できる人は資金力がある投資家に限られているところも多く、良い物件だったとしても多くの資金力がなければ購入できない状況です。

 

売却する際は、購入者目線も考慮しながら売却をすすめていくと希望の期間・ある程度の希望の額で売却することが可能になるはずです。(投資物件の売却に強い不動産会社を探せるとよりいいですね。)

売却する場合は是非今回紹介している不動産一括査定サイトを利用してみてください。

私も今回の売却では、紹介した「イエウール」を利用しよい不動産会社を見つけることができました。(投資物件の売却は、中小不動産会社が本当におすすめです)

 

ここからは、投資用マンションを売却するために知っておきたいコツとポイントについてご紹介します。

投資用マンションを高く売却する時のコツとポイント

買った時より高く売却できるか・売るときは高めの値段設定にする

購入者と気よりも高く売却できるか?というのは、当たり前のポイントです。

ただ、5年よりも前に購入されている方の投資物件は、ほとんどの場合購入時よりも高く売却できる可能性は高いと思います。

現在、あなたが所有する不動産投資物件はいくらで売却可能なのかを知るためにも、まずは査定に出してみることをおすすめします。

 

さらに売却する際は、自分がいくらで売却なのかという数字を先に出しさらにどこまでの値引きまでなら対応できる範囲なのかをしっておくと売却時の交渉もスムーズにおこなうことができるでしょう。

築年数は何年?25年以上なら選択肢は2つ!

仮にあなたが所有する物件が25年以上経過しているのであれば、これからの選択肢は2つのパターンになると思います。

  1. 売却するか
  2. このまま保有し続けるか

空室など賃貸経営するうえで大きな悩みもなく順調にマンション経営することができているのであれば保有するというのも1つの選択肢だと私は考えています。

 

ただ、築30年を超えて売却を検討した場合、なかなか売却先(購入者)が見つからないという可能性もあるので、私の場合は売却を選択することにしたのです。

このポイントも考慮しながらこれからどうするべきかを考えてみましょう!

 

【特にポイント!!】ネットには掲載しない

この件については何度も言っていますが、より高く投資マンションを売却するためにも「ネット掲載」はできれば控えましょう!

良い物件であればあるほど「ネット・広告掲載」はおすすめしません。

 

今回の売却で、顧問税理士さんにある不動産会社の社長を紹介してもらいましたが、その社長は売却が得意な不動産会社の社長さんで、「物件を表に出すとそれだけで検討しなくなる玄人投資家もいるよ。」

と言われました。

これはこれで、自分の選択ミスでしたが本当に勉強になりました。

 

また、別の不動産会社の担当者も言っていたことなので、投資マンション売却のコツ・ポイントであるのは間違いありません。

 

投資用マンションの売却に強い不動産会社を探す

別に大手の不動産会社が悪いという訳ではありませんが、投資用マンションを売却するなら何度も言いますが「中小不動産会社」に依頼したほうが多くの投資家を知っている可能性が高いのでおすすめです。

もちろん、大手の不動産会社の担当者によっては資金力のある有力な不動産投資家を知っていることもあるので、担当者によるという部分ももちろんあります。

 

初期投資額を回収できているか

不動産投資をされて、なおかつ売却益を残せる人であれば、投資としては成功と言えるでしょうから、次も不動産投資に良い投資マンションがあれば購入も検討している人もいるでしょう。

ただ、人によって最初に入れた初期投資額は様々です。

ですから、その初期投資額を回収できているかということは当たり前ですが回収しているのか把握しておいてください。(まれに売却益がでるからといって売却する人がいますが、実際は損していたというケースもあるため)

これから、良い投資マンションがたくさん出てくるという話もちょこちょこ聞くようになってきているので、売却で得た利益が多いのであれば新たな不動産投資物件の購入を検討しておきましょう!

 

 

不動産投資物件の売却で失敗したことからの4つの教訓

  • 売却を任せるなら中小不動産会社
  • 借り換えは慎重に
  • ネット・広告掲載はしない
  • 担当者は些細なことでも報告をしてくれる人

 

大手の不動産会社は、大手ですから販売力・広告にかけるお金など潤沢な資金をもっています。一般的な居住不動産であれば大手不動産会社に任せてもいいと思います。

しかし、収益物件である不動産では絶対にそれが一番ベスト不動産会社といえるかはわかりません。

小さな不動産会社でも資金が豊富な投資家を知っているということもあるので、投資用マンション売却では私的には中小不動産会社をおすすめします。

短期譲渡・長期譲渡で譲渡税額は大きく変わってきます。そして、固定金利5年で借りて不動産投資を始めている人がほとんどだと思います。

ですから、固定金利5年後借り換えをする人は多いはずです。仮に数年以内に売却を検討しているのであれば、変動金利にして売却をするなど対策を考えておきましょう。

これを間違うと、違約金で何百万も損したという事にもなってしまうので本当に注してください!!!(僕は何百万も損したのであなただけでも損はしないでくださいね

不動産投資では、資金力がなければ金融機関が融資しないケースも多くあります。

現在は資金を豊富に持つ人にしか不動産投資のローンを融資しない流れも多く、資金力がある人ほど表に出ていない物件を探しているのでネット・広告掲載はできるだけ控えましょう。

担当者は、媒介契約を結ばなければわかりませんが、どんな営業マンでもできる営業マンは「こまめに直接連絡をくれる人」です。

これは、心理カウンセラーの人がおっしゃっていましたがその方は大企業・地方の有力企業などを担当する心理カウンセラーの方で、できる人ほど「メモ」「連絡」をするといっていました。

媒介契約を結んだあと、連絡など一切ない営業マンはできない人であるという可能性は高いですので早々に切ることをおすすめします。

 

玄人の不動産投資家は投資基準を明確に持っていることが多い

投資マンションを売却していくうえで、いくらまでであれば売却成功と言えるのかということを明確にしておかなければいけません。

最初の方でも紹介しましたが「売却益」の計算式はコチラです。

投資マンション売却価格ーローン残債ー譲渡所得税=不動産売却益

※不動産売却益とはこの記事では純利益のことを表しています。

ローン残債がいくらあって、譲渡所得税がいくらかかるのか?売却費用がいくらかかるのか?という事を念頭において、売却時の価格を設定しなければいけません。

 

基本的に不動産投資家の多くは表面利回りが8%ほどなければ、購入対象物件とならないでしょう。

ですから、表面利回り8%ほどで売却しても売却益(利益)はでるのか?ということも考えておきましょう!

 

投資用マンション売却のQ&A

相続投資物件売却にあたり
仲介会社を

大手の、収益物件よりは住居物件で名のある会社と、
名前を聞いたことのない、収益物件に特化していると豪語する会社の、

どちらにしようかと迷っております。

前者は軽く知り合いです。

後者はひょんなことから話をしたのですが、
非情に熱意と正義感を感じられて好感を持ちました。が、
ただ、楽待(らくまち)のことを「らくたい」と呼んでいたことだけが気がかりです。
こんなことが気にかかる私は心が狭いのでしょうか?

引用:ヤフー知恵袋

不動産投資家です。

らくたいは確かに気になりますが、高く売ってくれればいいので、2社にいくらで売れる?と聞いてみましょう。高い方を選べばいいです。

 

不動産の売却について

投資物件の売却をかけています
買いたい人が指値で自分が売れる額より安くいってきたら
断ってもいいですよね?

引用:ヤフー知恵袋

A

もちろんです。あなたが売却したい売却価格というものあるでしょうし、金額によっては断ってもいいでしょう。

もしくは、あなたがこのくらいの金額でどうですか?と交渉してもいいと思います。

 

Q

2002年に目黒区南に投資用のワンルームマンション(20.5平米)を1850万で購入しましたが家賃は下がっているのに金利は上がるので売却を考えています。今のところ賃貸人はいて月々の持ち出し分は¥2500程度で、ローンの残債は1750万ほどです。築年数が若いうちに売却するべきでしょうか?一応業者に委託したところ1100万台で購入希望者がいるとは言われていますが、差額があまりにあって悩んでいます。今後マンションの値段は上がるものでしょうか?将来の年金の足しにとマンションを購入したのですがどうするべきでしょう?

A

マンションやアパートを1棟買いで経営しています

>将来の年金の足しにとマンションを購入したのですが

この時点で間違っていますので早く売却するべきでしょうね
(どう計算しても儲かる事は無かったはずです)

細かい計算は情報が不足していますので出来ませんが650万円の損失で手放されるべきでしょう

現金650万円が用意できなければ今後も損害はふくらむでしょう

貴方は1850万円の価値のマンションを
1850+利息=2800万円で購入されています
30年後には建て替え間近の老朽化マンションが手に入ります

不動産投資は最低でも25年で全額償却するのが基本です

1850万円のマンションなら30年間の平均家賃は80,000円+管理積立金

古いマンションは家賃も下がります
投資用物件では
初期家賃×80%家賃低下率×80%平均入居率=平均家賃
「いつまでも居ると思うな親と客」

儲かったのは入居者と銀行と販売会社だけです

引用:教えてGoo

 

初めての投資用マンション売却で売却益(利益)を最大化する方法まとめ

いかがだったでしょうか?

投資用マンションの売却を成功させる方法ご理解してもらえたでしょうか?

最後に、投資用マンションの売却時の流れとコツ・ポイントをまとめておきます。

  1. 不動産一括査定サイトを利用し複数の会社から査定価格を出してもらう
  2. 現在の減価償却後の不動産価値と譲渡所得税がいくらかかるかを計算
  3. 投資用マンションの媒介契約は「一般媒介」でおこなう
  4. ネット・広告掲載は一切せず、購入者を探してもらう
  5. 価格はわざと最初は高めに設定して、指値交渉を待つ
  6. 最低でもいくらで売却したいのかを不動産会社の担当者に伝える
  7. この時に買取を行っている会社にいくらであれば買取可能かも確認しておく
  8. あとは、担当者とコミュニケーションをとりながら吉報を待つ

基本的にはこのような流れになります。

もし、現在売却を検討しながらも借り換えをおこなおうとしている方がいるのであれば、借り換えをしないか、変動金利での借り換えをおすすめします。

 

今回紹介した、投資用マンションの売却方法ですすめていくことで通常よりも高く売却できる可能性は高まります。

是非、投資用マンションの売却をされるときは参考にしてください。

 

また、投資用マンションの売却で気になる疑問などがあればお気軽にお問合せください!

 

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