不動産売却

絶対だまされない!悪質・悪徳不動産業者の見わけ方と調べ方とその対策

絶対だまされない!悪質・悪徳不動産業者の見わけ方と調べ方とその対策

今回は、悪質・悪徳な不動産業者を見分ける事ができるようにその方法と調べ方について紹介していきます。

悪質・悪徳と言っても、不動産に関わっていない人からすれば見わけ方というものは非常にわかりにくいと思います。

また、悪質・悪徳な不動産業者は、賃貸の仲介をしている会社、不動産投資(収益物件)を主に取り扱っている会社、不動産売買をやっている会社などその業者によってメインで行っている事業は変わってきます。

ですので、賃貸での見わけ方、不動産投資(収益物件)での見わけ方、不動産売買での見わけ方をそれぞれ紹介していきます。

もし、悪徳な不動産業者ということが明らかであれば通報しましょう!

1.悪質・悪徳な不動産業者に騙されないために

現在、不動産業者(宅建業者)と呼ばれる会社は全国に12万3000業者以上も存在しています。

全国で最も宅建業者が多い都道府県が「東京」「大阪」で1万業者以上存在し、5000業者~1万業者未満では、「埼玉」「神奈川」「愛知」「兵庫」「福岡」に存在しています。

<不動産適正流通推進センターの情報から紹介しております>

 

不動産業者は、専門的な知識を持っていなければ行うことは難しいため、一般の方には身近な物でありながら、いざ賃貸や売買、投資を行う場合などは専門家に相談することになります。

もちろん、すべての不動産業者が【悪質で悪徳な業者】だということではありませんし、誠実に運営している不動産業者は数多く存在しています。(誠実とはお客様のことを第一に考え営業活動をしているなど)

 

しかし、やはり毎年のように不動産業者が引き起こした問題などがニュースで取り上げられているので不動産業者は本当に信用できるのかわからないと困っている方も多くいらっしゃいます。

 

そこで、今回は不動産に関する「賃貸」「売買」「投資(収益物件)」に興味を持たれている方が【悪質・悪徳な不動産業者】に騙されないためにもその見わけ方とこの会社は本当に信用できるのか・評判は悪くないのか?などを調べる方法について紹介していきます。

 

また、不動産で一般の方が関わることのある賃貸・売買・投資それぞれに分けて見分け方を紹介していきますので是非参考にしてみてください。

 

2.悪質・悪徳な不動産業者の手口とは?(賃貸・売買・投資編)

毎年、1月~3月、7月、9月10月は比較的賃貸の物件を探す方が増える時期になります。

不動産業で一般の方が関わることが多いものが賃貸・売買そして投資物件の売買ですが、2016年から問題になったのが「おとり広告」での集客問題です。

賃貸だけでなく、売買・投資(収益物件)などでもみられるものですが、実際はすでに入居者がいるにもかかわらず、現在も空き部屋としてネットに掲載されている物件で集客し、お客様が来店したら「その物件もう埋まったんです。」といって違う部屋を紹介し、契約させるような手法の事です。

もちろん、実際に空いている部屋で集客するのは問題ありませんが、すでに埋まっていると知りながらその情報を掲載している不動産業者は実はかなり多いのです。(一軒一軒確認しなければいけないので)

この問題が公になったのが、2016年ぐらいからで、その2016年には東京の42業者が1ヵ月の広告停止処分を受けています。

また、福岡でも「ミニミニ福岡」がこのように処分されています。

 

ミニミニグループで仲介事業を行うミニミニ福岡(福岡市)が8月30日、おとり広告で福岡県から行政処分を受けた。
少なくとも今年3月から5月にかけて、実在しない架空の物件情報23件を、自社サイトなど3つのポータルサイトに掲載していた。

福岡県が立ち入り調査をした結果、景品表示法に違反している架空物件だったことが判明し、同社に表示の取りやめや再発防止策を求める措置命令を下した。

ミニミニ福岡ではホームページ上でおわびの言葉を掲載している。全国の地域会社を束ねるミニミニ(東京都港区)では、各ポータルサイトへの物件掲載を一時停止し、情報の精査を行っているという。ミニミニ福岡は九州不動産公正取引協議会に所属していない。

景品表示法に基づく措置命令の権限は、2014年12月の法改正で知事に付与されており、福岡県としては初の行政処分になる。福岡県では外部からの情報提供を基に、事実確認や調査を行っている。情報提供の5割が消費者からで、4割が不動産会社だという。

引用:全国賃貸住宅新聞より

しかし、このような情報は中々ネットでも検索して出てくる人は少なく、そのような情報をしらずにその不動産業者を利用し、対応に問題があり不満が募ったという方も数多くいます。

 

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3.悪質・悪徳な不動産業者の見わけ方

それでは、悪徳な不動産業者を不動産に関わりがあまりないという方でも見分けられるようにその見わけ方について紹介していきます。

悪質・悪徳な不動産業者は基本的に平気でルール(法律なども含む)を破ります。そのような不動産業者は避けるのが賢い判断だと思います。

 

おとり広告に騙されない

先ほども紹介しましたが、すでに売れたもしくは埋まった物件・部屋を、一般の方がよく見る不動産情報ポータルサイトなど(ホームズやスーモ、アットホームetc)に掲載したままにして集客する方法です。

もちろん、動きが激しい時期などでは対応が遅れることもあるのが現状ですが、ニュースでもあったように売れたもしくは埋まったことを知りながら掲載している業者には気をつけておきましょう。

また、基本的にAという不動産ポータルサイトに掲載しているのであれば、BやCといった不動産ポータルサイトにも掲載していることが多いのでその2つか3つのポータルサイトで間取りや広さなど物件紹介言葉など本当に一緒なのかもチェックしてみましょう。

テキトウな会社はここがバラバラということもあるので注意しておきましょう。

あきらかにおとり広告だった場合、公正取引委員会もしくは各都道府県の相談所・宅建協会にまずは相談しましょう。

≫≫公正取引委員会

≫≫国土交通省公益通報窓口

 

そのチェック方法は、下記を確認してください。

物件の掲載期間をチェックする

売買・投資(収益物件)・賃貸の部屋などでは、それぞれ人気の物件・部屋というものが存在します。

あなたがいいと思った物件はほとんどこの人気物件に該当しますが、売買物件が掲載されているサイト、賃貸のお部屋が掲載されているサイトをみてそのお部屋が掲載されて1週間以上もしくは長くても2週間以上掲載されているのであればすでに売れたもしくは埋まったお部屋である可能性が高いと言えます。

 

電話の対応を確認する

良い物件・いいお部屋を見つけたら、良い不動産会社か確認するためにも電話して対応をチェックしてみましょう。

悪質・悪徳な不動産業者は、基本的に横柄な対応をするところが多くあります。私たちは不動産業者だからお客よりも知って当たり前というような、あまり関わりたくない雰囲気を醸し出す不動産業者は要注意です。

物件がまだあるのか?部屋はまだあるのか?を電話確認して態度が悪いようなら別の業者に仲介を依頼するようにしましょう。

 

ポストに投函されているチラシをチェック

悪質・悪徳な不動産業者は、夜や朝一にチラシをポストに投函することもあります。

また、入れ方も雑だったりチラシの内容が殴り書きのように作られているのであればその会社はあまりおすすめしません。

 

ネットで「業者名+評判」「業者名+口コミ」と検索してチェックする

あなたが利用しようとしている不動産業者が悪質悪徳な不動産業者だった場合、

  • 会社名+評判
  • 会社名+口コミ

などと検索窓に入力して検索すると、本当によくない会社であればすぐに出てきます。

また、実際に利用された方達の口コミなども掲載されているサイトがあったりするので、これから来店する予定の不動産業者が大丈夫か不安であれば事前に評判などをチェックしていくようにしましょう。

 

国土交通省ネガティブ情報等検索サイトを利用する

≫≫国土交通省ネガティブ検索サイト

最近では、国(国土交通省)が事業者の行政処分歴をまとめたサイトを制作しているので簡単にチェックすることが可能になりました。

ここで紹介しているような「不動産業者(宅地建物取引業者)」なども、以前行政処分を受けているのかを都道府県別などでチェックすることが可能です。

また、不動産会社・マンション管理会社・建設会社・不動産鑑定会社など不動産に関わる企業で行政処分を受けている会社もしっかりと調べることができます。

ただし、残念なのが情報が公開されている期間が5年間ですので5年以上前の行政処分歴はチェックすることができません。

検索方法は?

  1. 【対象事業者一覧】から業種を選びます
  2. 処分等年月日・事業者名・都道府県名選択・処分の種類を選択

たったこれだけを入力もしくは選択するだけで、利用する予定の不動産業者が行政処分などを受けているかチェックすることが可能です。

処分の種類

免許取消→業務停止→指示の3つの種類に分かれており一番左から重い処分となっています。

それと注意しておいてほしいのが、この国土交通省ネガティブ検索サイトに掲載されている不動産業者は国土交通大臣免許を受けている会社のみが掲載されています。

ですので、全国の行政処分を受けている不動産業者が必ず載っているということでもないのでご理解ください。

 

実際に来店して対応してもらい確認する

実際に来店して対応を確認してみましょう。

もし、あなたが合わないなと感じるのであれば、まず利用しないこと。そこで紹介を受けた部屋でいいものがあった場合でも他のお店でも紹介してもらうことができるはずです。

上から目線や担当者の意見のみしか言わない担当者であれば、あなたのためにもならないのでやめておきましょう。

 

原野商法に騙されない

原野商法については国民生活センター・国土交通省のホームページにも掲載されているように現在も騙されてしまった方の被害が大きく注意喚起しています。

国民生活センター原野商法をチェックしてみましょう!!

【事例1】 「買付証明書」などが送付されたので信用し、整地代などを支払ったが連絡がとれない 40年くらい前に、北海道の山林を約70万円で購入した。

1カ月ほど前、「この土地を買いたい人がいるので坪12万円で売って欲しい」と電話が来た。

購入希望者の「買付証明書」や「印鑑証明書」が届いたので信用してしまい、土地に生えている木を取り除くための整地代として約20万円を個人名義の口座に振り込んだ。

その後、さらに「道を造る」などと言われ、5回以上にわたって合計約420万円を振り込んだ。

しかし、電話をしても業者と連絡がとれなくなってしまった。どうしたらよいか。

(相談受付:2013年1月、契約者:80歳代、男性、静岡県)

 

【事例2】

「外国人が土地を購入しており値上がりする」と言われ、管理調査の契約をした 30年前に土地を購入し放置していた。これまでも多くの業者から売却を持ちかけられたが、整地等の名目でお金がかかると知り断ってきた。

今回もお金がかかるなら話を聞かなかったが、「お金はかからない」と言われ2時間話を聞いた。「外国人が土地を購入しており値上がりする

周辺の土地の所有者の多くが契約している」という。費用もかからず400万円で買い取ってくれるとのことだったで、契約書に署名すると、管理調査の費用を請求された。

翌日に振り込みをすることになっていたが、入金せずに「クーリング・オフする」と業者に連絡したところ、既に手続きをしているのでキャンセルできないという。クーリング・オフしたい。

(相談受付:2013年3月、契約者:60歳代、男性、埼玉県)

引用:国民生活センターより

 

契約を急かしたり押しが強い

賃貸の繁忙期や不動産売買で珍しくでた良い物件などがあればたしかに、他の方に決まる前に決断してもらうためにせかしたり、押しが強くなることがある担当者は多くいると思います。

しかし、必要以上にせかしたり押しが強い担当者がいるのも事実です。

急かされたり、押しが強くてこの人苦手だなと感じる担当者であれば、その会社と担当者を避けておくのも大切かと思います。

 

宅建士の資格を持っていないのに重要事項説明書を行わせる

これは、一般の人からすると非常にわかりづらいという方もいるかと思いますが、賃貸や売買などで最後に【重要事項説明】というものが必ずあります。

その時に本当は、宅建士を持っている担当者が対応しなければいけないのに持っていない担当者で済ませようとする不動産業者もいます。

このような不動産業者は、これくらいいいだろうと軽い認識でやっているところもあるので、安心・信頼できる不動産業者とはいいがたいものがあります。

また、現在の不動産業者では「私が宅建士です。」と名札をぶら下げているところが多いのでわかりやすくなっているはずです。

この辺は注意してみておきましょう。

 

お店に貼ってある免許番号の()の数字を確認する

()内には数字がありこの数字が大きいほど長く不動産業に携わっている証拠となります。

しかし、現在はこの数字が大きいからと言って信頼できる不動産会社といえないのが現状です。

()の数字が大きく綺麗なオフィスを構えている不動産業者であれば信頼できますし、活気があると思うのでそのような不動産業者を探すといいと思います。

また、最近の不動産業者では若く活気がある会社が増えつつあります。()内の数字が少なくても活気と信頼・安心感を感じることができれば私は信用しても大丈夫かと思います。

 

整理整頓されているお店かチェックする

お客様をカウンターへ案内する時に、お店自体が整理整頓していなければお客様の扱いも雑である証拠です。

気持ちのいい対応だと感じられる工夫をしている不動産業者を当たるようにしましょう。

 

最後はあなた次第

終的にどの不動産業者に依頼するかはあなた次第です。

賃貸や売買・投資(収益物件)などで貴方の担当になった営業マンは、何かあった時に相談できる人を選ぶようにしましょう。

賃貸の部屋でのトラブル・売買のトラブル・投資物件のトラブルなど不動産はなにかとトラブルがおこりやすいものです。

そんな時に、信頼できる担当者がいればすぐに対応してもらえますし、トラブル解決の糸口を見つけ出してくれるかもしれません。

ですので、お客様を本当に第一に考えている担当者だなと感じる人を選べる目を養っていくのも大切だと思います。

 

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4.悪質・悪徳な不動産業者のその他の手口とは?引っかかるとこうなる可能性がある

家を建てられない土地をすすめてくる

法律によって、土地には建築についての制限があり、自由に自分の希望通りの家が建てられるわけではありません。市街化調整区域、農地など、家が建てられない土地、家が既にたっているが、接道条件を満たさず、再建築ができない土地、家は建てられるが、水道、ガスなどのライフラインは自分で引かなければならない土地などがあり、その説明を十分にしないで販売する悪質な業者もいます。

本来、不動産業者は契約前に、そのような制限を、重要事項説明等で、買主に説明をする義務があります。しかし、悪質な業者は、説明をしない、曖昧にするなど、大切な制限事項を伝えずに販売することがあります。まず、土地に条件や、制限がないかを不動産業者に確認すること、重要事項説明書が、一般的なひな形と大きな相違がないか、重要事項について、説明が抜けている部分がないかを確認しましょう。また中には、「法的には家が建てられないが、建てられるようにできるツテ、方法がある」と説明する業者は超要注意です。

引用:LIXILリアルティ.com

 

売却物件を買い込む

簡潔に解説すると、物件を囲い込む不動産業者は、売れそうな物件の場合、売主と買主双方から仲介手数料を貰おうとするため両手仲介を行います。

このように囲い込むことで、本当はもっと多くの人にその物件を知ってもらえるはずだったのにその会社のみでしか扱っていないため売れる時期も遅くなる可能性がありますし、担当者は、売主側もしくは買主側のどちらかをひいきしてしまう結果となるため売主もしくは買主どちらかが損をする可能性が高くなってしまいます。

≫≫不動産売却でよく聞く両手仲介とは!?そのデメリットを徹底解説

 

申込金を返却してくれない

不動産売買である話ですが、物件購入希望者は、自分の希望に合う物件が見つかると、買付証明書を売主に提示し申込金を支払い、物件の仮押えをする場合があります。

申込金というものは、売買契約時に交わされる手付金とは別で売買契約が成立しなかった場合は返却しなくてはいけないお金となります。

しかし、悪質悪徳な不動産業者の中には、その申込金の返金を渋る業者のいるので注意する必要があります。

 

退去時に高額請求される

コチラはある上場企業のD社での実際にあった話です。

この度、Tの賃貸アパートを退去することになりました。そこで、昨日退去にあたり立ち合いがありました。鍵交換とハウスクリーニングはこちらが支払うようになっており納得しています。追記へ。

しかし、クロスの張替とクッションフロアのシートの張替について納得いかないのです。クロスは汚れた壁紙だけならまだしも、風呂場とトイレ以外全て張替と言われました。ちなみに天井もです。フロアクッションのシートも『この汚れはとれないなー』なんて言われ張替。合計24万になると言われました!あらかじめ納めていた敷金は18万です。
東建の担当者が『あまりに高いので、なるべく敷金内に収まるようにします』と言い出し、業者と私達のいない部屋でコソコソ相談し、出た答えが合計19万です。敷金を越えた1万は後日振り込むように言われました。

【結果】
義理の父と、旦那と再度立ち合いを行いました。
義父は大東建託にいたことや、建築関係の営業をしていたこと、今はリフォーム会社に勤務しており、豊富な知識で相手を追い込み、なんと19万かかると言われた補修も10万くらいに。
結局8万も返ってくることになりました!

引用:ヤフー知恵袋

これは、かなりひどいパターンですがこのように退去費用をふっかけてくる不動産業者もいます。

しかも、大手です。笑

 

私も大家をやっているのでわかりますが、基本的にそこまでひどくなければ大家負担で壁紙などは変えるようにしています。

タバコのヤニや壁に穴があいている、ドアに穴があいているなどはさすがに入居者に請求しますが、基本的に問題なく利用されている人には特段請求することはありません。

また、敷金礼金ゼロで募集している部屋などは、たまに高額な退去費用を請求されたということは知り合いの人から聞いたことがありますが、最近はあまり聞かなくはなってきました。

実際にあった例の方のように高額な費用を請求された場合は、

≫≫公正取引委員会

≫≫国土交通省公益通報窓口

このようなところに相談するか、家族もしくは親戚に付き添ってもらい直に意見をぶつけることをおすすめします。

泣き寝入りするとあとあと後悔しますので、このような場合はすぐに対応するようにしましょう。

 

5.スマートデイズの賃料完全停止の問題で自己破産者続出

この記事を書いている時にニュースで上がっていたのがこの問題です。

スマートデイズは、2012年8月に設立。首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している。物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」で業績を伸ばし、2013年7月期の売上高4億4,502万円が、2017年3月期(2016年に決算期変更)は316億9,664万円へ急拡大していた。ところが、2017年10月に突然、物件オーナーに賃料減額を通知。1月17日と20日に開催した説明会で1月以降の賃料支払いが難しいことを明らかにした。

引用:東京商工リサーチ

不動産投資を検討している方は特に目に留まったニュースだったのではないでしょうか?

あるニュース番組で、大手企業に勤める40代の方が取り上げられていましたが、その方は、同僚が不動産投資を始め、そのときに興味を持ちその同僚が購入した会社スマートデイズで不動産投資を始めたところ今回のようなトラブルにあってしまったということでした。

また、同僚もうまくいっていたし、同僚を信頼していたためこんなことになるなんてという感じでした。

この方は、たしか2億円程融資を受けたみたいですが、最初からその額を貸す銀行もどうかと思いました。

また、不動産投資を始める方は、最近サブリースを利用される方が多いようですが僕は正直おすすめしないです。

このような問題にも発展しますし、5年間で賃料見直しの時にさらにやすい賃料での賃料保証しかもらえないためです。

 

そして、不動産投資をする上で一番大切なのは自分で調べることです。経験豊富な会社が言うことだからという理由だけでなく、なぜその場所で投資を行うのかということをもっと考えるべきだということですね。

収益がはいるということだけを考えると他の事が見えなくなるので、これから不動産投資をされる方は自分ですべて調べることは大切だという事は覚えておきましょう。

スマートデイズのその後はコチラから

 

6.まとめ

 

ここまで悪質・悪徳不動産業者の見わけ方と調べ方とその対策について解説してきました。

いずれも感じが悪ければまずは避けておくというほうが無難かと思います。

実際、猫かぶっている担当者もいるので簡単にはその人・会社の実態なんてわかりづらいのです。

 

しかし、実際に利用しようとする業者については以前問題をおこしていないかなどは調べた方があとあと後悔するということを極力避けることができるはずです。

 

また、賃貸物件・売買物件・投資物件などを借りる・購入・売却するという時は事前に業者の選び方や自分が関わる不動産の知識をある程度把握しておくことでトラブルを避けることが多少なりとも可能かと思います。

 

そして、賃貸物件・売買物件・投資物件などを借りる・購入・売却する場合は、いくつくかの不動産業者を回ってみて会社・担当者を比較することは非常に重要ですので、その際は人を見極めるためにも必ず3社以上を見て回るようにしておくといいですね。

 

悪質・悪徳な不動産業者に騙されないようにみなさんもきをつけてください。

 

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