不動産投資

【不動産投資の流れ】勉強方法から投資物件購入までを徹底解説

【失敗したくないなら見ろ!!】不動産投資の流れ~勉強方法から決済までを徹底解説|成功させる秘訣紹介

不動産投資は、ある程度の基本的な知識を学び物件選びを間違うことがなければ失敗はしません!!

失敗した人は、そもそも物件選びを間違えているだけです。

あなたも不動産投資を始めるのであればこの内容をしっかり読むことで不動産投資の基本的な流れと知識を得られますので最後までゆっくりご覧ください!

 

今回は、不動産投資を始めたい方へ向けて不動産投資の勉強方法から投資物件選びそして決済から引き渡しまでの流れを詳しく紹介していきたいと思います。

不動産投資は、数年前から多くの方が取り組み始めた比較的メジャーな投資方法の1つですが、これから不動産投資を始められる不動産投資初心者の方々は、どんなことを勉強し、実際に不動産投資はどんな流れで始めていくのかを知ってもらいたいと思い【不動産投資の勉強~決済・引渡しまでの流れ】を紹介することにしました。

最近では、<かぼちゃの馬車問題>なども大きく取り上げられ大変な大家の方もいらっしゃいますが、実際しっかりと勉強し自身で物件を選び不動産投資を行っていけば普通は失敗することはないと私は思っています。

現に24歳で不動産投資を始めそこから現在6年目を迎えておりますが今まで破産に繋がるような出来事は一度も起こっていません。

ですから、これから不動産投資を始められる<不動産投資初心者>の方は、ぜひ参考にしながら不動産投資を始めていってもらいたいと思います。

※不動産投資の流れを知る前に必ず知っておいてほしいこと

不動産投資の流れを紹介していく前に、これから不動産投資を始める方へ知っておいてほしいことがあります。

それは【不動産投資は自己責任であるということです。不動産投資に限らず投資などを行う場合は本当に自己責任です。

 

もちろん、それは理解しているよという方もいるかもしれません。しかし、覚悟をもって不動産投資を始めていってもらいたいと思い言わせていただきました。

不動産投資は、比較的簡単に始められる投資】ですが、一歩間違えれば人生を狂わしかねないものでもあります

 

失敗する方の中には【不動産会社が悪い】【何々が悪い】と言われる方もいますが、その不動産会社を選んだのはその人自身ですし、それを始めるという選択をしたのもその人自身です

不動産投資をうまくいかせるためには、自分自身ですべて行う気持ちを持ち、経営者という自覚をもってスタートするべきだと私は思います。

 

ですので、不動産投資を始める際はすべては自己責任という言葉を胸に真剣に取り組んでいきましょう!

 

不動産投資の決済までの流れ

これが不動産投資の物件の引き渡しまでの基本的な流れです!

もちろん、不動産会社によっては多少の流れの違いはあるかもしれませんが、おおまかな流れはこのようになっています。

 

不動産投資を成功させるためには、ある程度の知識と「目的を明確にし、行動していく力が必要です!

 

これから、不動産投資の流れの図を参考に不動産投資を成功させる秘訣を紹介しながら解説していきますので、不動産投資を始めようと考えている人は是非参考にされてください。

 

【流れ1】不動産投資を始めるならまずは本で勉強する

私自身が、不動産投資を始めようと思ったきっかけは、小さなころから片親だったため将来は楽をさせたいという思いと・単純にお金持ちになりたいと思った不純な動機からですw

 

しかし、当時の私は、不動産投資は知っていたものの実際どうやって始めればいいのか全く分からない状態でした。

 

そこで、私は不動産投資の本を購入するため本屋に足を運びました。

不動産投資の本の数には驚きましたが、その中でも一番わかりやすく読みやすかったこの本を購入しました。

≫≫知識ゼロでも大丈夫!基礎から応用までを体系的に学べる!不動産投資の学校(入門編)

 

基本的にこの本を読むことで不動産投資の基礎を学ぶことができます

不動産投資で得られる「収益の種類」、「リスク」、「不動産投資の指標となる知識」、「物件の選び方」、「購入手続き・賃貸付け関する知識」、「物件購入後の管理と運営のポイント」など不動産投資で最低限知っておきたい基本的な知識を得ることができますので非常におすすめの本となります。

 

不動産投資を基礎から学びたいという方は是非購入し読まれてみてください^^

 

その他に不動産投資に関するお役立ち記事はコチラ↓↓

≫≫不動産投資を勉強するときに見ておきたいおすすめブログ10選

≫≫現役大家が語る不動産投資初心者が知るべき不動産投資の始め方2018

 

【流れ2】不動産投資物件が掲載されている物件を見てみる

不動産投資の知識を本から学びつつ、不動産投資の物件(収益物件)をサイト上で見てみるのも非常に勉強になります。

一言で不動産投資物件(収益物件)と言っても、「区分所有」「アパート1棟」「マンション1棟」「戸建て」など様々な種類が存在します。

 

不動産投資を始める場合どんな不動産投資のスタイルでスタートしていくのかは人それぞれです。

 

ですので、あなた自身が不動産投資をスタートするうえで「区分所有でスタートするのか、「アパート1棟」でスタートするのか、「マンション1棟」でスタートするのかなど、不動産投資をどうやって行っていくのかという指標を見つけることが重要になってきます。

 

不動産投資はどうやって行っていくのかを決めるためにも、サイト上で不動産投資物件(収益物件)をどんどん見ておきましょう!

 

さらに不動産投資について詳しく知りたい場合はコチラの記事もおすすめ↓↓

≫≫これから不動産投資を始める初心者に教える成功するための10ヒント

 

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【流れ3】不動産投資セミナーに参加する

不動産投資を始める前に、本で勉強ネット上で物件情報を見て目を肥やすことは非常に重要ですが、セミナーに参加して現役大家(不動産投資家)・不動産業者の方から不動産投資に関する知識や情報を学ぶこともかなり大切です。

 

私自身も、不動産投資する前は、いくつものセミナーに参加し勉強させていただきましたし、現役の不動産投資家(大家)さんと出会い、直接お話を聞くために東京や北海道まで足を運んだ経験があります。

 

不動産投資セミナーは、セミナーを主催する会社にもよりますが【基本的に宣伝・顧客情報を集める】ために行われているのがほとんどですが、それでもやはり直接聞いて知識を得ることは重要になってきます。

 

本などで勉強しても、読んでわからないことがあってもだれも答えてくれませんが、セミナーに行くことですぐに質問して答えてもらうこともできます。生の声を聴くってことは非常に大切です。

 

り合いも増えればそれだけ不動産投資に関する知識が自然と向上します。

 

ただ、不動産業者が行っているあからさまな宣伝目的の不動産投資セミナーでは、物件を購入しないように注意してくださいねw(こういうセミナーに参加して物件を購入した人が騙されたとよく言うのを耳にします)

 

あくまで勉強のためだけにセミナーに参加するという気持ちで臨みましょう!!また、不動産投資という同じ興味がある仲間を作る目的としてもセミナーは非常に有効かと思います。

≫≫不動産投資セミナーを探すなら「健美家」で決まり!!

健美家は、私自身が不動産投資に関するセミナー情報を得るときに利用していたサイトになります。ですので、安心してご利用ください。

 

今の時代は不動産投資に関する資料が取り寄せできる!!心配は人はココからスタートしてみてはいかがですか?

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私自身が不動産投資を始めた当初はこのようなサービスはありませんでした。

しかし、現在では不動産投資を始めたい方でも不動産投資を安心してスタートできるようにサポート付の不動産投資情報の資料を取り寄せることができます。

 

理想の不動産投資を成功させて年収をアップさせたい方は、このようなサービスを利用するのもおすすめです。

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不動産投資を始めたいけど金融機関から融資の審査が通るか心配な方はまずはこういうところで相談して考えてみるのもありですね♪

 

【流れ4】不動産投資サポートを行っている不動産業者に問合わせ

本やセミナーなどで、ある程度「あなた自身が考える不動産投資のスタイル」が決まったら、まずは不動産投資のサポートを行っている不動産業者をネット上で検索していきましょう!!

GoogleやYahoo!で「不動産投資+○○(地域名)」で検索すると、あなたの地域の不動産投資のサポートを行っている不動産業者がでてくるはずです!

 

ココで重要なのは、どこの会社に問合わせるのではなく、まずは不動産投資の相談をしたいと連絡することが大切です。(まずは相談しなければ何も始まりません。

 

どこの不動産会社がいいのか?ということについてですが、やはり一度会ってどこの不動産会社にするのかを選んでいけばいいので最初はどこの不動産会社に任せるのかを決めるためにも複数の不動産会社に、実際に足を運び、不動産投資に関することを相談しに行くようにしていきましょう!

 

そして、あなたの今の現状(年収・職業・預金残高など)を伝え、不動産投資が可能なのか、そしてあなたが思い描いている不動産投資はどうなのか?ということを真剣に相談してみましょう!

 

私の不動産投資スタイル

私自身6年ほど前に不動産投資をスタートさせました。

元々すごく頭の悪いほうだった(偏差値32くらい)のでなんだかんだで1年から2年ほど勉強しました。数カ月ほどですが賃貸の不動産営業マンも経験し、その時に得た知識を元に「どんな物件であれば需要があるのか」を知り不動産投資を始めました

 

私が初めて購入した物件を紹介すると

  • 鉄筋コンクリート造
  • 22年築
  • 1K×15戸
  • 駅から徒歩10分圏内

でした。

また、私が不動産投資を行う上で基準としていたもの

  • 鉄筋コンクリート造(RC)のマンション1棟
  • 築〇年以内
  • 表面利回り○%以内
  • 風呂・トイレ別
  • 1部屋の広さが○○以上であること
  • 駅は徒歩○分圏内にある事
  • 夜もマンションの前の道は人通り車どおりが多いこと(昼夜実際に見て判断)
  • スーパーや銀行・コンビニが半径500m以内にあること

 

私が不動産投資を始めた当初はこのような基準を自分の中で決めて不動産投資を行っていました!

 

このような基準をしっかりと持つことでブレない不動産投資を可能にすることができると思いますので是非参考にしてみてください!

 

中々いい不動産投資会社が見つからない場合は、是非こちらも利用してみてください!!

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【流れ5】不動産投資(収益)物件に案内してもらいたくさん現地で見学する

あなたにあった不動産業者を見つけ、相談後不動産投資が可能なのであれば、次はあなたのやりたい不動産投資スタイルに合った物件を紹介してもらう段階に入ります。

 

不動産投資を成功させるためには物件選びはかなり重要】です。

 

どれだけ不動産投資に関して勉強したとしても【物件選びを間違ってしまうと必ず失敗】します。

ですので、100件の収益物件を見るという意識をもってできるだけ多くの物件をみて、目を肥やしいきましょう!!(良い物件が100件中3件あるかないかといわれています。)

 

物件を探すときはあなた自身であれば住みたいと思うのか?仮に住んだ場合利便性はいいか?女性だった場合安心して住むことができるのか?

 

など住む人をイメージしてそれでも住みたいと感じる物件を選ぶことが大切です。

 

不動産投資のちょっとした物件選びのポイント
  • 住んでいる人にこのマンションはどうなのか聞いてみる(悪いうわさがないか)
  • マンションの修繕は計画的に行われているか確認する
  • 駅まで徒歩10分圏内と表記があっても実際に歩いて時間を計測してみる
  • 空室がある場合しっかり部屋を確認する
  • 外観などをチェックしつつ壊れているものがないか確認する(ドアなど)

 

物件を選ぶ際の疑問や質問などがある場合は、私でよければご相談に乗りますのでいつでもお気軽にご相談ください^^

≫≫お問い合わせはコチラ

 

【流れ6】資金計画・キャッシュフロー計算

この流れ6は、現地見学と並行して行う部分でもあります。

 

ここからは、具体的な資金計画の話しをしていくことになります。

物件を現地で確認するときに、その物件のキャッシュフローが計算された資料などをもらうと思いますが、よく確認するようにしていきましょう。

 

収益物件などの情報をみると「表面利回り〇%」と表記されているのを見たことがあると思います。

しかし、実際は「実質利回りが何%あるのかということが重要なのです。

 

いくら表面利回りが良かったとしても実質利回りが悪ければ私は投資をしません。

不動産投資は、実質利回りが何%あればOKという基準をもつことも大切になります。

 

現在、不動産投資を行う場合「金融機関の締め付けもかなり厳しくなっています」。

ですので、物件の1割もしくは2割の自己資金が必要になることが多くあります。

 

1年程前くらいであれば、フルローンオーバーローンなどで不動産投資をすることができましたが、現在はほとんどの銀行の方に聞いても、1割もしくは2割の自己資金を準備してもらう形になっています。(2018年4月現在の情報です。)

フルローンとオーバーローンとは

フルローンとは物件価格のすべてをローンで購入することです。

オーバーローンとは物件価格+諸費用分をローンで購入することです。

 

私の場合は、キャッシュフローなどを確認後は、不動産業者にすべて任せておりました。

あなた自身がいくらの自己資金を準備できるのか、収入証明書など準備するべき資料を不動産業者の担当者に渡し投資の準備を進めていきましょう!

 

【流れ7】購入したい物件が見つかれば購入申し込み

あなたの理想とする不動産投資スタイルにあった収益物件が見つかれば、次はいよいよその収益物件の購入申込みに入ってきます。

 

キャッシュフローがいい物件は、すぐに買付の申込がはいりやすいため、あなたの不動産投資基準にマッチした物件があればすぐに買付申込みを行っていきましょう!

 

ただし、不動産は縁という部分もあるのかなと私自身感じているので、【不動産投資基準にマッチした物件があればすぐに買付申込みを行い、それでも申込みが先に入っていた場合はすぐに次の物件】という感じでフットワークを軽くしてどんどん行っていくことが大切です。

 

初めて購入申し込みした物件の話

これは、私自身が初めて購入申し込みをした時の話ですが、私が不動産投資を始めるときに数十件の収益物件を見学に行きました。

そこで、3件まで候補を絞っていたのですが第一候補の物件の購入申し込みを行い指値をして、銀行に融資の審査をお願いしたところ、はじめての不動産投資の物件でその金額はお貸しできないのでもう少し安い金額の物件の購入をお願いします。と言われたことがあります。

キャッシュフロー的にも良く、何よりも立地が最高の場所でした。

実際購入することはできませんでしたが、縁がなかったのですぐに次の物件の申込みを行ったという経験があります。

正直何かが原因で購入できないというパターンは良くあります。

ですが、縁がなかったと落ち込むのではなくフットワークを軽くして、基準に該当する物件をどんどん申し込むという意識で行っていけばきっといい不動産投資ができるはずです。

 

ですので、購入できなかったとしても次!次!という気持ちで根気よく頑張っていきましょう!!

 

【流れ8】金融機関にローンの申し込み

あなたの基準で選んだ物件を見つけ、購入申し込みまで行うと、次は金融機関にローンの審査を正式に申し込んでいきます。

 

この金融機関にローンの審査を申し込む場合は、不動産会社が協力してくれる場合と、自分で行う場合があります。

 

初めて自分自身で不動産投資のローンを申し込む場合、緊張される方もいらっしゃると思いますが、そこまで緊張しなくても大丈夫ですし、そこまで不安になることもありません。

 

実際に申し込みをし、審査に通ると支店長クラスの方と面談があります。

 

私の場合は、不動産会社の方と銀行の支店長の方と3人で面談があったのですが不動産会社の従業員と勘違いされてしまった経験がありますw

 

1つ知っておいていただきたいのは、1つの金融機関に断られたからと言ってあきらめないことです。

Aという銀行は、ダメという結果になっても、Bという銀行はOKとなる可能性もあります。

 

また、違う物件であれば審査が通るという場合もありますので、不動産会社の方と相談しながらここはすすめていきましょう!

 

【流れ9】重要事項説明書と売買契約を結ぶ

重要事項説明を受けて売主と買主で合意できたら、売買契約(所有権の移転)を結ぶ運びとなります。

重要事項説明とは、「聞いてないんだけど!」というトラブルが起こらないように書面に残して記名押印をしておくこと

 

現金購入でない限り、融資の内諾があったとしても「融資(ローン)特約」を付けましょう。

融資(ローン)特約とは、予定していた融資が契約できなかった場合に売買契約を白紙に戻すという内容を、売買契約書に盛り込んでおくことです。

また、敷金の精算、日割り家賃の精算がされているかなど、間違いのないようにチェックしましょう。(ここは不動産会社がチェックを準備しており、一緒に確認していくことになるはずです。)

 

そして、この時に管理会社も決めていくことになると思います。

私の場合は、不動産投資をサポートしてくれていた方の会社に管理を任せることにしました。

 

もし、希望の管理会社がある場合は事前に連絡し相談しておくとスムーズかと思います。

 

【流れ10】残金決済・引渡しで

 

最後は、残金決済と引渡しになります。

多くの方が、金融機関に資金を借り不動産投資を始めると思います。

 

ですので、残金決済・引渡しは銀行の会議室に「買主」「売主」「お互いの不動産業者」「司法書士」などが集まって行います。

 

1棟ものの物件を購入した方は数千万円を借りていることになりますが、そのお金を一目見たいと感じる人も多いと思います。

しかし、ほとんどの場合、通帳に記入されている額をみるだけで終わりますwそしてすぐに残金が決済されるので一気にその数字は減ることになります。w

 

残金決済が終われば、最後は引渡しとなります。

これで、あなた晴れて不動産投資家(大家)になります。

 

不動産投資を失敗しないためにも

不動産投資をスタートすると、毎月入居者がいれば安定した収益を得ることができます。

しかし、収入が増えたからと言ってその収入を使ってしまってはもったいないのです。

 

最初の物件から得られる収益は、次の収益物件の購入・現在所有している資産(収益物件の修繕費用)・ローンの早期返済のためにしっかりと蓄えておきましょう!

 

不動産投資は、1棟2棟3棟くらいまでになると、それだけで生活することも可能ですので今は次の投資のために資金を貯め将来のために取っておくようにしてください!

 

失敗する人は、その収益で散財するかたです。最初の収益物件の収益は絶対に使わないようにしておきましょう!

 

【失敗したくないなら見ろ!!】不動産投資の流れ~勉強方法から決済までの流れを徹底解説まとめ

不動産投資を行うための流れは知っていただけたと思います。

実際は、サポートしてくれる不動産業者によっても若干の違いは出てくると思いますが、最初は信頼できる不動産業者を見つけて不動産投資をスタートできるようにしたほうが安心かと思います。

 

最後に、不動産投資を行うまでに大切なことをまとめておきます。

  1. 本を読んでしっかりと不動産投資の知識を身に着ける
  2. 不動産投資物件が掲載されている物件情報を毎日見る
  3. セミナーに参加し知識を蓄え、同じ志を持った仲間を見つける(不動産投資に関する情報でわからないことがあれば、直接講師の方などに聞く事)
  4. 不動産投資を行うときは、どんな不動産投資方法で行うかを決めること(自分の中で基準を明確にしておく。これがあるかないかで投資に対してブレがなくなる)
  5. 不動産投資をサポートしてくれる不動産業者を探す!複数の不動産業者に相談してみる
  6. あなたに合った不動産業者と担当者を見つけることも大切

基本的に、ここまでのポイントを押さえておけばあとは、不動産業者の方がしっかりとサポートしてくれるはずです。

不動産投資は、物件選びが成功を左右するので【あなたの不動産投資の基準】を明確にし慎重に進めるようにしておきましょう!

 

今の時代は不動産投資に関する資料が取り寄せできる!!心配は人はココからスタートしてみてはいかがですか?

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私自身が不動産投資を始めた当初はこのようなサービスはありませんでした。

しかし、現在では不動産投資を始めたい方でも不動産投資を安心してスタートできるようにサポート付の不動産投資情報の資料を取り寄せることができます。

 

理想の不動産投資を成功させて年収をアップさせたい方は、このようなサービスを利用するのもおすすめです。

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不動産投資を始めたいけど金融機関から融資の審査が通るか心配な方はまずはこういうところで相談して考えてみるのもありですね♪

 

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