土地活用のテナント経営のメリットからリスクまでを徹底解説！
この記事にたどり着いていらっしゃる方は
- 土地活用のテナント経営は本当に儲かるのか？
- 土地活用のテナント経営のメリットデメリットを知りたい
- テナント経営でのリスクとその対応策について知りたい
などなどテナント経営について詳しく知りたいと考えていることでしょう。
- テナント経営のメリットデメリット
- テナント経営のリスク回避術
- テナント経営の契約形態（種類）
- テナント経営の基礎知識
今回は、土地活用でのテナント経営のメリットデメリットを解説するとともに、テナント経営を行った場合のリスク回避方法など有効な土地活用方法を行うための役立つ内容をご紹介いたします。
また、テナント経営はうまくテナントを利用してくれる事業者や企業を誘致することができれば、初期投資０円でおこなうことも可能なのです。
土地活用で一番負担に感じるのが、土地活用をおこなうさいに必要になってくる初期投資（自己資金等）だといわれています。この最初の投資金額さえなければ土地活用をしたいという人も非常に多いはずです。
テナント経営は、そのようなリスクを背負うことなく、また、金融機関から融資を受けずにスタートできる可能性もあるので、初期投資を負担したくない・リスクを負いたくないと考えている方は是非最後までご一読いただければと思います。
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土地活用のテナント経営の最低限知っておくべきこと
土地活用のテナント経営の基本的な知識をお伝えしていきます。
テナント経営とは、アパート・マンション経営では一般の個人に部屋を貸す土地活用方法ですが、「お店や会社の事務所営む場所を探している個人事業主や企業」に場所を提供する土地活用になります。
また、テナント経営といっても大小様々で、１つのテナントしか入れることができないもの（コンビニが入る程度）もあれば、商業施設（大型中型もの）が入るものも見かけるのではないでしょうか？
最近私が住む福岡でみかけるのが、中小企業などが事務所として利用しやすい広さのアパート型のオフィステナントもここ数年はよく見かけるようになりました。
出典：http://www.office-syoji.com/tempo/r/s/25333.html
中規模の商業施設なども地方の中心部から少し離れたところに見かけたりする方もいるのではないでしょうか？
出典：丸紅リアルエステートマネジメント株式会社より
事業主や企業にテナントとして貸し出す予定であれば、オフィステナントとして建設する必要がありますし、人通り・交通量などが多いエリアであれば店舗に向いたテナントを建設する必要があります。
基本的に土地活用としてテナント経営をしていく場合、大きく分けると２種類の方法から選択することになります。
- 自分で初期投資をして建物を建設する方法
- 事業主・企業に土地を貸して建物を建ててもらう方法
さらに細かく解説していくと「４種類」の方法が存在しますので詳しく知りたい方は下記の見出しの「テナント経営方式は４種類」という部分を見ていただければと思います。
では、ここから土地活用でのメリットデメリットについて解説していきます。まずはメリットからです。
土地活用でのテナント経営のメリット
- 家賃を高く設定することが可能
- 初期費用が０円も可能
- 土地が狭くても広くても可能
- 立地制限などの影響を受けにくい
- 相続税対策としても有効
- 地域の活性化につながる（大型・中型商業施設等の場合）
家賃を高く設定することが可能
テナント経営の最大のメリットは家賃を高く設定することができるという点です。
アパート・マンション経営では、４万円５万円程度しか設定できない場所でも＋１万円～３万円程度は多く家賃設定することができます。
地域の需要によって実際の家賃設定は異なりますが、基本的には通常の賃貸の部屋と比べると高く設定できる点は非常に魅力だといえます。
また、コンビニ専用の店舗などであれば比較的高く設定して貸し出すことも可能になります。
初期費用が０円も可能（借地の場合）
テナント経営は、場合によっては初期投資額が０円でも可能になる場合があります。
初期投資でリスクを背負いたくないけど、土地活用をしたいという人にとっては最も有効な土地活用になる可能性があると言えるでしょう。
土地が狭くても広くても可能
テナント経営は、土地が狭くても・広くても柔軟に対応することができます。
テナント経営をされている人の中には１０坪～行っている人もいるのが現状で、１０坪の場所にコンテナハウスを設置し、毎月賃料を得ている人もいます。
また、広い土地をお持ちの方は商業施設を誘致して貸し出している場合もあり、様々な事業主や企業に土地を貸し出しているので、柔軟性がある有効な土地活用と言えます。
立地制限などの影響を受けにくい
アパート・マンション経営の土地活用の場合、住宅用となるので、土地の形や隣接する道路の状況、土地の広さなどに応じて建築基準法によって制限が設けられることがあります。
制限があることで、住居スペースを狭くしたり、最悪アパート・マンションを建設することができないこともあります。
しかし、テナント経営の場合は、土地活用のアパマン経営などと比較すると基本的には建築基準法の制限も厳しくはなく、アパマン経営できなかったという人にも有効な土地活用としておこなうことができる可能性があります。
また、アパマン経営では駅までの距離など立地がとても重要になりますが、テナント経営の場合は、立地はもちろん重要ですが住居用と比べるとそこまで重要ではないので賃貸のアパートマンションには向いていない土地でも経営していける可能性があります。
相続税対策（節税対策）としても有効
土地活用でのテナント経営は相続対策としても有効になります。テナント用物件として建物を建設した場合、アパート・マンションを建設した時と同じように税制上の優遇措置を受けることが可能です。
テナント用のビルが建っている土地は、相続税の評価をする際に貸家建付地という分類になります。
貸家建付地とは、貸家の目的とされている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他人に貸し付けている場合の土地のことをいいます。
これは、税制優遇の対象になります。
貸家建付地に対する相続税は、更地や駐車場として利用している時と比較すると負担額は２割程下がることもあります。
相続税の評価には、入居率なども影響してくるので、極力空室をなくす経営ができればより効果的な相続税対策なるのです。
2000万円の土地に借地権割合が60％、入居率が80％のアパートを所有していた場合は、次のような評価額になります。
2000万円×（ 1 － 0.6 × 0.3 × 0.8 ）＝ 1712万円入居率によって評価額が変わる
ただし、入居率が下がると評価額は逆に上がってしまいます。上記の例を入居率50％で計算すると、
2000万円×（ 1 － 0.6 × 0.3 × 0.5 ）＝1820万になり、評価額が100万円も高くなってしまいます。評価額を下げるには、適宜リフォームなどをして高い入居率を維持することが必要です。
引用：遺産相続弁護士相談広場より
また、相続税以外にも所得税の節税効果もあります。
テナント経営を始めたすぐには、毎月の収支が赤字になることも多く（お客さんは、事業主や企業なのですぐに入居が決まらないこともしばしばある）、他の所得と合わせることで課税対象となる所得の額が減るので節税につながります。
地域の活性化につながる（大型・中型商業施設等の場合）
中小企業などのオフィステナントの場合ではありませんが、大型・中規模の商業施設を誘致することができた場合は、近隣の住民や地域の活性化に貢献することができます。
また、その商業施設が建ったことで周辺の不動産価値があがることもあるでしょう。
私が住む福岡でも以前は田んぼなどが多かった地域にイオンモールやIKEAが建てられたことで周辺の不動産価値が倍以上になっているところもあるといわれています。
また、地域住民の生活の質を向上させることができるので社会に役立ててると自信を持てるという方もいるでしょう。
次にテナント経営のデメリットについて解説していきましょう。
土地活用でのテナント経営のデメリット
土地活用のテナント経営でのデメリットを解説します。どんなリスクが考えられるのか一緒に見ていきましょう。
- テナント用物件の初期費用は高額になる場合もある（自身で建てた場合）
- 退去が出た場合、長期的に空室になる可能性が高く損失がでかい
- 固定資産税・都市計画税の軽減措置がない
- テナントの経営状況に左右される可能性が高い
テナント用物件の初期費用は高額になる場合もある（自身で建てた場合）
テナント経営するために、テナントを建設する場合かなり高額になる可能性が高くなります。
アパート・マンションを建設するよりも高額になる可能性が高いのです。
理由としては、ビルにする場合は構造も頑丈なRC造（鉄筋コンクリート造）にしなければいけませんし、住居用にはない様々な設備（電気関連の設備）を設置しなければいけないこともあるからです。
また、建設費用が高額になると個人の方にとっては融資を受けることができない可能性も出てきます。
退去が出た場合、長期的に空室になる可能性が高く損失がでかい
テナント経営では、利用者である企業や個人事業主が利用してくれれば住居用の部屋と違い高額な賃料収入を得ることができます。
しかし、一度退去が出てしまうと次の利用者（事業主や企業）がすぐに見つかるとは限らず長期間空室となる可能性が高いといえます。
アパート・マンション経営の場合も同じですが部屋の数が多ければ多いほど空室で発生する損失の影響を抑えることができます。例えば20戸あるマンションであれば、1部屋の退去が出ても19戸分の家賃収入があるので損失も少ないです。
ただしテナント経営では、１つの事業者（企業）が複数のスペースを借りることもあり、１つの事業者が退去すると一気に２つ３つの空室が発生する可能性もあるのです。
また、最初に言ったようにテナントは一度空室がでるとすぐに次の利用者が決まることは中々ないので、長期間空室になり大きな損失となる可能性があるのです。
固定資産税・都市計画税の軽減措置がない
賃貸アパート・マンションではあれば以下のような固定資産税・都市計画税の軽減措置があります。
固定資産税の軽減
- 200m2以下の部分（小規模住宅用地）→ 課税標準の6分の1に軽減
- 200m2超の部分（一般住宅用地）→ 課税標準の3分の1に軽減
都市計画税の軽減
- 200m2以下の部分（小規模住宅用地）→ 課税標準の3分の1に軽減
- 200m2超の部分（一般住宅用地）→ 課税標準の3分の2に軽減
このように賃貸アパート・マンション経営であれば節税効果も多いので節税対策として有効ですが、「テナント経営（物件）」の場合はこの「住宅用地」に該当しないので同じ税金の軽減措置を受けることができません。
固定資産税・都市計画税の節税目的で土地活用をおこなう場合は、テナント経営はおすすめすることができません。
テナントの経営状況に左右される可能性が高い
テナント経営では、契約しているテナント（事業主や企業）の経営状態や業界の景気の影響をもろに受けてしまうというデメリットがあります。
賃貸アパート・マンションなどの住宅の場合、たとえ業界などが不況になったとしても、入居者がすぐに退去していくということはほとんど考えられません。
しかしテナント経営の場合は、経営状態によって規模の縮小のため店舗を閉店・移転させたり、最悪の場合「倒産」してしまう可能性があります。
そうなれば所有するテナントは空室になり、賃料収入が減るのでアパート・マンション経営よりも、経営状況・景気など外部からの影響を受けやすいというデメリットへつながります。
こうしたテナントの経営状態による退去は、全てのテナント経営で考えられるリスクになります。
当然、テナントオーナーが経営に関して口出しはできないので世の中の動向を把握しつつ、できるだけ経営状態の良い、安定した企業・事業主を見極め、貸し出すことがテナント経営の安定収入を得るカギと言えるでしょう。
土地活用のテナント経営方式は４種類
土地活用のテナント経営にはこのような契約形態が存在します。
定期借地契約
契約期間
契約の更新がない契約です。
契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了します。また確実に明け渡しを受けることができます。なお、契約期間は自由に定めることが可能です。
契約の締結方法
契約期間を最初に定めた上で、公正証書等の書面によって契約することが必要です。
また、契約書とは別にあらかじめ書面（覚書等）を交付して契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを借主側に説明しなければなりません。
オーナー側がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約となってしまいます。
中途解約
居住用建物の定期借家契約では「契約期間中」に、「借り主」に❝転勤❞❝療養❞❝親族の介護❞など、やむを得ない事情が発生してその住宅に住み続けることが「困難」となった場合には、借り主から解約の申し入れが可能になります。
この場合、解約の申し入れの日から、1ヶ月が経過すれば、契約が終了します。
ただし、この解約権が行使できるのは、床面積が200㎡未満の住宅に居住している借り主に限られます。
なお、中途解約に関して個別に特約を結ぶことが可能です。
契約終了時
契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借り主に契約が終了することを通知する必要があります。
なお、貸主と借り主が合意すれば、再契約することは可能です。
通借家契約の定期借家契約への切り替え
定期借家制度は、平成12年3月1日から施行されていますが、それより以前に締結された住宅の普通借家契約は、借り主を保護する観点から、借り主と物件が変わらない場合、当分の間、定期借家契約への切り替えは認められていません。
普通賃貸契約
契約期間
契約期間は1年以上で設定しますが、通常は、契約期間を2年とすることが多いようです。なお、契約期間を1年未満とした場合には、期間の定めのない契約となります。
借り主からの中途解約
中途解約に関する特約を定めることができます。解約の予告期間を定めたり、直ちに解約する場合に支払う金銭の額について定めていることが多いようです。
貸主からの解約
借り主が引き続き住むことを希望している場合には、貸主からの解約や、契約期間終了時の更新の拒絶は、貸主に正当な事由（どうしてもそこに住まなければならないなど）がない限りできません。したがって、普通借家契約の契約期間は貸主の事情と借り主の意向に左右されることになります。
定期借家契約と普通借家契約の比較
|
定期借家契約 |
普通借家契約 |
|
|---|---|---|
| 1.契約方法 | (1)公正証書等の書面による契約に限る (2)さらに、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない |
書面でも口頭でもよい |
| 2.更新の有無 | 期間満了により終了し、更新 されない | 正当事由がない限り更新される |
| 3.建物の賃貸借期間の上限 | 制限はない | 2000年3月1日より前の契約 20年まで 2000年3月1日以降の契約 制限はない |
| 4.期間を1年未満とする建物賃貸借契約の効力 | 1年未満の契約も可能 | 期間の定めのない賃貸借契約とみなされる |
| 5.建物賃借料の増減に関する特約の効力 | 賃借料の増減は特約の定めに従う | 特約にかかわらず、当事者は、賃借料の増減を請求できる |
| 6.借り主からの中途解約の可否 | (1)床面積が200㎡未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった 借り主からは、特約がなくても法律により、中途解約ができる (2)上記(1)以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う |
中途解約に関する特約があれば、その定めに従う |
リースバック契約
リースバック契約について解説します
- その土地で事業を始めたいテナントの借り手が、地主に建物の建設資金を「建設協力金」という名目で預けます（無利息または低金利）
- 地主は、建設協力金でテナントの事業形態に合った建物を建てます
- 地主は、建物をテナントの借り手に一括賃貸し、テナントから毎月賃料をもらいます
テナントオーナーは、
「賃料から建設協力金の返済額を引いた分（賃料－建設協力金＝残額）」を受け取ることになります
これが、テナント契約でのリースバックの仕組みです。
事業用借地契約
地主が建物の名義人になる
事業用定期借地権は、テナントが建物を建てるため、建物の名義はテナントになります。
これに対し、リースバックでは建物は地主名義となります。
土地ではなく「建物を貸す」のが、リースバックの最大の特徴です。
借り入れの負担がない（少ない）
地主は、建物の建設資金をテナントから預かります。そのため、銀行からの借り入れや
持ち出しは不要、あるいは少額で済みます。
※借り入れの負担がない（少額）点は、事業用定期借地権においても同様になります。
収益性が高い
リースバックは建物がテナントのビジネスに合った仕様になるため、事業用定期借地権よりも収益性が高くなるケースがあります。
土地活用のテナント経営では途中解約のリスク回避策常に準備しておく
テナント経営では、賃貸アパート・マンションと比べ、次の利用者を探すのに
- 時間がかかる
- 空きが長期間になる可能性が高いので損失が大きくなる
という事が考えられるので、リスク回避策を準備しておかなければいけません。
そのため、契約期間中に中途解約されたとしてもオーナー自身にかかる負担をできるだけ軽くする契約にしておく必要があります。
また、
テナント利用者（事業主・企業）が中途解約を申し出てきたときは、すぐに「契約通りの事前通告ですから、しかたがありません」とその申し出を承認しないことです。
- まずテナント利用者に「待ってほしい」と契約解除を承認しないことを通告する必要があります
交渉によって3ヵ月～6ヵ月でもテナント退去が延びてくれれば、賃料を下げることになったとしても、新しいテナント利用者をさがす時間に余裕がでてくるわけです。
場合によっては、テナント利用者の本音としては「賃料を下げれば契約を更新してもいいです」という可能性が十分に考えられますので、しっかりと引き留めて話し合う余地はあるといえます。
土地活用のテナント経営で契約する際の重要な５つのポイント
テナント契約で利用事業主・企業を選別する際の条件と比較ポイントは次の５つです。
- 賃料
- 契約期間
- 賃料改定
- 改装費用
- 敷金
テナント経営を成功させることが５つのポイントについて解説していきます。
賃料と契約期間と賃料改定について
賃料と契約期間は、テナント経営の収支や初期費用の回収期間にも大きく影響を与えるので、非常に重要なポイントになります。
利益だけのことを考えると賃料は高い方が良いいと考えがちですが、その金額をきちんと支払っていける力が借手（テナント利用者）にあるかどうかはしっかり確認するべきポイントになります。
また、賃料をもとに初期投資額（費用）の回収にどれくらいの期間が必要なのかも計算しておくようにしてください。（建物を建てた場合基本的には建設業者がこの回収機関はていじしてくれるはずです）
テナント契約する場合、契約期間は、初期費用の回収にかかる期間以上で契約するのが基本になります。
長ければ、それだけ安定した賃料収入が見込むことができますが、テナント利用者側が長期間安定して事業を経営できるのかという不安もあるのが現実です。
テナント利用者の中には、短期間の契約を希望するものも出てくる可能性があります。契約終了後に転用や改装などを考えている場合には問題ありませんが、初期費用が回収しきれない可能性があるので、オーナー側で負担が内容にすること・リスクを極力なくす契約内容にしておくことが重要です。
このように、賃料は高ければ良い、契約期間は長ければ良いという訳ではありません。
利益ばかりを優先すると選択ミスを起こし、テナント経営を失敗させる原因になりかねません。テナントの契約時にはできるだけリスクをいかに減らすことができるのかを徹底的に考え契約を結ぶことが成功への近道だといえます。
また、賃料と契約期間と同時に確認しておかなければならない項目が、賃料改定です。
賃料改定は、貸手にとって値上げを交渉できる良いタイミングになりますが、同時に借手にとっても値下げ交渉をするタイミングになります。
賃料改定が何年ごとに行われるのか、その期間が短ければ、それだけ頻繁に値下げ交渉をされる可能性があり、経営していく上でのリスクになります。
改装・修繕等の費用・敷金について
次に確認すべきポイントが、改装費用（又は修繕費用）の負担や敷金についてです。
テナント経営の契約ではテナント利用者と「改装費用」と「敷金」についてしっかりと確認しておくことが大切です。
テナント物件で改装工事が必要になるケースとしては
- テナント利用者が事業を始める際の工事退去時の工事
- 元の状態に戻す工事
- 契約期間中のリニューアルの際の工事
などが考えられると思います。
これらの工事について、オーナーが負担するのか・テナントを利用している事業者・企業側が負担するのか、それとも折半するのか？
などを確認しなければなりません。
敷金についてもどのような契約にしておくかを明確にする必要です。
敷金は、家賃の滞納時・退去時の修繕・修理などがなければ、基本的には全てテナント利用者（借りてである事業主・企業）に返還しなければならないものになります。
しかし、条件や交渉次第にはなりますが退去時の修繕費用などに充てる名目で、返還しなくても良いとすることも可能です。
改装費の負担や敷金の扱いについては、交渉の材料として使うこともできます。他の条件も見ながら総合的に判断して、契約することができればテナント経営を成功させることが可能になります。
テナント経営のリスクと借り手側を選ぶ際のポイント
土地活用でのテナント経営の最大のデメリットと言える部分が、空室のリスクが非常に高いことです。
- 長期間空室になる可能性が賃貸アパマンと比べ高いこと
- 経営状況によっては途中解約がありえるのでその分空室になりやすい
- 空室期間が延びればのびるほど金銭的損失が多くなること
テナント経営を始めたばかりや契約期間終了から次のテナント契約開始までの期間が空室になることは、ある程度仕方のないことですが、住居用ではないのでその分借りては少ないのが現状なので長期間になりやすいといわれています。
また、テナントを借りてくれている事業主や企業の経営状況等によって中途解約で空室になってしまうと、予定していた期間よりも早く退去することになるのでテナントのオーナー側にとっては非常に大きなマイナスになってしまいます。
そうならないためにも、テナント経営する場合は、中途解約についての条件をしっかりと儲けておくことが重要になります。
中途解約についての条件は、基本的にオーナー側から提示することが多いのが現状です。
さらに提示した条件に対して借り手側となる事業主・企業がその条件を受け入れてくれるかどうか、逆にどのような条件であればOKしてくれるのか等が比較する際の大きなポイントになります。
中途解約についての条件は以下の方で詳しく解説していきます。
土地活用でのテナント経営でリスクを未然に防ぐ中途解約のペナルティ条件とは
テナント経営のリスクになる可能性のある、借り手側である事業主・企業の都合による中途解約を防ぐためには
「契約時にペナルティを設けておくことが重要」です。
何も条件を設けていないと、オーナーが一方的に不利になる可能性が高いですし、明らかに金銭的な損をしてしまいます。
今まで解説してきた通り、空室は非常に大きなリスクですが、予期せぬ空室はさらに大きなリスクとなります。
そのため中途解約時のペナルティは、中途解約をされてもオーナーの負担にはならず、借り手側だけが損をするようなものにしておかなければいけません。
ペナルティとなる条件を設定する際のポイントは以下の３つになります。
ペナルティ条件を設定するためのポイント１「代わりの借り手を探すこと」
テナントの借り手側の都合によって中途解約する場合は、これまでと同じ条件・もしくはそれ以上の条件で借りてくれるところを借手側が探し、新たなテナント借り手と契約できれば解約できるという条件を設けておくといい。
ペナルティ条件を設定するためのポイント２「契約終了日までの賃料を一括で支払えば解約できる」
中途解約する場合、本来であれば契約満了までもらえるはずだった賃料があります。
借手側の都合により契約を中途解約する場合は、当初の契約時の契約期間に応じ、契約終了日までの賃料を一括で支払ってくれれば解約できるという条件を設定する。
ただ、経営状況の悪化で中途解約することも考えられる為、そのような場合は本来の契約期間までの賃料を一括で支払ってもらえることは難しいと考えられます。
ですので、これらの条件を満たすことができない時は、敷金・保証金などの返還を求めないという条件を設定しておけば借り手側の選択肢が増えるので条件をのんでくれるでしょう。
ペナルティ条件を設定するためのポイント３「原状回復はすべて借り手が負担すること」
３つ目は原状回復に関してです。
借手側のやむを得ない都合により中途解約する場合の原状回復に関しては、全て借手側の責任で行ってもらうように設定しておきましょう。
契約時点で「中途解約時の原状回復」部分の明確な取り決めがない場合には、最悪設備や荷物などを置いて消える借り手側もいます。
その場合は、オーナー側で原状回復することになるので注意してください。
ここまで「ペナルティ条件を設定するための３つのポイント」について解説してきましたが紹介してきたことの中には非常に酷なのではないか？と感じた方もいるかもしれません。
しかし、実際あなたがオーナー側になって中途解約を申し出てきた業者がいた場合厳しい条件を設定しなかったばかりにオーナー側が仕方なく負担するというケースもあるのです。
ですので、ここは心を鬼にしてでも中途解約については、厳しい条件を設けておきましょう。それが極力リスクを軽減する最も大切なポイントとなるのです。
契約の段階からこのような条件を設定しておくことで、万が一の時でも自分自身の大切な財産を守ることができます。
最後にテナント経営をする場合一番大事なアドバイスをしておきましょう！
テナント経営での契約交渉は実績のあるプロに任せる
ここまで解説してきた、テナント経営で知っておくべきポイントですが、これからあなたがテナント経営をしていくのであれば確実に身につけておかなければならない知識です。
しかし、一般の土地を所有しているだけの人にとっては契約書の作成・条件の設定など非常に難しく感じるはずです。
特に、借り手側との交渉はテナント経営をする上で重要なポイントですので、交渉力のある実績と経験のあるプロに任せた方がスムーズに契約を進めることができます。
また、ペナルティ条件の設定なども相談に乗ってくれますし、契約に関していろいろと良いアドバイスをもらうことができます。
ただし専門家に任せたからといって、全て希望通りの契約内容・交渉結果になるとは限りませんができる限り、リスクやデメリットが少ない内容にまとまる可能性があるといえるでしょう。
テナント経営は区画調整区域の土地でも可能なこともある！
ちなみに、土地活用をおこなう場合「区画調整区域」だから土地活用ができないとお困りの方もいるかもしれません。
しかし、中には例外があるという事も知っておいて損はないと思うのでご紹介しておきます。
市街化調整区域では、都市計画法の規定に基づき、原則として開発行為や建築物の建築を行うことができません。ただし、例外的に許可を受けられる場合も存在するのです。
例えば、その地域（市）に必要だけど１つもない施設などを誘致することができれば、県や市から許可が下りる場合もあります。
実際私の経験としては、透析の病院などを区画調整区域に建設することができた事例を知っています。
あくまで限定的な例ですが、必ずしも区画調整区域だからと言って絶対に建物を建てることができなわけではないという事だけでも知っておいてください。
また、さらにテナント経営以外の土地活用方法についても検討したいという方へ便利なサービスをご紹介していきます。
土地活用を成功させる秘訣は様々な土地活用方法を比較することが大切！！
テナント経営以外にも他の土地活用方法も検討したい人におすすめのサービス
土地活用は様々な種類が存在します。
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土地活用の種類やそれぞれのメリット・デメリットについてはコチラの記事を参考にしてください。
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まとめ
いかがだったでしょうか？
土地活用のテナント経営についてご理解いただけたでしょうか？また、テナント経営で知っておくべきリスク回避の方法も少しはご理解いただけたかと思います。
土地活用と一言で言っても本当に様々な活用方法が存在します。
遊休地などの活用できていない土地すべてに同じ土地活用方法が最適なことなどはあり得ません。
土地それぞれ最適で有効な土地活用が存在しますので、ご紹介したサービスを元にあなたが所有する土地の有効な活用方法を探してみるのも大切だと私は考えます。
以下のほうでは、これまで個別に解説してきた土地活用方法のメリット・デメリットなどについてご紹介しています。是非参考にしていただけれと思います。
土地活用でのコインランドリーのメリット・デメリットについて知りたい方はコチラの記事を参考にしてください。↓↓
駐車場経営のメリット・デメリットについて知りたい方は下記の記事を参考にしてみてください。
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土地活用は様々な種類が存在します。しかし、そもそも土地活用のメリット・デメリットとは何なのか？基本的な土地活用の本来のメリット・デメリットについて丁寧に解説しています。
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土地活用を初めておこなう人は、土地活用の基本的な流れを知りたいという方もいると思います。この記事では、土地活用の1～１０までの基本的な流れを詳しく紹介します。
土地活用では、土地それぞれに最適な土地活用が存在します。しかし、土地活用を初めておこなう人は、所有する土地の最適な活用方法は見当もつきません。
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