土地活用する上で知っておきたい基本的なメリットとデメリット

土地活用では、土地活用の種類などのメリット・デメリットを良く紹介されがちですが、今回は、土地活用そのもののメリット・デメリットについて詳しく紹介していきます。

 

土地活用を行う方のほとんどは、相続した土地を持て余しているから土地活用をしたいと考えていると思いますが、土地活用は収益を上げる以外にも様々なメリットがあります。

土地活用を行う前にどんなメリットがあり、デメリットがあるのかを事前に把握しておきましょう。

土地活用のメリット

土地は、持っているだけで税金などの経費がどうしてもかかってきてしまいます。

固定資産税はもちろん、土地計画税、中には相続税の事も考えなくてはと感じている人もおおいことでしょう。

 

しかし、土地活用することで様々なメリットを得ることが可能になります。まずは、１つずつ土地活用のメリットを知っていきましょう。

土地活用メリット１：家賃（地代）収入が手に入る

土地はそのまま所有していても田畑以外であれば、何も生み出すことはありません。

生み出すことはないばかりか、経費だけがかかってしまい、お金ばかりがでていくことにもなります。

 

例えば、そんな土地に賃貸住宅を建てたとしましょう。賃貸住宅を建てたことで、毎月のローン返済がありますが、上手な資金計画を立てておけば、毎月安定した収入を生み出すことが可能になります。

 

不動産投資を行うことができれば、定期預金なんかよりも良い利回りで運用することがかのうですし、将来的な相続税対策としても有効になります。

 

土地活用メリット２：地域に貢献できる

あなたのお住いの地域では不足しているサービスはないでしょうか？

例えば、保育園や幼稚園、もしくは特定の病院など。

 

土地活用で、あなたがお住いの地域で不足している法人などを誘致してあげることで立派な地域貢献をすることが可能になります。

公共性が高いものを選んでも良いですし、コンビニなどがあると便利エリアだったり、その地域に足りないものを提供できる場を提供することできっと感謝されることでしょう。

 

土地活用メリット３：節税対策になる

土地活用の最も魅力的なメリットが「節税対策」です。

土地活用することで、税金を少なくすることが可能です。いわゆる「節税対策」。

固定資産税の節税としても有効

あなた名義の不動産をお持ちの方であればわかると思いますが、土地などの不動産をを保有しているとかならずかかってくる税金が「固定資産税」です。

市街化調整区域であれば、「都市計画税」も取られている方もいるかと思います。

 

税金はその時の市場などによって決められるのではなく、３年毎にある評価額の見直しによって額が決まります。あなたがお住いの市区町村の固定資産税係ぶいけばその評価額を見ることが可能です。

土地の状態	固定資産税評価額
更地の状態	１００％の評価
建物を建てた土地の場合	３３％の評価になる

土地が更地ですと、評価額の１００％で固定資産税を支払うことになりますが、建物を建てることで「住宅用地の課税標準の特例」制度により、固定資産税の評価額を1分の１に引き下げることが可能です。

これが、土地活用が節税対策となる理由です。

相続税対策として有効

相続する場合、土地や建物などの不動産にかかる相続税はその時の評価額によって変わります。

土地が更地のままで相続する場合、１００％の評価額の相続税を支払うことになりますが、その土地に建物が建てられているだけで、評価額２０％下げることが可能になります。

ということは、土地に建物があれば、土地の評価を２０％下げることができるので、相続税の支払い額を減らすことが可能になるということです。

 

所得税の節税対策としても有効

今まで更地だった土地に、賃貸アパートもしくは賃貸マンションを建てたとします。

賃貸住宅を経営するためには必要な経費が発生するので、家賃収入である所得から経費分を差し引くことができます。

必要経費には、減価償却費など様々な経費が含まれるので赤字になる場合、黒字である所得から赤字の所得を引いて税金を下げることができます。

また、青色申告でおこなうと所得税はさらに少なくなります。

 

土地活用デメリット

ここまで土地活用のメリットについてご紹介してきました。

次は土地活用のデメリットも紹介しておきます。

必ず土地活用が成功するとは限らない

土地活用には様々な活用方法が存在します。

しかし、土地活用方法によっては大きな初期投資額が必要になるので、金融機関からの融資が必要な場合もあります。

 

計画の段階では、回る想定だったのに、いざ実際に稼働した時に計画通りにならなかった場合もあるので、絶対に成功するとは限らないという事です。

 

土地活用は、投資の１つなので絶対という言葉は１００％ありえません。

 

土地活用すれば絶対に節税対策になるとは限らない

土地活用の種類によっては、節税対策にならない場合も存在します。

	賃貸住宅の場合	店舗事業用地	駐車場
収益性	〇	〇	△
安定性	〇	△	〇
固定資産税 節税効果	〇	×	×
相続税 節税効果	〇	〇	×

このように、土地活用の種類によっては、固定資産税の節税効果があまりない土地活用法もあったり、相続税の節税対策にならない土地活用方法も存在します。

 

初めての人でもおすすめの土地活用

良い土地活用の方法が見つからない場合は、土地の売却も検討してもいいと思います。

また、「等価交換」というものであれば、建物の建築費用を負担することなく建物を取得できるメリットが存在する土地活用方法も存在します。

 

初期投資が少ない、土地活用「等価交換」とは？

初期投資が少ない土地活用として「等価交換」というものがあると紹介しました。

しかし、多額の資金が必要な土地活用には不安がありなにかいい土地活用方法はないか？と感じている人もいると思います。

その場合は、「等価交換」を検討するといいかもしれません。

等価交換を利用すると借入が必要ないので初期投資がない土地活用を探している人には最適と言えます。

 

等価交換のメリット・デメリット

等価交換にはメリットとデメリットがあります。

等価交換のメリット

自分の家を確保しながら土地活用をおこなえるのが「等価交換」です。

例えばこのような方にはおすすめの土地活用方法と言えます。

「三世帯家族などで、親がなくなり子が独立したため、夫婦二人で住むには土地も家も広すぎて管理も大変」と感じている方もいるかもしれません。

このようなケースの場合は、「等価交換」はおすすめです。

• 土地と引き換えに建物を取得する
• 一部を自身の家として持つことができる
• 一部を賃貸に出して家賃収入を得られる

その他には

• オーダーメイドの建物を建てることも可能
• 遺産分割では土地よりも建物にしたほうが簡単になる
• 譲渡税の優遇措置があり、譲渡税を繰り延べできる

 

等価交換のデメリット

 

土地の売却もそうですが、「等価交換」は、「土地」というご先祖様から大切に引き継いできた家の資産を手放すことになります。

そして、将来もしかしたら収益を生み出す可能性さえもなくすという精神的なもの・大きなチャンスを失う可能性があるのでその点がデメリットになります。

• 減価償却のメリットが少ない

 

その他の土地活用の種類と土地活用を成功させるコツ

当サイトでは、土地活用の記事をいくつも紹介してきました。

少しでも多くの方に賢い土地活用を行ってもらいたいと考えています。そこで、１つおすすめの記事がコチラ。

 

また、土地活用の種類ごとに相談するべき会社をわかりやすく解説した記事を紹介しています。

 

そして、土地活用の基本的な流れを解説する記事も紹介していますので、土地活用の流れ・方法を詳しく知りたいという方は是非参考にしてみてください。

土地を貸す場合と建物を自分で建てた場合の土地活用の流れを紹介しています。

 

土地活用をやりたいけど、どこに相談すればいいのか全然わからない！しかも、信頼できる土地活用会社じゃないと何かと不安。と感じている人も多いです。

多くの方が土地は持っているけど、土地活用は初めてという方になると思います。

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土地活用する上で知っておきたい基本的なメリットとデメリットまとめ

いかがだったでしょうか？

土地活用の基本的なメリット・デメリットはご理解いただけたでしょうか？

もう一度おさらいしておきます。