不動産売却

不動産売却時の仲介依頼で必須の【媒介契約とその種類】を徹底解説

ここでは、不動産売却する際に不動産会社と結ぶ媒介契約(仲介契約)」についてどこよりもわかりやすく解説しておきます。

もし、あなたがこれから現在お持ちの不動産の売却を考えているのであれば事前に知っておくことで不動産会社の言いなりになるのではなく、あなたにあった「媒介契約」を結ぶことができるようになるはずです。

「媒介契約」は3つの種類に分かれておりそれぞれのメリットデメリット知っておくことで満足できる売却を可能にすることができます

目次

不動産の売却でよく聞く「媒介契約」とは

不動産アドバイザーが優しく教える!不動産の査定から売却までの方法

媒介契約ってなんですか?という質問をよく聞かれるので、今から媒介契約について解説していきます。

不動産の売却をする時によく聞くのが媒介契約」という専門用語

 

不動産にあまり詳しくない方からすれば何それって言葉ですよね。w

 

ここでは、売りたい不動産を少しでも早く高く売れるようにどんな契約で進めていくと「満足できる結果を手に入れやすくなるのかというヒントも含めて詳しく紹介していきます。

不動産会社に売却の仲介を依頼するときは必ず契約を結ぶのですがその仲介の契約を「媒介契約」といいます。

 

ちなみになんですが、個人での不動産売買は可能なのでしょうか!?ということも聞きますが

もちろん可能です。その個人間での不動産売買については最後の方で紹介しています。

 

不動産売買での仲介契約「媒介契約」の3つの種類

媒介契約は、宅地建物取引業法によって定められていて3つの種類に分かれています

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

今から1つずつ解説していきます。

聞きなれない言葉で難しく感じる方もおいるかもしれないので不動産売却・不動産購入する方は必ずチェックしておきたいポイントです。

 

専属専任媒介契約とは?特徴を紹介

専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社だけに仲介業務を依頼する媒介契約となります。

  • 1社の不動産会社にしか仲介業務を依頼できない
  • 重ねて他の不動産会社に仲介業務を依頼できない

売却の仲介依頼を受けて専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、依頼主に対して「一週間に一回以上」のペースで売却活動報告を行わないといけない義務が発生します。

また、売却する物件を国土交通大臣が指定する「流通機構(レインズ)」に登録しなくてはいけない決まりがある。

その他には、売主兼依頼主は家族や友人で物件を購入したいという人を見つけたとしても媒介契約を結んだ不動産会社を通さなければいけない決まりがある。

  • 依頼を受けた不動産会社は売却活動報告を1週間に1回以上依頼主に報告する義務が発生
  • 売却予定の物件を国土交通大臣が指定する「流通機構(レインズ)」に5日以内に登録しないといけない
  • 売主が友人や家族で購入者を見つけても必ず依頼した不動産会社を通さなければいけない

このような決まりがあります。

それと、有効期間は3ヵ月以内となっており、契約更新も3ヵ月以内となっています。もし、3ヵ月を超える契約を結んだ場合でも有効期間は3ヵ月とみなされるので覚えておきましょう!!

流通機構(レインズ)とは:

指定流通機構とは主に「レインズ」と呼ばれる不動産会社だけが利用できるサイトのこと。レインズに登録することで、多くの不動産会社の目に触れるようになり買主を見つけやすくするというものになります。

西日本レインズ公式ホームページ

 

 

専任媒介契約とは?特徴を紹介

 

専任媒介契約とは、「専属専任媒介契約」と同じ1社の不動産会社にしか仲介業務を依頼することができない契約になります。

 

仲介業務を依頼された不動産会社は、2週間に1回以上「依頼主」に売却活動報告を行わないといけない決まりになっています。

 

また、専任媒介契約の場合は自分で買主を見つけることができるので不動産会社を通さずとも売買を直接行うことが可能になります。

 

専任媒介契約の場合も国土交通大臣が指定する「流通機構(レインズ)」に7日以内に登録しなければいけない決まりになっています。

  • 不動産売却で仲介業務を依頼できるのは1つの不動産会社のみとなる
  • 依頼を受けた不動産会社は2週間に1度以上活動報告義務がある
  • 自分で買主を見つけることができ尚且つ直接取引することが可能になる
  • 依頼を受けた不動産会社は7日以内にレインズに登録する義務がある

専任媒介契約も、有効期間は3ヵ月以内となっており、契約更新も3ヵ月以内となっています。もし、3ヵ月を超える契約を結んだ場合でも有効期間は3ヵ月とみなされるので覚えておきましょう!!

 

一般媒介契約とは

 

一般媒介契約とは、複数の不動産会社の仲介業務を依頼できるスタイルになります。

 

また、依頼された不動産会社にも活動報告義務もなく売主であるあなたも家族や友人などから買主を見つければ直接売買することも可能になります。

 

国土交通大臣が指定する「流通機構(レインズ)」に登録する義務もありませんが、任意で登録することができます。

 

一般媒介契約をさらに細かく解説すると「明示型」「非明示型」に分かれます。

明示型とは

明示型は、仲介をお願いした不動産会社の他にも仲介をお願いしている不動産会社がいるのか、いるのであればどの不動産会社にお願いしているのかを通知する方法です。

引用:アットホーム

非明示型とは

非明示型はその反対でとくに何も伝えない方法です。

引用:アットホーム

 

不動産売却でのそれぞれの媒介契約のメリット・デメリット

 

ここでは、それぞれの媒介契約のメリットをお伝えします。

 

不動産を売却する時の媒介契約でのおすすめは「専属専任媒介契約」が一番オススメです。

理由としては、1社のみがあなたの不動産物件の売却活動を行います。不動産会社からすると自社のみが紹介できる物件になるわけです。ですので、いい不動産会社・担当者に出会えば「専属専任媒介契約」を結ぶことで他の物件と比べやる気をもって売却に励んでくれる可能性は高くなります。

 

ただし、

仲介に入ってもらう不動産仲介会社によってはそれが一番いいとは言えないのも事実です。

というのも、専属専任媒介契約を結ぶ会社によってはわざとその物件をほかの人に紹介しないという会社&担当者が存在するのです。

それでは、せっかく専属専任媒介契約を結んだのに紹介されないので売却したくても買う人が出てこないという最悪の結果になってしまいます。

 

本当にこの担当者は信頼できるという人が出てこなかった場合は、一般媒介契約で複数の不動産会社と媒介契約を結ぶのも1つの方法と言えます。

 

私の媒介契約形態を選ぶ基準

私が不動産売却の時に媒介契約を選ぶ基準を決めたことがあります。

それは、大手のように「多くの顧客を抱えている不動産会社」であれば「専属専任もしくは専任媒介契約」にし、地元の中小不動産会社であれば「一般媒介契約」で契約しようと考えています。

地元の中小不動産会社は、やはり大手と比較すると顧客リストの数では圧倒的に少ないので私はこのような基準をもって媒介契約形態を決めています。

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売却で仲介業務を依頼する時は不動産会社目線で考えてみる

媒介契約を結ぶときはこの不動産会社目線(担当者目線)で考えると理解しやすくなるはずです!

多くの不動産情報を紹介するサイトでは売主には「一般媒介契約」がおすすめということがうたわれています。

 

しかし、仲介業務を依頼する場合「不動産会社」目線で考えることが重要だと私は思っています。

 

一般媒介契約の場合複数の不動産会社に仲介業務を依頼することができるので一見すると売主に有利に働きそうなものですが、不動産会社目線で考えると他の不動産会社でも依頼しているので必ずしもウチの売り上げに繋がりとは限らないから本腰を入れづらいなと。

 

条件に合うお客さんがきたら紹介しよう程度に考える可能性があるといえます。

 

逆に「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の場合は、1つの不動産会社にしか仲介業務を依頼することができませんが、不動産会社目線で考えると、ウチに依頼してくれたからどうにかお客様の希望に添えるよう全力を尽くそうとあなたなら考えないでしょうか?

 

ですから、少しでも早く高くお持ちの不動産を売却したいと考えているのであれば間違いなく専属専任媒介契約」を私はおすすめします。

 

もしくは、「専任媒介契約」もおすすめです。

 

専任媒介契約を選択する場合は、自分で買主となる人は見つけられそうだけどさらに良い条件の買主を見つけたいと思っているのであれば「専任媒介契約」をおすすめします。

 

なぜ、世間一般では不動産売買の時は「一般媒介契約」がいいといわれてきたのか?

不動産業界というのは、今でこそネットの力も必要な時代となってきましたが他の業界と比べて閉鎖的な面も昔はありました。

 

ですので、ネットがない頃というのはできるだけ物件情報を広く知ってもらうためにも多くの不動産会社に仲介業務を依頼して窓口を少しでも多く増やす「一般媒介契約」でのメリットはありました

 

ですが、現在はネットで物件情報をどこからでも見つけることが可能になり、そこまで「一般媒介契約」でのメリットが得られなくなってきたといえます。

 

ですので、お持ちの不動産少しでも早く高く売却したいと考えているのであればここまでの内容をしっかりと把握してどうするべきなのかを考えるとおのずと答えが出てくるのではないでしょうか?

 

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」で考えられるデメリット

現在不動産会社は小さいものから大きいものまですべて合わせると12万社以上あるといわれています。

 

不動産を少しでも早く高く売却するために「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を結ぼうと思っているのであればこの点に注意してください。

 

不動産会社といっても、その会社それぞれで強みや営業の仕方というのは多少なりとも違いがあるはずです。

 

不動産を売却する時仲介業務を依頼する「不動産会社」を選ぶときには、その担当者の熱意とどんなことをして早く高く売ってくれるのかということをじっくりと聞いて依頼するべきであると私は思います。

 

そのためにも、不動産会社選びと担当者選びは非常に重要な部分となるのでしっかりと比較し検討していきましょう。

不動産売却は個人間でも可能!?

一番最初にも書いていた通り、先ほど言っていた個人間の売買について解説します。

多くの方が「手数料(売却金額×3%+6万円+消費税)」高いから個人だったらかからなくていいのではないか?という風に考えていることだと思います。

個人間での不動産売買を望む方の多くは、不動産売買を不動産仲介会社に「仲介手数料」を払わなければいけなくなるため、その費用をできるだけ抑えたいと感じていることでしょう。

3000万円の不動産物件の売買の場合

3000万円×3%+6万円+消費税=103万6800円

これだけの仲介手数料を売主・買主それぞれ支払うことになります。(100万円あればある程度の家具家電をそろえられますよねw)

 

ここの部分の答えに関しては、

個人間・家族間などで直接取引きすることはもちろん「可能です。

 

しかし、なぜ不動産の売買をするほとんどの方が不動産会社を仲介して売買すると思いますか?

 

それは以下の理由があるからです。

個人間での不動産売却のメリット

まずは個人間での売買について簡単に解説します。

個人間で売買することができればもちろん無駄な手数料がかからないというメリットがあります。

しかし、それ以上に実はデメリットが多いという理由から、ほとんどの人が不動産会社を仲介して売買するようにしているのです。

個人間での不動産売買のデメリット

個人間で不動産を売却する際の主なデメリットは次の通りです。

  • 買主を自分で探す手間がかかってしまう
  • 売買する時・した後にトラブルが発生した場合、個人間では対処が難しい
  • 契約書などを自分で作成しなくてはいけない

 

このようなデメリットがあるためほとんどの方が個人間での取引をおこなっていません。

特にトラブルなどは極力避けたいところですし、やはり専門的な知識を持っている人がいた方がお互い安心できます。

個人間での不動産売買は本当にトラブルに発展することが多くあります。最悪の場合訴訟に発展するケースもあります。ですので、そのようなトラブルを避けるためにも必ず不動産会社を仲介に入れるようにしておきましょう!!

≫≫不動産売却前後で【後悔しないため】のよくあるトラブルとその対策方法

 

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