不動産投資利回りの種類と違いとは！最低ラインは何％あれば儲かるの？

今回は、これから不動産投資を始める方にはまず知っておいてもらいたいのが【利回りの種類】と【何％あれば不動産投資で儲かるのか？という最低ラインの利回りの数字】です。

といった堅っ苦しいプロフィール紹介は読み飛ばしてもらって大丈夫です。w

 

ただ、これから不動産投資を成功させるためには、物件を購入する際の１つの指標となる「利回り」について知っておかなければいけません。

この利回りで購入対象となる物件なのか？もしくは購入しない方がいい物件なのか？または、指値が成功すれば投資対象になるのか？という、不動産投資を始める上での指標となります。

 

なんどもいっているように利回りは不動産投資で重要な判断基準の１つとなります。また、物件・立地などでも利回りは変わってきますし、築年数でも変わってくる数字になります。

この利回りが悪い物件をもし購入してしまった場合、最悪成功どころか自己破産という道に突き進む可能性もあるのです。

不動産投資を始める場合、誰もが成功を望んでいますが判断基準を誤ると不動産投資は儲からない！となり、せっかくチャンスだったかもしれない出来事を棒に振ってしまうことになるでしょう。

まずは、不動産投資の利回りについてじっくり勉強し、あなたが望む不動産投資の成功を掴むキッカケにしてもらえたらと思います。

不動産投資で成功するための最低ラインは何％？

不動産投資での利回りを簡単にいうと

「投資した金額に対して１年でいくら回収できるか」という数字です。

 

仮に1億円の投資物件を購入しました。年間で1000万円の家賃収入があった場合、これは

「利回り１０％」となるわけです。

 

では、不動産投資を成功させるためには、利回りの最低ラインは「何％」なのでしょうか？

これは、以外に最低ラインが何％であればOKというのはありません。

 

地域によっても平均利回りは様々ですし、物件の種類（アパート・マンション・区分所有）によっても変わってきます。

不動産投資の利回りの種類「表面利回り」と「実質利回り」

この章では、利回りの基本的な種類について紹介しておきます。

そのほかには、「自己資金返済利回り」と「借入金返済後利回り」という利回りの種類も存在します。

不動産投資の利回りは新築投資物件は低く中古投資物件は高い

基本的に新築で利回りが１０％を超えているものはありません。多くは４％〜５％程度（表面で）でしょう。新築の投資物件は、建設費用などでお金がかかってしまうため基本的に利回りは低くなってしまいます。

 

新築の物件と中古物件の場合、あなたもお分かりだと思いますが、設定されている家賃を見るとそこまで大きく差はありません。新築だから家賃をものすごく高く設定できるかと言われれば、できませんよね？

そのエリアそのエリアで、家賃相場があるので新築だから中古賃貸物件の倍に設定しようとはできないのです。

結果、中古物件（築浅など）になってくると１０％台の高利回り投資物件も出てくるのです。

利回りの目安！築年２０年までの物件は６％以上・築２０年以上は８％以上

不動産投資を始める際ほとんどの方が中古物件で始めると思います。

利回りなどを考慮すると、基本的に土地を持っていない限り中古物件からのスタートになるでしょう。

 

そこで、利回りの目安となる数字が、築２０年以内の投資物件であればできれば「６％以上」築２０年の投資物件であればできれば「８％以上」の投資物件を目安に購入することをおすすめします。

 

私の投資基準は、福岡だったので最低でも表面利回りが「１０％」実質利回りが「８％」の投資物件を目安にずっと何件も物件を見て探していました。

私が購入した不動産投資用一棟マンションの利回り

2012年の10月25日に私は初めて投資用マンションを購入しました。

築年数は22年、購入物件価格は指値をして7300万円、満室時の年間家賃収入は756万円でした。

表面利回りは「１０.３％」、実質利回りは「約９.６％」でした。当時は、銀行の融資も現在とは比べ物にならないくらい通りやすかったので「オーバーローン」で購入しました。

 

私が１つの不動産投資を成功で終わらせることができたのも「買い時」に投資物件を購入することが出来たからだと今では感じています。

不動産投資でよく使われる利回りを計算しよう

利回り１０％以上の投資物件を探す秘訣

利回り１０％の物件を探せ！もしくは、私は買いました。

といったようなことが本やブログなどで書かれていることがあります。もちろん利回り１０％以上の物件を購入することは初めての人でも不可能ではありません。

ここでは、利回り１０％以上の物件を見つけるコツをご紹介しておきましょう♪

利回り１０％投資物件を初めての不動産投資で見つけるコツ

初めての不動産投資を始めるために、不動産屋へ出向いて実際に物件の資料などを見せてもらうことは可能ですが、基本的には利回りが１０％以上の物件はないのがほとんどです。

 

そこで、行動力がある方は「競売」「公売」などの任意売却物件などもチェックされる方もいると思います。しかし、現在は競売・公売で購入する方法は認知度が上がり昔ほど安く購入できないのがほとんどです。

 

次に、ネットや資料などに掲載されている物件価格を下げてくれ、いわゆる「指値」をする方法を行うこと。

もちろん、ほとんどが指値をしてもOKしてもらえないことがほとんどですが、購入対象物件を片っ端から指値をしていけばいつかは指値に近い金額なら売却してもいいという返事をもらうことができるようになるはずです。

 

実は、この指値で物件価格を安くできるか、できないかは購入時期も重要になってきます。

不動産投資には、「買い時」「売り時」と言われる時期があり、今（2018年12月現在）はちょうど、売り時でもう少ししたら買い時の時期がくると言われています。（某有名不動産投資家談）

理由としては、様々な不動産投資に関する問題が公になり、金融機関の融資審査が厳しくなっているため、良い物件があっても誰でも購入することができないため。結果、売主は投資物件の価格を下げざるおえなくなってくる状況にあるので、その価格が下がったタイミングがまさに買い時と言われています。

 

また、指値の方法として、数ヶ月も売れていない物件であれば指値も通りやすくなるなど、指値するタイミングなどを見計らって行うこともとても重要です。

 

そのほかには、不動産投資を専門とする会社のメルマガに登録し、通常では知らない物件情報などを得ることも１つの方法です。気になる物件情報が出てきたら資料請求して、より詳しい物件情報をチェックすることができます。

 

不動産投資の利回りに関するQ＆A

不動産投資で利回り１０％なんて言ってますけど、でも実際はそんな物件見たことが無い

今は、条件のいい物件（＝立地が良い）出ればすぐ買い手が付きますよね？

ほとんどの場合、税金や修繕積立金や管理費・その他諸々除けば、よくて３％～４％が実際のところではないでしょうか？

いや、４％でも厳しいか？よくて実質利回り３％とかですよね！？

不動産投資で「利回り１０％」とか言ってる人はどのような物件を買ったら利回り10%で回せるのか教えてください。

よろしくお願いします。

 

不動産投資の金融機関の物件評価方法について

積算評価重視で評価する金融機関が多いとは思いますが、地銀、信金など含め収益還元法で評価をする金融機関はどこがありますでしょうか？

りそな銀行以外でお願いします。

この物件どう思いますか？

不動産投資について質問です。不動産投資初心者です。

販売価格：250万円
表面利回り：15.74％
想定年間収入：393600円(32800円/月)
RC造の築27年
管理費：4800円
修繕積み立て：2500円
賃貸中

この区分所有物件を現金一括で購入した場合、所得税や色々な手数料を引いて、実質手元に年間いくら入りますか？初心者の質問ですみません。

また、購入時物件など値切ることはできるのか？その他、注意点などあれば教えていただけないでしょうか？

不動産投資利回りの種類と違いとは！最低ラインは何％あれば儲かるの？まとめ

いかがだったでしょうか？

利回りの種類とその違いについてご理解いただけたでしょうか？

 

基本的に利回りの最低ラインはエリア・物件によって様々なので絶対何％あれば成功するというものではありません。

また、利回りがよかったとしても実際賃貸経営してみるとその通りにならず不動産投資に失敗したという人はかなりいます。

 

利回りはあくまで物件を選定する際の１つの基準であるということを知っておきましょう！

 

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