マンションの売却or賃貸論争にピリオドを打つ！どっちが得か徹底比較

マンションの売却か賃貸か論争に今日ピリオドを打ちます！！

売却か賃貸かを徹底比較！！

この記事にたどり着いたあなたは、マンションを「売却」するべきか「賃貸」に出すべきか迷っているんですね。

 

また、売却・賃貸どっちが得なのか？ということも気になっているでしょう。

 

売却か賃貸かで迷っている人はどっちがお得かで判断してはいけません。マンションを所有する人それぞれに合う答えがきっとあります！

 

 

この記事では、マンションの売却・賃貸のメリット・デメリットを解説するとともに、売却がおすすめな人・賃貸がおすすめな人はどんな人なのか？ということについても解説していきます。

この記事を最後まで読んでいただくことで、きっとあなたが求める結果を知ることができるはずです。

 

記事の最後には、売却がおすすめな人・賃貸がおすすめな人の「売却か賃貸か」の選び方について解説しているので、すぐに判断をしたい人は参考にしてみてください。

 

読んだ後にあなた含め家族で話し合って最終的な話合いをすると、あとあと考えても、よい選択をできたといえるようになるはずです。是非この記事の内容をよく読みもっているマンションを「売却か」「賃貸か」判断してみてくださいね♪

マンションは売る・貸すどっちがお得なのか？その前に人それぞれ状況によって違う

マンションはその物件に寄ってそれぞれグレードや立地など様々な条件が変わります。

高級分譲マンションを購入した方であれば、購入時の金額は高額だったでしょうが、資産としての価値が高く、また賃貸にだした時の設定できる家賃も高く設定することができます。

 

売却する場合も、高級分譲マンションであるため、購入当初の金額で売却することも可能でしょう。ブランド力のあるマンションであればさらに高い値段で売却することも可能かもしれません。

 

高級分譲マンションであれば立地も良いでしょうし、その他の様々なメリットがあると思います。

 

では、逆に立地があまり良くないマンションの場合は、売却しづらい傾向があり、賃貸に出したとしてもなかなか借主は見つからないでしょう。必然的に不動産としての価値も低いと判断できます。

マンションの売却か賃貸かの目安とは？

最終的な判断を決めるのはあなた含めた家族です。

しかし、売却か賃貸かで迷っているからこそ、この記事にたどり着いているはずなので目安をご紹介しておきましょう。

マンションを売却する目安	マンションを賃貸にする目安
最寄り駅から徒歩15分以上 築年数が20年以上 利便性が悪い 今が売り時だと感じている	最寄り駅まで徒歩10分圏内 築年数15年以下 利便性が良い

マンション売却か賃貸かで迷っている方はこの基準を目安にどうするべきかをまずは判断してみることが大切です。

 

目安の理由は以下の通りです

• 最寄り駅より10分以上の物件はあまり賃貸物件として人気がないため
• 賃貸に出して仮に空室のままだとお金の負担が大きくなる
• 賃貸に出すということは不動産経営と同じなため一般の方には難しい・面倒
• 築20年以上の分譲マンションとなると借り手が付きづらい

 

最寄駅から徒歩10分以上のマンションは売却がおすすめ

あなた自身仮に賃貸物件を探すときに最寄り駅から何分の物件を借りようとするでしょうか？賃貸物件を探す多くの人は、基本的に徒歩10分圏内を探すの一般的（地方では特に）です。

ですので、仮にあなたが所有するマンションが最寄り駅まで10分以上かかるのであれば売却したほうが良い可能性が高い。

 

さらに、最寄り駅まで徒歩10分以上かかるマンションだと賃貸に出しても借り手がなかなか現れることがないため「空室リスク」が高くなります。

家賃収入を得て住宅ローンの返済に充てようと検討している方は注意が必要な点と言えます。

 

また、マンションを賃貸に出すという事は「不動産経営」になるということを自覚してください。その場合は、入居者を募集してくれる不動産管理会社を見つけなければいけませんし、入居者がすぐに現れる保証もありません。

 

次の住み替え先が賃貸物件であれば、最悪「賃料」と元のマンションの「住宅ローン」をダブルで支払うことになり、非常にお金の負担が大きくなってしまうのです。

 

また、賃貸として貸し出したあとに室内の設備などが壊れたりすると修理・交換費用はオーナーであるあなたが支払わなければいけません。

 

築２０年を超えているマンションも売却がおすすめ

次に、築年数が20年を超えているマンションを賃貸に出すと、入居者が現れにくいということもありますし、数年貸し出すと築年数が22年、25年、３０年と築年数がどんどん経過していくわけです。

中古分譲マンションを購入する人の多くが「平均築20年のマンション」を購入するといわれていますが、築年数が30年近くなると将来的に売却を考えていたとしても買い手がつかない状況になる可能性も考えられます。

 

仮に賃貸に出した後、そのマンションに戻ってきたとしても築30年から10年・20年・30年と住み続けるわけですが、修繕積立金・管理費などあなたは払い続けても価値があるマンションと思えているでしょうか？

 

もし、その答えが「ノー」なのであればまずは、不動産の専門家に相談して、最終的な判断をすると迷いもなくなり、失敗するリスクを抑えられるはずです。

 

ちなみに、今は全国的に地価があがっています。もし、あなたのエリアの地価が上がっているのであればマンションによっては購入時よりも高く売却することも可能です。

 

そこで、おすすめしたいのが以下のサービスです。

 

まだどっちが得するのかわからないという方は、ここからマンションの賃貸時のメリット・デメリット、売却時のメリット・デメリットを一挙に解説していきます。

 

是非、じっくりと「賃貸」「売却」のメリットデメリットを一緒に見ていきましょう。

まずは、マンションを賃貸に出したときのメリットから解説していきます。

マンション賃貸のメリット

マンションを賃貸に出したときのメリットは以下の通りです。

マンションを貸せば毎月安定して家賃収入を得られる

所有する自宅マンションを賃貸にだして入居者が付けば、毎月安定した家賃収入を得ることができるようになります。

いわゆる「不労所得」というやつですね。

一般的にサラリーマンと呼ばれる方は毎月給与をもらっていると思いますが、給料のほかに自分が働いているわけでもないのに発生する「収入」があるのは非常に魅力的な部分かもしれません。

 

住宅ローンの返済があれば返済しても黒字になることもある

家賃収入を得られるという事は、その家賃収入から住宅ローンの返済をおこなうことができます。

さらに、マンションによっては毎月支払っている住宅ローン・修繕積立金・管理費などを支払っても黒字になるというケースもあります。

入居者さんに支払ってもらっているというようなイメージですね。これをうまく増していくことができれば毎月ニコニコの生活が待ってます。

 

マンションを人に貸せば金利・税金などを経費計上でき節税効果もある

不動産経営を行っている人からすれば当たり前ですが、所有するマンションを賃貸として人に貸し出すことで今まで自分で支払っていたものが「経費」にすることができます。

• 住宅ローンの金利
• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税（都市計画税）

など、自分の財布から日々払っていたものを「経費」とすることができるので、控除される額が増えて住民税・所得税などの「節税」につながります。

 

中古分譲マンションの賃貸は比較的高く貸出すことができる

 

不動産という資産を保有し続けることができる

この部分は賛否両論ですが、マンションは不動産です。

不動産は、所有する人の資産と呼べます。最初は住宅ローンの支払いで大変ですが、住宅ローンを半分返し終えた時には、プラスの資産として計算することも可能になることがあるでしょう。

私は、マンションは立派な資産と言えると思っています。

 

賃貸中ローン完済すればそのマンションを担保に融資を受けることも可能

こちらも、上の「資産」と似ていますが、これは、住宅ローンを完済することでマンションを金融機関から資産として評価してもらえることになるため、そのマンションを担保に様々な融資を受けることができるということです。

担保として評価してもらえるなら間違いなく資産と呼べますよね。

 

マンション賃貸のデメリット

賃貸に出すと原状回復費用などリフォーム代がかかる

中古分譲マンションを賃貸に出す場合、最初は入居者を募集する前にハウスクリーニングをすることになります。

さらに、分譲マンションのようなファミリータイプのマンションでは、頻繁に入退去が繰り返されることはありませんが、退去者が出るたびにハウスクリーニングをおこなうことになります。

また、ハウスクリーニングと同時に原状回復しなければいけないのでその費用までかかってくるという事を理解しておきましょう。

 

不動産を管理してくれる管理会社に支払う管理費も発生する

自分が所有する不動産を管理する場合、不動産の管理業務を行っている不動産会社に管理を依頼するのが一般的です。

その時にかかってくるのが「管理費」です。およそ賃料の３％～５％程度です。

管理業者によって若干の違いはありますが、主にこのような業務を行ってくれます。

• 入居者募集
• 入居者からの要望・クレーム対応
• 原状回復・ハウスクリーニング等の業者手配

あくまで分譲マンションの場合を書いていますが、基本的にこのような業務を行ってくれることになります。

ちなみに、空室になっている場合の不動産管理会社の管理費については通常は支払わなくてもよいです。（入居者がいる場合だけ）

 

不動産経営の最大のリスク空室リスクの可能性も知っておく

所有するマンションを賃貸に出す場合の最大のリスクともいえるのが「空室リスク」です。

特に中古分譲マンションを賃貸に出す場合、1戸しかもっていませんよね？

入居されない限り「空室率１００％」になってしまうので、今まで住んでいた時のように修繕積立金・管理費などすべて自分負担となります。

 

空室が1ヶ月だけで済めばいいですが、2カ月、3カ月と経過しそれでも空室であればどんどんオーナー側のお金の負担が増えてきます。

 

もちろん、この時には次の住み替え先に引っ越して「賃貸物件」もしくは「購入物件」に住んでいる方も多いでしょうから、その負担+以前のマンションの諸費用を支払い続けることになります。

 

賃貸に出すとトラブル（クレーム等含）が発生することもある

分譲マンションを賃貸に出すとトラブルの元になることも考えられます。

入居者の方が問題の元となり上下階の方や隣の部屋の方といざこざがおこってしまうこともあるのです。

入居者を募集するときは、できれば慎重に決めていかなければ、仮に数年後戻ってくるといったことがあるのであれば、あなたやあなたの家族までもがそのトラブルに巻き込まれるという事もあるわけです。

賃貸に出す際は慎重に入居者を決めてください。

 

賃貸に出すマンションと住み替え先の2重ローンは審査がほぼ通らない

現在の中古分譲マンションを賃貸にだそうと考えている方の中には、住み替え先として新たな住宅を購入しようとする人もいるかもしれません。

しかし、一般的な年収のご家庭では、一度住宅ローンを組んでマンションを購入している場合、次の新居を購入する際の住宅ローンの審査はほぼ通らないでしょう。

どうしても２つ目の住宅ローンを組みたいという方は、銀行に審査が通るかだけでも試してみるといいかもしれませんね。

 

住宅ローンの借り換えが必要になることもある

マンションを賃貸する場合、住宅ローンではなく事業ローンに借り換えしなければいけない可能性もあります。

現在住宅ローンを利用してマンションを購入しているのであれば、金融機関に相談しておくと良いかもしれません。

今後戻ってくることがないけど、賃貸でずっと貸し続けたいという方はこの方法を行えば、次の住み替え先の住宅ローンの審査に通る可能性も出てくるかもしれませんね。

 

マンションを貸し出すときは部屋が傷だらけになることも理解しておく

マンションを貸し出す際の入居者の方によっては、部屋中が傷だらけになることもあります。

入居者の方も人なので、人によっては生活の基準が様々です。最悪な入居者だった場合賃貸に出すんじゃなかったとなるケースもあります。

傷だらけ・穴が空いていたとなれば、賃借人の「故意過失」にあたるので退去する際に修繕費用を請求することが可能です。

ただ、貸し出していた側からすると再度住もうと思った時には住む気がなくなる人もいますし、しかし、住むしか道がないということもあるので、やはり賃貸に出す場合は入居者の方を慎重に選ぶべきだと私は思います。

 

事故物件リスクも把握しておく

賃貸につきもののリスクと言えば「事故物件リスク」です。

事故物件とは

「殺人事件・自殺・火災による死亡事故等の嫌悪すべき歴史的事実があった土地・建物」になります。

一度事故物件になってしまうと、次の入居者が決まるまでかなりの日数が必要になりますし、家賃を安くしなければほぼ入居者がきまらないということはざらです。

これは、貸している部屋のオーナー自身がコントロールすることができない部分であり、亡くなった方の家族さえも予期せぬ出来事だったと言わざるをえない状況です。

 

仮に、あなたが事故物件となってしまったマンションに将来的に戻る予定だった場合、あなたは住みたいと思うでしょうか？

このようなリスクがあるので、賃貸へ出すのであれば慎重に判断したい部分ですね。

 

3年を経過すると3000万円の控除を受けられなくなることもある

居住用のマンション（住宅全て）の不動産を売却し、その後利益が出ると通常では「譲渡所得税」がかかることになります。

しかし、その利益が3000万円以内であれば税金はかからないというのが「居住用財産の3000万円控除」というものです。

この3000万円の控除を受けたい場合は以下の事を守らなければいけません。

 

確定申告を自分で行うことになるので非常に面倒

部屋を人に貸すことになるので事業をおこなうということになります。

ですから、毎年不動産収入がある限り確定申告をおこなうことになります。もちろん、ここまで解説してきた「経費」として認められるものを計上すれば「節税効果」もあるのでしっかりとおこないたいところです。

ただ、初めての人はどうすればいいかわかりませんし、どのように確定申告をすればいいのかもわからず面倒に感じる人もいるでしょう。

 

マンション売却・賃貸のメリットデメリット比較表

「売却」と「賃貸」を比べるのであれば、難しくて・面倒なのは賃貸になります。（良い不動産会社が見つかれば初めての人でも安心ですが）

売却メリット	賃貸メリット
売却後高く売れれば利益が出る 住宅ローンを完済できると精神的にも楽 住宅ローンを完済できれば銀行からの評価も上がる 修繕積立金・管理費・税金の負担がなくなる	毎月安定した家賃収入を得られる 住宅ローンの返済をしても黒字になることも 人に貸すことで金利・税金など経費計上でき節税効果もある 分譲マンションであれば高く貸し出すことも可能 資産を保有し続けることができる 賃貸中にローン完済できればそれを担保に融資してもらえる
売却デメリット	賃貸デメリット
資産を失う 住宅ローンを売却代金で完済できない時は足りない額を準備しなければいけない マンション売却では諸費用がかかる 一括返済できなければ売却できないこともある	原状回復費用・リフォーム代がかかってくる 管理会社に管理費を支払うことになる 空室リスクがある 賃借人がトラブルをおこす・巻き込まれることもある 住宅ローンから事業用ローンに借り換えをしなければいけないことも 賃貸中のマンションと新たな自宅の2重ローンはほぼ不可能 賃貸すると退去後部屋中傷だらけになることも覚悟する 事故物件リスクもある 3年以上貸し出すと、売却した時の3000万円控除を受けられない 確定申告をおこなうことになるので面倒

では、比較表でも解説している売却のメリット・デメリットについても詳しく解説していきます。

 

マンション売却のメリット

売却代金を受け取れる（利益ができることもある）

マンションを売却すると売却代金を受け取れます。

住宅ローンを返済中の方は住宅ローンの返済が最優先ですが、住宅ローンを完済している人、売却代金が住宅ローン残債を超えている方はプラスのお金を受取ることができます。

もちろん、利益がでたということは「譲渡所得税」を払わなければいけませんが、ここまでに解説してきたように「居住用財産であれば3000万円まで控除」されるので税金をほとんどの方が払わなくても良い対象になるはずです。

 

住宅ローンを完済できれば精神的に楽

ここもメリットですね。

住宅ローンを利用されている人は、何度か住宅ローンさえなければもっと楽なのにと感じたことがあるのではないでしょうか？

売却することによって借金を完済することができるので精神的にかなり楽になるはずです。

 

さらに、住宅ローンを完済すると金融機関からの評価も高くなる傾向があります。一度ローンを組んで完済すると基本的には良い評価になるので今後再度住宅ローンなどを借りるときも大きな額を借りることできたりします。

 

修繕積立金・税金・維持費等のお金の負担がなくなる

これも非常にうれしいポイントです。

住宅ローンの返済、そして「修繕積立金・管理費」などなどマンションはお金がかかってしまうのでこの負担もなくなるのはメリットでもあると思います。

 

 

では、次にマンションを売却するときのデメリットについて解説していきましょう。

 

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マンション売却のデメリット

不動産という保有資産を失うことになる

売却するという事は、現在保有する資産を失うということになります。

マンションを資産と考えていなかったという方もいるかもしれませんが、マンションも立派な資産になります。

 

住宅ローンの残債が売却代金より多い場合は自己資金で支払わなければいけない（完済しなければいけないため）

住宅ローンで購入したマンションを売却するときに、売却代金だけでは住宅ローンの残債を一括で完済できないというケースがあります。

この場合は、あなたが持っているお金から支払わなければいけません。もしくは、自分の持っているお金からでも足りないのであれば売却は不可能になるのです。

基本的に売却する場合は、残債と調整し売出金額を設定しているので問題ないかと思いますが、この点は注意してくださいね。

 

マンションを売却する場合は仲介手数料が発生する（諸費用がかかる）

マンション売却する際、売却にかかってくる「諸費用」が存在します。

その諸費用中でもっともかかる費用が「仲介手数料」です。

≫≫不動産売買でかかる仲介手数料（消費税）はいくら？50万から３億までの早見表

この上の記事でも紹介していますが、わかりやすくどのくらいの仲介手数料がかかるか解説しておきます。

 

不動産会社がお客様から貰っていい仲介手数料は上限額が決められています。

売買金額	計算方法
２００万円まで	仲介手数料＝５％+消費税（８％）
２０１万円～４００万円まで	仲介手数料＝４％+２万円+消費税（８％）
４０１万円～	仲介手数料＝３％+６万円+消費税（８％）

これが国土交通省で決められている不動産売買で不動産会社はお客様から貰える仲介手数料の上限額になります。

マンションを売却するときには、不動産会社が新聞や雑誌・チラシなどを作成し宣伝してくれたりします。

また、不動産会社によっては売却のために必要な測量、清掃、クリーニング代など様々な費用を負担してくれます。

その費用を捻出するのがこの仲介手数料になります。

その他のマンション売却でかかる費用について知りたい方は「初めてのマンション売却の流れとコツ！失敗しないための注意点と住み替え資金を作る査定手順」のマンション売却でかかるお金の種類と費用を参考にしてください。

 

売却は買い手がいなければ売ることができない

マンション売却を成功させるためには、そもそも買い手が見つからなければいけないわけです。

マンションの売買は取引金額が非常に大きいため、あなたが理想とする期間で買い手が絶対に現れるとは限りません。さらに、買い手が現れたとしてもあなたが希望する「売却金額」で売れる保証もありません。

ですので、どのくらいの金額でどのくらいの期間で売却できるかは誰にも予測することはできませんし、非常に難しいところです。

 

売却のコツを知らなければ損する可能性が高い

マンション売却を満足のいく形で成功させるためにも、基本的な流れとコツやポイントを知っておかなければ、あとあと後悔することがあります。

マンション売却でよくある失敗の元となった間違った行動が

1. 不動産会社1社だけに査定を依頼し仲介を行ってもらった
2. 知り合いが不動産屋だからその人にお願いした

この２つです。

基本的な流れ・コツ・ポイントを知らずに売却すると

• 「相場よりも安く売ってしまった」
• 「半年以上も買い手がつかなず困っている」

このような状況に陥ることがあり、売却するべき良いタイミングを逃してしまったというケースもあるのです。

あなたがこれからマンション売却をするのであればまずは、マンション売却の基本的な流れや大切なコツやポイントを知ってからおこなうようにしていきましょう。

 

【どっちが得！？】ケース別「売却」「賃貸」選び方

売却がおすすめな人	賃貸がおすすめな人
将来戻ってくることがなく、賃貸に出しても入居者がみつかりそうにない物件をお持ちの人 築年数が20年以上の人 最寄駅から徒歩10分以上の人 地価が上昇して今が売り時の人 次の住み替え先は戸建てと決めている人	住宅ローンを一括返済するのが難しい人 転勤で一度引越すけど再度戻る人 築年数が浅いマンションの人 最寄り駅まで徒歩10分圏内の人 お気に入りマンションで売りたくない人

このような感じで「賃貸」「売却」を選んでいくと良いでしょう。

マンションの売却がおすすめの人の中に「築年数が20年以上のマンション」をお持ちの人という項目がありますが、これは、中古分譲マンションを購入する全国の人の平均が築年20年程だからです。

それを仮に賃貸に出して持っていたとしても今後売れる可能性が格段に少なくなるので売れるうちに売却べきだと私は考えます。

 

もし、この選ぶ基準をみても「どうしよう！？迷うなぁ～」と思っている方は、あなたのお住いの地域の不動産のプロに直接相談してみましょう。

あなたが想像してなかったベストな提案をしてくれるはずです♪

ちなみに、次の新たな住み替え先は一戸建て住宅を検討している人も中にはいると思います。

しかし、「資産」と考えた時に「マンション」「戸建て」どっちのほうが価値があると思いますか？

仮に戸建て住宅を購入した後に、将来今と同じように売却して新たな自宅を購入するかとなった場合戸建ての場合注意が必要かもしれません。

≫≫売りやすさはどっち？【一戸建てVSマンション】１０年・２０年後高く売れるのはコッチ！！

 

マンションの売却or賃貸論争にピリオドを打つ！どっちがお得か徹底比較まとめ

いかがだったでしょうか？

マンション売却or賃貸で迷っている方はどっちがお得なのかという事はご理解いただけたでしょうか？

もちろん、どちらがお得というよりも「売却のメリット・デメリット」「賃貸のメリット・デメリット」を知ってからでないと判断が難しい部分でもあります。

しかし、それぞれの比較表をここまで見ていただくことであなたが所有するマンションの行く末は判断しやすくなったはずです！！

 

最後に売却メリット・デメリット賃貸のメリット・デメリットの比較表と「売却」「賃貸」の選び方の比較表を再度載せておきますので、じっくり考えてみてくださいね。

売却メリット	賃貸メリット
売却後高く売れれば利益が出る 住宅ローンを完済できると精神的にも楽 住宅ローンを完済できれば銀行からの評価も上がる 修繕積立金・管理費・税金の負担がなくなる	毎月安定した家賃収入を得られる 住宅ローンの返済をしても黒字になることも 人に貸すことで金利・税金など経費計上でき節税効果もある 分譲マンションであれば高く貸し出すことも可能 資産を保有し続けることができる 賃貸中にローン完済できればそれを担保に融資してもらえる
売却デメリット	賃貸デメリット
資産を失う 住宅ローンを売却代金で完済できない時は足りない額を準備しなければいけない マンション売却では諸費用がかかる 一括返済できなければ売却できないこともある	原状回復費用・リフォーム代がかかってくる 管理会社に管理費を支払うことになる 空室リスクがある 賃借人がトラブルをおこす・巻き込まれることもある 住宅ローンから事業用ローンに借り換えをしなければいけないことも 賃貸中のマンションと新たな自宅の2重ローンはほぼ不可能 賃貸すると退去後部屋中傷だらけになることも覚悟する 事故物件リスクもある 3年以上貸し出すと、売却した時の3000万円控除を受けられない 確定申告をおこなうことになるので面倒

 

売却がおすすめな人	賃貸がおすすめな人
将来戻ってくることがなく、賃貸に出しても入居者がみつかりそうにない物件をお持ちの人 築年数が20年以上の人 最寄駅から徒歩10分以上の人 地価が上昇して今が売り時の人	住宅ローンを一括返済するのが難しい人 転勤で一度引越すけど再度戻る人 築年数が浅いマンションの人 最寄り駅まで徒歩10分圏内の人 お気に入りマンションで売りたくない人

 

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