不動産の査定価格の出し方と関連する３つの計算方法を徹底解説

不動産を売却する時に、まずは不動産会社に査定価格を出してもらうと思います。

不動産売却の査定を依頼した人はわかると思いますが、不動産業者によって査定価格はバラバラです。高い査定価格を出す業者もいればあきらかに低い査定価格を出す不動産業者の人もいます。

査定価格が1000万円近く開いたという人も中にはいるでしょう。

で、ここで気になるのが不動産業者はどうやってあなたがもっている不動産の査定価格を出していると思いますか？

今回は、そんな気になる不動産業者が行っている不動産の査定の出し方の秘密について紹介します。

不動産を売却する前に知っておきたい査定価格の出し方

冒頭でも紹介していますが、不動産を売却する時に多くの方が複数の不動産会社に査定依頼をされると思います。(1社しか見積もりを取っていない、もしくはとるつもりがないという方は複数の不動産会社に査定依頼をすることをおすすめします。理由は↓↓)

そして、それぞれの査定価格の結果を見てびっくり!!

最低査定価格と最高査定価格のひらきが1000万円も！！？

査定価格の差に驚いた方もいるかもしれませんが

これは、物件にもよりますが現実に起こりえることです。そんなに差があるの？と驚いた方もいるかもしれませんが、実はこのように不動産業者（会社）によっては差がひらく場合もあるのです。

査定価格の出し方は会社や担当者によって出し方も違うこともあるからです。

で、ここで特に気になるのが不動産業者(会社)はどのように不動産の査定価格を出しているのかということです。

本当、査定価格の出し方ってどんな風に出してるんだろうって気になります。でも、タブーじゃないんですか？って思う方もいるかもしれませんが

不動産の査定価格の出し方は、不動産に詳しくなければ難しく感じるはずです。

しかし、プロの方が言うのだからその価値しかないと思っている人は必ず損をします。不動産を売却するということは、多くの人の場合、人生であなたが持っている物の中で一番資産価値の高いものを売るということでもあります。

ですから、私は、ここはなぜその査定価格になったのか、またどのように査定価格を出しているのかという事を知っておくべきだと考えています。

そこで、今回はその不動産の査定価格の出し方について徹底的に紹介していきます。

では、今から実際に不動産業者の担当者が行っている不動産の査定価格の出し方と計算方法について紹介していきます。

不動産会社の主な査定価格の出し方と計算方法

不動産業者(会社)はこのような方法を使って査定価格を出しています！

不動産会社へ売却査定の依頼を行ってもらう場合、不動産会社は以下のものを使って査定価格を出していきます。

不動産鑑定ソフトを使う
不動産会社の担当者がいつも使っている方法
不動産会社独自の計算方法
不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを使っての計算方法

不動産会社によって様々な方法を使ってあなたが査定依頼した物件の査定価格を出しています。

いろいろな方法があるんだと感じている人もいると思います。

また、不動産の主な査定価格の出し方はこの3つです。全ての計算方法を覚えておきましょうというわけではないですが、査定価格の出し方を知りたいなら3つ目は覚えておきましょう！

また、その元となる計算方法は次の３つになります。

不動産の査定に関する豆知識不動産は、一般的に売買されている本や服、時計、車などの動産と呼ばれる物たちとは違い、この地球上に同じものは存在しておらず唯一のものとなります。

ですので、適切な評価額を出すというのは簡単ではないことを理解しておきましょう。

たしかに不動産で土地の形・広さや建物の造りが全く同じというものは存在しないですよね。もちろん簡単ではないことは想像に難くないです。

査定価格を出す計算方法①：原価法(積算法)

建物の建設費と耐用年数などで現在の価格を出す方法です。

評価額の名称は「積算価格」です。

積算価格は、金融機関が良く利用する不動産評価方法です。

原価法とは、鑑定評価手法の1つで、不動産の再調達原価をもとに対象不動産の試算価格を求める方法です。
この手法では、価格時点において、新しく建築(建物)または造成(土地)を行って再調達する場合の原価を求め、これに減価修正を行って試算価格を求めます。例えば、土地の場合、近隣に山林などの取引事例があれば、その事例をベースに造成工事費や附帯工事費を計上します。建物であれば、同じ住宅を同じ場所に建てた場合の費用を調べ、新築後の経過による価値の低下を減額して、対象不動産の価値を推定します。この手法は、建物など再調達原価の把握や減価修正が可能な不動産の場合には有効ですが、既成市街地などの土地は再調達価格の把握が困難なために不向きです。

引用：LIFULLＨＯＭＥ‘ｓ

査定価格を出す計算方法②：収益還元法

不動産から発生している又はする予定の収益と利回りにより価格を出す方法。

ただし、この方法は1棟マンションや1棟アパートなどの投資用物件に使われている計算方法になります。

評価額の名称は「収益価格」です。

不動産投資物件を持っていない方は、あくまでこんな計算式もあるんだ程度で覚えておきましょう。

この収益還元法も、金融機関が収益物件などの融資の際などにチェックする方法でもあります。

査定価格を出す計算方法③：取引事例比較法

不動産売却での査定価格の出し方を知りたい方はココをチェック！！

類似する物件の取引事例から価格を出す方法です。当サイト(不動産王.com)で紹介しているような家(一軒家)や居住用マンションの査定価格を出すときに利用されている計算方法になります。

一般の人がマイホームとして持つ、戸建てや分譲マンションなどの不動産の査定価格は主にこのような計算方法が使われています。

評価額の名称は「比準価格」です。

対象不動産と条件が近い物件の取引事例を多く収集し、いつくかの事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて対象物件の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を含め比較評価する方法です。

鑑定基準では、売り急いだ物件や投機的な物件などは事例から排除します。

取引事例比較法は、近隣地域か同一需給圏内の類似地域などにおいて、対象不動産と似た不動産の取引が行われている場合に有効です。

ただし、感覚的な判断でもありますので、評価する鑑定士により評価内容に差が生じます。

現在の日本の不動産業界では、中古住宅の評価方法として一般的です。

引用：リガイド不動産一括査定

難しいので、少し例を出してみたいと思います。

正確な計算式を紹介することはできませんが、今回査定する不動産物件の価値を知るには、以前取引があった今回査定する不動産物件とよく似た複数の不動産物件の「１㎡○○○万円」だったという基準をいくつか集めたあとに、その時の不動産市場の動向による時点修正が行われ査定価格が算出されます。

もう少しわかりやすく解説してみます。

例

「以前取引があった類似物件は３ＬＤＫ14階南向き88㎡」1㎡100万の価値が出ました。

今回あなたが査定依頼した物件が「３ＬＤＫ１３階西向き80㎡」であった場合、階数、広さ、向きなどが以前取引があった類似物件よりも劣ると考えられるので1㎡80万円の査定価格が出た。

このようなイメージになります。

逆に比較される類似物件よりも条件などが良い場合は、その分上乗せされ査定価格が出されます。

不動産市場の動向(価値の下落・騰貴)ももちろん含まれます。

冒頭の方でもいいましたが、引用部分にもある通り感覚的な判断でもあるので評価する人によって査定価格は変わってきます。(もどかしい部分ですよね。)

査定価格の出し方はデータを元に出す部分と感覚的な判断によるところもあるので。人によってもそれはないでしょ。。と思う人もいるはずです。

もちろん、類似物件や不動産市場の動向によっても左右される部分ではあるが、たしかに人による判断も加味されているのは間違いないと言えます。これが不動産の査定依頼での査定価格の出し方の秘密と言える。

数百万から1000万円の価格の違い（差）でるのはこういう秘密があったからと言えます。

ですので、これだけは覚えておいてください。

不動産売却で大切なのは「比較」することです。

高く評価をしてくれ、さらに熱意をもって売却活動を行ってくれる不動産会社とその担当者を見つけるためにも、不動産一括査定サイトを利用するようにすれば、簡単にあなたの希望に沿った売却価格で売却活動を行ってくれる担当者が見つかります！！

≫≫不動産アドバイザーが優しく教える！不動産の査定から売却までの方法

スポンサーリンク ext-decoration: underline;">物件の査定依頼を行えるのかわかりにくいといえます。

そこで、ここでは不動産と関わって10年以上になる私がおすすめできる【不動産一括査定】サイトを紹介します。

この６つのサイトであればきっとあなたも満足できる不動産会社＆担当を見つけることができるはずです♪

運営歴No１でNTTデータグループが運営している【HOME4U】

HOME4Uの特徴

NTTデータグループ会社が運営する不動産一括査定サイト
日本最多の利用者数「550万人!!」
厳選された900社の不動産会社のみ参加”悪徳業者は徹底排除”
個人情報の管理も万全
1分で入力完了で最大6社に一括査定依頼可能
もちろん無料で利用可能！！
全国対応
国内で初めて始まった不動産一括査定サービスで現在もトップクラス
信頼できる営業担当者が来てくれると評判!!

【HOME4U】は2001年に日本で初めてネット上から不動産一括査定を行えるようにした信頼できる老舗サイトになり、厳選された約900社から最大6社の査定価格をまとめて取寄せることが可能です。

これまでの査定件数は20万件以上でNTTデータグループ会社が運営している点でも安心できます。

その他のポイントとしては、徹底して悪徳業者を排除しているので不動産売却で安心・信頼できる不動産会社を探したいという方には非常におすすめです。

HOME4Uの評判HOME4U公式ページ

大手不動産会社６社が運営する【すまいvalue】

すまいvalueの特徴

参加している大手６社のみ（小田急不動産・野村の仲介・三菱地所ハウスネット・住友不動産販売・三井不動産リアルティ・東急リバブル）
日本有数の不動産会社６社が運営
全国８9０店舗で対応
２０１9年度の実績だけでも１1万件の成約件数を誇る
大手不動産会社だからこその販売力・顧客リスト・広告費は他を圧倒
もちろん無料で利用が可能
全国対応

【すまいvalue】は、比較的新しい不動産一括査定サイトですが「小田急不動産」「住友不動産販売」「野村不動産ソリューションズ㈱」「東急リバブル」「三井不動産リアルティ」「三菱地所ハウスネット」という日本でも超大手と呼ばれる不動産会社等が運営する信頼と実績のあるサイトになります。

１年間で１1万件の成約件数という数字を知れば納得の数字と言えます。

大手の不動産会社の強みとしては、やはり「販売力」「顧客数」「広告宣伝費」といった物件を売るために必要な力をどの会社よりも持っているところだと思います。そんな大きな会社が集まり共同で運営しているのであればさらに力は必然的にアップすることにもつながります。

私自身利用した経験がありますが、この６社のネットワークを駆使して物件を売却するために動いてくれるのでここまで力強いサイトはないといえます。

すまいvalue評判すまいvalue公式ページ

不動産ポータルサイトNo1の【HOME'S】

HOME‘Sの特徴

東証一部上場企業が運営
参加している不動産会社は現在1666社以上
国内最大規模の物件データベースで全国の物件を網羅
ISMSを取得し、個人情報の取扱いを徹底している
自分に合う不動産会社を一目でわかるように充実の会社情報を掲載
地域密着から大手まで幅広い不動産会社掲載
もちろん無料で利用可能
全国対応
日本でもトップクラスの知名度を誇る不動産ポータルサイトの売却査定だから安心

不動産情報サイトと言えば「HOME‘S」といわれるくらい知名度がある「HOME‘S」ですが、賃貸以外にも現在は「不動産一括査定」にも力を入れています。

HOME‘Sだからこそ信頼できる不動産情報も発信しており、2014年～と不動産一括査定サイトの中では比較的新しいサービスにはなりますが、現在までにすでに利用者は420万人を突破しており【HOME‘S】だからこその数字だと言えます。

HOME‘Sの一括査定サイトの特徴として、今までに養ってきた経験を元に現在このHOME'Sの一括査定サイトに参加している会社は最大級の1475社に上り、どこの不動産一括査定サイトよりも【あなたとの相性のいい不動産会社】を見つけられるように各会社ごとの情報を細かく発信。

さらに、HOME‘S独自の掲載基準を満たした会社のみを掲載しているので安心できる不動産一括査定サイトであるといえます。

ホームズの評判ホームズ査定公式ページ

不動産売却査定のサポートが一番充実【イエイ】

イエイの特徴

2017年12月時点で利用者400万人突破
参加している不動産会社1000社以上
大手と地元の不動産会社に強い
サポート体制がどこよりも充実
対面で相談窓口も用意している（東京）
お断り代行サービスもあり
全国対応
もちろん無料で利用可能

イエイは、サービスを開始してから10年以上の不動産一括査定サイトになります。

利用者は現在までに300万人以上（2017年12月時点400万人突破）にのぼり、コチラも有名な一括査定サイトになります。イエイの特徴として、他の一括査定サイトにはないような動画で売却に成功した方を紹介したりしています。

イエイでは、不動産一括査定サイトでよくイメージされるようなしつこい営業などを行う会社がいた場合イエローカード制度などを設けて悪徳業者を徹底的に排除できる体制を整えています。

また、サポート体制もどのサイトよりも充実しており、不動産売却が初めての人には特におすすめの不動産一括査定サイトといえます。

下記でイエイを利用し売却に成功した方の動画を載せていますので是非参考にしてみてください。

イエイの評判イエイ公式ページ

売却成立サポートは年間20万件突破【イエウール】

イエウールの特徴

参加している会社は最大級の1600社以上にのぼる
イエウールも悪徳業者を排除しています
2014年からスタートした新しいサイト
売却成立サポートが20万件突破
無料で利用可能
全国対応

イエウールは、不動産一括査定サイトとしても有名なサイトで全国1400社以上の不動産会社の中から最大6社から査定依頼を行うことが可能です。

この不動産一括査定サイトも、厳選した不動産会社を紹介しており、お客様から苦情が多い悪徳業者を徹底排除しています。

イエウールに参加している不動産会社は比較的多いのであなたの住んでいる地域密着型の不動産会社も見つけやすいサイトになります。

イエウール評判イエウール公式ページ

分譲マンション専門の不動産一括査定サービス【マンションナビ】

簡単に所有しているマンションの相場価格を知ることができる
マンションナビ利用者の生の声を見ることができる
月間利用者１００万人月間依頼件数１５００件超
分譲マンションに特化した不動産一括査定サイト
売却成立でお祝いギフトがもらえる
無料で利用可能
2500店舗の不動産会社が参加

マンションナビは、マンションの売却を考えている人に特におすすめの不動産一括査定サイトになります。

他の不動産一括査定サイトとは違い、どんな不動産でも査定するわけではなくマンション（分譲）専門の一括査定サイトになっています。

また、参加している不動産会社が2500店舗とかなり多く参加しています。

不動産売却で成功するためには、不動産会社の得意・不得意を見極める必要がありますが、マンションの売却を考えている人は、この「マンションナビ」を利用することでマンション売却が得意な不動産会社&担当者を比較的簡単に見つけやすくなっていると言えます。

現在売却を考えている物件がマンションなのであれば、査定依頼をするサイトの1つに加えてみるのをおすすめします。

マンションNavi評判マンションNavi公式ページ

不動産の査定後の流れ

詳しい不動産売却の流れを知りたい方は是非こちらの記事を参考にしてください。

≫≫知らなきゃ損する】不動産売却の流れと正しい８つの手順

査定をしてもらったあとは、不動産会社から査定価格を提示されます。

先ほども言いましたが、査定価格はあくまで売れる価格の目安になるものです。

仮に、その査定価格に納得したあとは、あなたが選んだ不動産会社の担当者と正式に売却の依頼を行うため【媒介契約】というものを結びます。

媒介契約には３つの種類があり「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の中から契約形態を選択することになります。

媒介契約に関する詳しい情報はコチラで紹介していますので是非参考に↓↓

≫≫不動産売却時の仲介依頼で必須の【媒介契約とその種類】を徹底解説

媒介契約を結び終わると売却活動がスタートします。

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」で契約した方は、不動産会社の担当者から１週間に１回もしくは２週間に１回活動報告を受けるとになります。

ですので、この売却活動でしっかりと売却できるように、あなたの物件の魅力をどんどん担当者に伝えておくことで３ヵ月以内で売却も実現することができます。

また、内覧希望の方が出てきた場合は、こちらの記事を参考に自宅を綺麗にしておきましょう！（内覧者の印象を良くするポイントを紹介しています。）

≫≫不動産アドバイザーが優しく教える！不動産の査定から売却までの方法

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こちらも私自身が実際に利用した経験がある不動産一括査定サイト「すまいvalue」です。 すまいvalueは、不動産会社でも日本のトップクラスの会社６社が共同で運営している不動産一括査定サイトになるので、大手の不動産会社に査定を依頼したいと思うのであれば間違いなくおすすめできる不動産一括査定サイトになります。また、こちらの記事でもココだけでしか紹介できないとっておきの情報も紹介していますので是非参考に♪

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