不動産売却

不動産の査定価格の出し方と関連する3つの計算方法を徹底解説

不動産を売却する時に、まずは不動産会社に査定価格を出してもらうと思います。

 

不動産売却の査定を依頼した人はわかると思いますが、不動産業者によって査定価格はバラバラです。高い査定価格を出す業者もいればあきらかに低い査定価格を出す不動産業者の人もいます

 

査定価格が1000万円近く開いたという人も中にはいるでしょう

で、ここで気になるのが不動産業者はどうやってあなたがもっている不動産の査定価格を出していると思いますか?

今回は、そんな気になる不動産業者が行っている不動産の査定の出し方の秘密について紹介します。

目次

不動産を売却する前に知っておきたい査定価格の出し方

冒頭でも紹介していますが、不動産を売却する時に多くの方が複数の不動産会社に査定依頼をされると思います。(1社しか見積もりを取っていない、もしくはとるつもりがないという方は複数の不動産会社に査定依頼をすることをおすすめします。理由は↓↓)

 

そして、それぞれの査定価格の結果を見てびっくり!!

 

最低査定価格最高査定価格ひらきが1000万円も!!?

 

査定価格の差に驚いた方もいるかもしれませんが

 

これは、物件にもよりますが現実に起こりえることです。そんなに差があるの?と驚いた方もいるかもしれませんが、実はこのように不動産業者(会社)によっては差がひらく場合もあるのです。

査定価格の出し方は会社や担当者によって出し方も違うこともあるからです。

で、ここで特に気になるのが不動産業者(会社)はどのように不動産の査定価格を出しているのかということです。

本当、査定価格の出し方ってどんな風に出してるんだろうって気になります。でも、タブーじゃないんですか?って思う方もいるかもしれませんが

不動産の査定価格の出し方は、不動産に詳しくなければ難しく感じるはずです。

しかし、プロの方が言うのだからその価値しかないと思っている人は必ず損をします不動産を売却するということは、多くの人の場合、人生であなたが持っている物の中で一番資産価値の高いものを売るということでもあります。

 

ですから、私は、ここはなぜその査定価格になったのか、またどのように査定価格を出しているのかという事を知っておくべきだと考えています。

 

そこで、今回はその不動産の査定価格の出し方について徹底的に紹介していきます。

では、今から実際に不動産業者の担当者が行っている不動産の査定価格の出し方と計算方法について紹介していきます。

不動産会社の主な査定価格の出し方と計算方法

不動産業者(会社)はこのような方法を使って査定価格を出しています!

不動産会社へ売却査定の依頼を行ってもらう場合、不動産会社は以下のものを使って査定価格を出していきます

  • 不動産鑑定ソフトを使う
  • 不動産会社の担当者がいつも使っている方法
  • 不動産会社独自の計算方法
  • 不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを使っての計算方法

不動産会社によって様々な方法を使ってあなたが査定依頼した物件の査定価格を出しています

いろいろな方法があるんだと感じている人もいると思います。

また、不動産の主な査定価格の出し方はこの3つです。全ての計算方法を覚えておきましょうというわけではないですが、査定価格の出し方を知りたいなら3つ目は覚えておきましょう!

また、その元となる計算方法は次の3つになります。

 

不動産の査定に関する豆知識不動産は、一般的に売買されている本や服、時計、車などの動産と呼ばれる物たちとは違い、この地球上に同じものは存在しておらず唯一のものとなります。

ですので、適切な評価額を出すというのは簡単ではないことを理解しておきましょう

たしかに不動産で土地の形・広さや建物の造りが全く同じというものは存在しないですよね。もちろん簡単ではないことは想像に難くないです。

 

査定価格を出す計算方法①:原価法(積算法)

建物の建設費と耐用年数などで現在の価格を出す方法です。

評価額の名称は「積算価格」です。

積算価格は、金融機関が良く利用する不動産評価方法です。

原価法とは、鑑定評価手法の1つで、不動産の再調達原価をもとに対象不動産の試算価格を求める方法です。
この手法では、価格時点において、新しく建築(建物)または造成(土地)を行って再調達する場合の原価を求め、これに減価修正を行って試算価格を求めます。例えば、土地の場合、近隣に山林などの取引事例があれば、その事例をベースに造成工事費や附帯工事費を計上します。建物であれば、同じ住宅を同じ場所に建てた場合の費用を調べ、新築後の経過による価値の低下を減額して、対象不動産の価値を推定します。この手法は、建物など再調達原価の把握や減価修正が可能な不動産の場合には有効ですが、既成市街地などの土地は再調達価格の把握が困難なために不向きです。

引用:LIFULLHOME‘s

査定価格を出す計算方法②:収益還元法

不動産から発生している又はする予定の収益と利回りにより価格を出す方法。

ただし、この方法は1棟マンションや1棟アパートなどの投資用物件に使われている計算方法になります。

評価額の名称は「収益価格」です。

不動産投資物件を持っていない方は、あくまでこんな計算式もあるんだ程度で覚えておきましょう。

この収益還元法も、金融機関が収益物件などの融資の際などにチェックする方法でもあります。

査定価格を出す計算方法③:取引事例比較法

不動産売却での査定価格の出し方を知りたい方はココをチェック!!

類似する物件の取引事例から価格を出す方法です。当サイト(不動産王.com)で紹介しているような家(一軒家)や居住用マンションの査定価格を出すときに利用されている計算方法になります。

一般の人がマイホームとして持つ、戸建てや分譲マンションなどの不動産の査定価格は主にこのような計算方法が使われています。

評価額の名称は「比準価格」です。

対象不動産と条件が近い物件の取引事例を多く収集し、いつくかの事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて対象物件の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を含め比較評価する方法です。

鑑定基準では、売り急いだ物件や投機的な物件などは事例から排除します。

取引事例比較法は、近隣地域か同一需給圏内の類似地域などにおいて、対象不動産と似た不動産の取引が行われている場合に有効です。

ただし、感覚的な判断でもありますので、評価する鑑定士により評価内容に差が生じます。

現在の日本の不動産業界では、中古住宅の評価方法として一般的です。

引用:リガイド不動産一括査定

難しいので、少し例を出してみたいと思います。

 

正確な計算式を紹介することはできませんが、今回査定する不動産物件の価値を知るには、以前取引があった今回査定する不動産物件とよく似た複数の不動産物件の「1㎡○○○万円」だったという基準をいくつか集めたあとに、その時の不動産市場の動向による時点修正が行われ査定価格が算出されます。

 

もう少しわかりやすく解説してみます。

「以前取引があった類似物件は3LDK14階南向き88㎡」1㎡100万の価値が出ました。

今回あなたが査定依頼した物件が「3LDK13階西向き80㎡」であった場合、階数、広さ、向きなどが以前取引があった類似物件よりも劣ると考えられるので1㎡80万円の査定価格が出た。

 

このようなイメージになります。

逆に比較される類似物件よりも条件などが良い場合は、その分上乗せされ査定価格が出されます。

不動産市場の動向(価値の下落・騰貴)ももちろん含まれます。

 

 

冒頭の方でもいいましたが、引用部分にもある通り感覚的な判断でもあるので評価する人によって査定価格は変わってきます。(もどかしい部分ですよね。)

査定価格の出し方はデータを元に出す部分と感覚的な判断によるところもあるので。人によってもそれはないでしょ。。と思う人もいるはずです。

もちろん、類似物件や不動産市場の動向によっても左右される部分ではあるが、たしかに人による判断も加味されているのは間違いないと言えます。これが不動産の査定依頼での査定価格の出し方の秘密と言える。

数百万から1000万円の価格の違い(差)でるのはこういう秘密があったからと言えます。

ですので、これだけは覚えておいてください。

 

不動産売却で大切なのは「比較」することです。

高く評価をしてくれ、さらに熱意をもって売却活動を行ってくれる不動産会社とその担当者を見つけるためにも、不動産一括査定サイトを利用するようにすれば、簡単にあなたの希望に沿った売却価格で売却活動を行ってくれる担当者が見つかります!!

≫≫不動産アドバイザーが優しく教える!不動産の査定から売却までの方法

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不動産売却でよく聞く時点修正とは価格が下がるわけではない

ここは必ず覚えておいてください。

あなたは、不動産屋さんにこんなことを言われる可能性があります。

不動産売却でよく聞くのが、査定依頼後、以前はこのマンションなら○,000万円で売れていましたが時点修正を考えると、今回はその査定金額よりも安くなります。と言われたことがあるという方。

 

しかし、時点修正とは類似物件が取引された時と現在の取引を行う場合の不動産市場の動向によって変動があるといえます。

 

ですので、時点修正があるからといって価格が下がるという意味ではなく逆に査定価格が上がる場合もあるということを頭に入れておきましょう。

私の友人も時点修正が入って価格が安くなるといわれたといっていたことがあります。

ただし、不動産会社の言いなりになるのではなく、どんな時点修正が入ったのかを聞くことも重要だと言えます。

 

不動産売却の査定価格とは売れる金額ではなく参考価格

 

あなたは、自分が所有している不動産(一軒家やマンション)が一体どれくらいで売れるのかをご存知でしょうか?

 

いざ売却するまでまったく気にしたことがないという人もいれば、「子供が大きくなってきたため住み替えを考えているから今の家はいくらで売れるのか?」「持っている不動産の価値を将来売却するためにも知っておきたい」という理由で不動産業者に物件の査定依頼を頼む人も増えてきています

 

もちろん、多くの不動産の査定は無料で行われいるので気軽に相談することが可能です。

 

もし、しつこい電話や営業が来るんじゃないかと気になって一度も査定依頼したことがないという方は、まずは信頼できるサイトから不動産会社に物件の査定の依頼を行ってみましょう!

 

また、不動産一括査定サイトのランキングを紹介しているページでは、不動産売却に関する必要書類はどんなものがあるのか、諸費用手数料などはどんなものがあるのかなど詳しく解説しています。

≫≫【最新完全版】プロが教える不動産一括査定サイト比較ランキング!

で、ここからが本題ですが一番注意してもらいたいのが「査定価格=売れる金額(価格)ではないということです。

よくこの部分を勘違いされる方が多いのですが
査定価格はあくまで「この金額であれば売却することができる目安となる価格」ということになります。

一言でいうと「査定価格=不動産会社が決めた売れるだろうと予測される金額」ということです。

もちろん、査定価格より高い売出価格」でだしてみて、その金額で購入する(買主)が見つかれば高く売れますし、逆に査定価格の金額で売りに出しても買主が一向に見つからなければ価格を下げることで売却することになる可能性も考えられます。

 

不動産で取引される価格は、買主がいて初めて決まる物と言えます。売主に売りたい事情・タイミングがあるように、買主にもその時の事情・タイミングがあります

 

あなたが所有している物件を売出している期間に興味を示す買主がどれだけいるかは誰にも予測することは不可能です。

 

ただ、興味をそそる広告宣伝をすることで少なからず買主を見つけることも可能です。次からは、不動産を高く売るために必要なことと、あなたの物件の買主を少しでも早く見つけ出すためのコツを紹介しています。

 

 

不動産を少しでも早く高く売却するコツ

 

あなたが所有している不動産を少しでも高く売るためには、やはり1社で査定依頼するよりも2社、3社以上の不動産会社に査定依頼をだし、査定価格とその不動産会社と担当者をじっくりと比較することが大切だといえます。

また、買主を早く見つけ出すためにもあなたの物件のアピールポイントなどをまとめておくと、不動産会社の担当者は、買主となる方にアピールしやすくなると言えます。

 

ですので、査定依頼を出した後に査定に来た担当者にあなたの物件の魅力はなにか?を考え、紙にまとめ、すぐに不動産会社の担当者に渡せるようにしておきましょう。

  • スーパーや銀行など普段の生活に欠かせない施設への距離
  • 子供がいる方におすすめの物件であれば学校までの距離
  • こんな設備がある

などなどもし、あなたが物件購入者である場合興味がそそられるものがあるなと思うときは紙に書き出してみましょう!

 

また、査定依頼して出してもらった査定価格が高いといって一喜一憂するのではなく、あくまで査定価格は売却する際の参考価格」で、現時点の参考資産価値として考えるようにしてください。

 

査定価格も大切だが、特に売却したいなら下記の事が最も重要になります。

査定価格よりも重要なものは、不動産会社の査定担当者の不動産査定の根拠と不動産会社各社が行う販売手法や担当者の考え方、そして売却活動を行う熱意が大切だといえます。

現在は、本当にいい物件出ない限りすぐには売れません。いくら不動産会社のサイトなどに出したからと言って売れるわけでもなく、担当者がお客様に熱意をもって、その物件を提案してくれるかという点も非常に重要です。

また、良い担当者を見つけるためには不動産会社を回るわけですが、不動産会社に1社1社査定依頼をお願いするとなると、非常に時間と手間がどうしてもかかってしまいます。

そこで、私のおすすめが「不動産一括査定サイト」の利用です。

 

不動産一括査定サイトであれば1、2、3社はもちろんサイトによっては最大10社まで一回の入力で不動産会社に査定依頼をお願いすることができます。

 

ただ、数多くある不動産会社一括査定サイトでは、そのサイトが個人情報などを安心して預け査定依頼をできるのかなど多くの不安があります

 

そこで、「不動産王.com」で紹介する「不動産一括査定サイト」は安心と信頼が評価されているサイトのみを紹介しています。

 

今までしつこい電話や営業があるイメージがあって、なにかと敬遠してきたという方もこの3つのサイトの中から選択して利用することできっと「もっと早く査定依頼してみるべきだった」と思うはずです。

不動産を少しでも高く売るコツ第一段階多くの不動産会社に査定依頼をだして査定価格と不動産会社を比較すること大切です!!絶対覚えておくようにしてください。

不動産の査定前に準備しておく物

基本的に不動産の査定前に準備する物は基本的になにもなくても大丈夫なのですが、準備しておくことで、実際の売却の依頼を行うときにスムーズに段取りを行うことができるためあらかじめ準備しておくと良いものを紹介しておきます。

登記簿謄本(法務局で準備可能)

誰に権利がある不動産なのかを示す書類です。

基本的に不動産会社の方が準備してくれるはずですので、査定をしてもらう際にコチラで準備するべきか確認してみてもいいでしょう。

私が実際に査定を依頼した時は、この書類は不動産会社の方が準備してくれました。

公図

こちらも法務局で手に入れることができる書類で地図の事になります。

建物に関する詳細書類

建物の設計図になります。

こちらは、購入当初に建築会社もしくは不動産会社などから貰っていると思いますので、探して準備しておきましょう。

正式に売却の依頼を行う場合は必要になってきます。

権利書

登記済み権利証は、法務局から交付されるもので物件の所有者が持っているものです。

基本的に、売却の依頼を行ったとしても不動産会社から必要だから準備してくれとはなりませんが、買主が見つかった場合必要になることもあるので準備しておきましょう。

≫≫不動産売却で必要な書類一覧はコチラ

おすすめできる不動産一括査定サイトランキングTOP5

不動産一括査定サイトは、現在いくつもありどこに申込めば自分が安心して信頼できる不動産会社に物件の査定依頼を行えるのかわかりにくいといえます。

 

そこで、ここでは不動産と関わって10年以上になる私がおすすめできる不動産一括査定サイトを紹介します。

 

この6つのサイトであればきっとあなたも満足できる不動産会社&担当を見つけることができるはずです♪

 

運営歴No1でNTTグループが運営している【HOME4U】

HOME4Uの特徴
  • NTTのグループ会社が運営する不動産一括査定サイト
  • 日本最多の利用者数「550万人!!
  • 厳選された900社の不動産会社のみ参加悪徳業者は徹底排除
  • 個人情報の管理も万全
  • 3分で入力完了最大6社一括査定依頼可能
  • もちろん無料で利用可能!!
  • 全国対応
  • 国内で初めて始まった不動産一括査定サービスで現在もトップクラス
  • 信頼できる営業担当者が来てくれると評判!!

HOME4U】は2001年に日本で初めてネット上から不動産一括査定を行えるようにした信頼できる老舗サイトになり、厳選された約900社から最大6社の査定価格をまとめて取寄せることが可能です。

これまでの査定件数は20万件以上でNTTグループ会社が運営している点でも安心できます。

その他のポイントとしては、徹底して悪徳業者を排除しているので不動産売却で安心・信頼できる不動産会社を探したいという方には非常におすすめです。

HOME4Uの評判HOME4U公式ページ

 

大手不動産会社6社が運営する【すまいvalue】

すまいvalueの特徴
  • 参加している大手6社のみ(小田急不動産・野村の仲介・三菱地所ハウスネット・住友不動産販売・三井不動産リアルティ・東急リバブル)
  • 日本有数の不動産会社6社が運営
  • 全国830店舗で対応
  • 2015年度の実績だけでも10万件の成約件数を誇る
  • 大手不動産会社だからこその販売力・顧客リスト・広告費は他を圧倒
  • もちろん無料で利用が可能
  • 全国対応

すまいvalue】は、比較的新しい不動産一括査定サイトですが「小田急不動産」「住友不動産販売」「野村アーバンネット(野村の仲介)」「東急リバブル」「三井不動産リアルティ」「三菱地所ハウスネット」という日本でも超大手と呼ばれる不動産会社等が運営する信頼と実績のあるサイトになります。

1年間で10万件の成約件数という数字を知れば納得の数字と言えます。

大手の不動産会社の強みとしては、やはり「販売力」「顧客数」「広告宣伝費」といった物件を売るために必要な力どの会社よりも持っているところだと思います。そんな大きな会社が集まり共同で運営しているのであればさらに力は必然的にアップすることにもつながります。

私自身利用した経験がありますが、この6社のネットワークを駆使して物件を売却するために動いてくれるのでここまで力強いサイトはないといえます。

すまいvalue評判すまいvalue公式ページ

 

不動産ポータルサイトNo1の【HOME’S】

HOME‘Sの特徴
  • 東証一部上場企業が運営
  • 参加している不動産会社は現在1666社以上
  • 国内最大規模物件データベース全国の物件を網羅
  • ISMSを取得し、個人情報の取扱いを徹底している
  • 自分に合う不動産会社を一目でわかるように充実の会社情報を掲載
  • 地域密着から大手まで幅広い不動産会社掲載
  • もちろん無料で利用可能
  • 全国対応
  • 日本でもトップクラスの知名度を誇る不動産ポータルサイトの売却査定だから安心

不動産情報サイトと言えば「HOME‘S」といわれるくらい知名度がある「HOME‘S」ですが、賃貸以外にも現在は「不動産一括査定」にも力を入れています。

HOME‘Sだからこそ信頼できる不動産情報も発信しており、2014年~と不動産一括査定サイトの中では比較的新しいサービスにはなりますが、現在までにすでに利用者は420万人を突破しており【HOME‘S】だからこその数字だと言えます。

HOME‘Sの一括査定サイトの特徴として、今までに養ってきた経験を元に現在このHOME’Sの一括査定サイトに参加している会社は最大級の1475社に上り、どこの不動産一括査定サイトよりも【あなたとの相性のいい不動産会社】を見つけられるよう各会社ごとの情報を細かく発信

さらに、HOME‘S独自掲載基準を満たした会社のみを掲載しているので安心できる不動産一括査定サイトであるといえます。

ホームズの評判ホームズ査定公式ページ

 

不動産売却査定のサポートが一番充実【イエイ】

イエイの特徴
  • 2017年12月時点で利用者400万人突破
  • 参加している不動産会社1000社以上
  • 大手と地元の不動産会社に強い
  • サポート体制がどこよりも充実
  • 対面で相談窓口も用意している(東京)
  • お断り代行サービスもあり
  • 全国対応
  • もちろん無料で利用可能

イエイは、サービスを開始してから10年以上の不動産一括査定サイトになります。

利用者は現在までに300万人以上(2017年12月時点400万人突破)にのぼり、コチラも有名な一括査定サイトになります。イエイの特徴として、他の一括査定サイトにはないような動画で売却に成功した方を紹介したりしています。

イエイでは、不動産一括査定サイトでよくイメージされるようなしつこい営業などを行う会社がいた場合イエローカード制度などを設けて悪徳業者を徹底的に排除できる体制を整えています。

また、サポート体制もどのサイトよりも充実しており、不動産売却が初めての人には特におすすめの不動産一括査定サイトといえます。

下記でイエイを利用し売却に成功した方の動画を載せていますので是非参考にしてみてください。

イエイの評判イエイ公式ページ

 

売却成立サポートは年間20万件突破【イエウール】

イエウールの特徴
  • 参加している会社は最大級の1600社以上にのぼる
  • イエウールも悪徳業者を排除しています
  • 2014年からスタートした新しいサイト
  • 売却成立サポートが20万件突破
  • 無料で利用可能
  • 全国対応

イエウールは、不動産一括査定サイトとしても有名なサイトで全国1400社以上の不動産会社の中から最大6社から査定依頼を行うことが可能です。

この不動産一括査定サイトも、厳選した不動産会社を紹介しており、お客様から苦情が多い悪徳業者を徹底排除しています。

イエウールに参加している不動産会社は比較的多いのであなたの住んでいる地域密着型の不動産会社も見つけやすいサイトになります。

イエウール評判イエウール公式ページ

 

分譲マンション専門の不動産一括査定サービス【マンションナビ】

  • 簡単に所有しているマンションの相場価格を知ることができる
  • マンションナビ利用者の生の声を見ることができる
  • 月間利用者100万人月間依頼件数1500件超
  • 分譲マンションに特化した不動産一括査定サイト
  • 売却成立でお祝いギフトがもらえる
  • 無料で利用可能
  • 2500店舗の不動産会社が参加

 

マンションナビは、マンションの売却を考えている人に特におすすめの不動産一括査定サイトになります。

他の不動産一括査定サイトとは違い、どんな不動産でも査定するわけではなくマンション(分譲)専門の一括査定サイトになっています。

また、参加している不動産会社が2500店舗とかなり多く参加しています。

不動産売却で成功するためには、不動産会社の得意・不得意を見極める必要がありますが、マンションの売却を考えている人は、この「マンションナビを利用することでマンション売却が得意な不動産会社&担当者を比較的簡単に見つけやすくなっていると言えます。

現在売却を考えている物件がマンションなのであれば、査定依頼をするサイトの1つに加えてみるのをおすすめします。

マンションNavi評判マンションNavi公式ページ

不動産の査定後の流れ

詳しい不動産売却の流れを知りたい方は是非こちらの記事を参考にしてください。

≫≫知らなきゃ損する】不動産売却の流れと正しい8つの手順

査定をしてもらったあとは、不動産会社から査定価格を提示されます。

先ほども言いましたが、査定価格はあくまで売れる価格の目安になるものです。

 

仮に、その査定価格に納得したあとはあなたが選んだ不動産会社の担当者と正式に売却の依頼を行うため【媒介契約】というものを結びます。

 

媒介契約には3つの種類があり「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の中から契約形態を選択することになります。

媒介契約に関する詳しい情報はコチラで紹介していますので是非参考に↓↓

≫≫不動産売却時の仲介依頼で必須の【媒介契約とその種類】を徹底解説

 

媒介契約を結び終わると売却活動がスタートします。

 

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」で契約した方は、不動産会社の担当者から1週間に1回もしくは2週間に1回活動報告を受けるとになります。

 

ですので、この売却活動でしっかりと売却できるように、あなたの物件の魅力をどんどん担当者に伝えておくことで3ヵ月以内で売却も実現することができます。

 

また、内覧希望の方が出てきた場合は、こちらの記事を参考に自宅を綺麗にしておきましょう!(内覧者の印象を良くするポイントを紹介しています。)

≫≫不動産アドバイザーが優しく教える!不動産の査定から売却までの方法

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