不動産売却

不動産売却でよくある質問や悩み【Q&A】27個まとめ

今回は、不動産売却を初めて行うという人が良く感じる悩みや不安など質問についていろいろと紹介したいと思います。

不動産売却のよくある質問で悩みや不安というものは、特に初めての人が感じるものをメインに紹介し、

  • 不動産売却にかかる手数料はどれくらいなのか?
  • 売却したら税金はかかってくるのか?
  • 売却に関するもので費用がかかるものはどんなものがあるのか?
  • 不動産会社に仲介を依頼する時の媒介契約はどれを選べばいいの?
  • どうやって査定をしてもらう不動産会社をえらべばいいのか?
  • 売りに出してもし売れなかったらどうするの?
  • 今の住宅ローンの残債を売却で返せるのか心配
  • 不動産売却を行う上での注意点を知りたい

などなど、売却する前の悩み不安を解決し、あなたが万全の態勢で安心して売却活動・準備を進められるように詳しく解説していきますので、是非参考にしてみてもらえたらと思います。

目次

1.「不動産売却で必要書類って何があるの?」

不動産会社に売却を依頼する時に必要な書類

登記簿謄本もしくは登記事項証明書

売買契約書

物件を購入した時の重要事項説明書

登記済み権利書もしくは登記識別情報

土地測量図境界確認書

固定資産税納税通知書固定資産税評価証明書

物件の図面設備の仕様書や説明書

建築確認済証検査済証

建築設計図書工事記録書

耐震診断報告書アスベスト使用調査書

マンションの管理規約維持費などの関連書類

 

買い手側の人へ引き渡しする際の必要な書類とあると良い書類

本人確認書類

実印印鑑証明書

住民票

銀行口座の通帳

ローン残高証明書もしくはローン返済予定表

売主側がローン返済中の場合に必要になります。残債と返済額がわかるものを準備しましょう。

物件の情報などが載っている資料

 

2.「自宅の家やマンションを個人で売買することは可能なの?そのメリットデメリット教えて」

個人間で家やマンションを売買することは可能です。

個人間で売買を行うと仲介手数料や売却にかかる消費税などもかからないので非常に魅力的に感じます。しかし、メリットもあればやはりデメリットも存在しますので、個人間での売買を行いたいと検討している人は参考にしてみてください。

個人間で家やマンションを売買するメリット

・仲介手数料がかからない

・それに伴う消費税もかからない

・知り合いであればスムーズに取引が行え、煩わしくない

個人間で家やマンション売買のデメリット

不動産は専門的な知識が必要であるため専門知識をもった人がいないと何かと困る

瑕疵担保責任を売主は負うことになり、その責任の対象範囲や期間を設定したりなど非常に手間がかかってしまう。(知り合いで売買成立後に、なにかしらの問題が発覚した場合トラブルとなりやすい箇所)

買主が住宅ローンを組む場合は金融機関からの信頼性が著しく低くなる傾向がある(最悪ローンの承認を得られない

個人で家やマンションを第3者に売ろうとする場合、買主を自分で探さなければいけない

個人間で不動産売買するとトラブルに発展することもアリ、最悪訴訟になることもある。

個人間での売買は、一見知り合いの買主がいれば仲介会社を通さなくてもと考えてしまいがちですが、手間やトラブルを避けたい場合はやはり仲介会社(不動産会社)に依頼する方が何かと楽になるはずですし、トラブルの事を考えると逆に安く感じるかもしれません。

 

3.「不動産売却で仲介してもらう不動産会社を通すメリットとデメリット」

上の個人での売買でも書きましたが、不動産を売却する場合などしっかりと専門知識を持ったものが必要になります。

時間や手間を省くためにもそうですが、万が一のトラブルが起こっても正しい対処を行ってくれる不動産会社がいると安心感も変わってきます。

また、買主を探す場合も不動産会社の顧客リストや広告手法など不動産売買のプロが経験を元に探してくれるので売る側として考えるのであれば、その部分などがメリットとなるはずです。

 

逆にデメリットは、上で書いたように

  • 仲介手数料がかかってしまう
  • 仲介に不動産会社を入れると消費税がかかってしまう

という部分がありますが、トラブルや手間のことを考えると不動産に関する知識が全くないのであれば仲介会社(不動産会社)に依頼することをおすすめします。

 

4.「不動産売却にかかる手数料はどれくらいなのか?」

よく仲介手数料は3%と聞いたことがある方も多いと思います。

しかし、不動産売却に関する手数料は、家やマンションの売却する時の金額によって変わってきます。

ここでは、基本的な不動産手数料について解説しておきます。(国土交通大臣が決めている上限額)

売却金額 仲介手数料
200万円以下の時 5%+消費税
200万円~400万円以下 4%+2万円+消費税
400万円以上 3%+6万円+消費税

この上の表に書いてあるのが国土交通省が定めた不動産に関する仲介手数料の上限額となります。

上限額ですので、仲介手数料を安くしてくれるところも現在は増えてきています。不動産売買でかかってくる費用で一番高いものが仲介手数料です。不動産売買をする場合は割引してもらえないかダメもとで交渉してみましょう。

 

5.「自分の家やマンションの相場を調べたいけど調べ方がわからない」

ここでは、相場を調べたいけど相場の調べ方が良くわからないという方のために、不動産売却が初めての人でも簡単に相場を調べることができる方法を紹介します。

あくまで簡単な方法ではありますが、だいたいこれくらいの査定価格になるだろうと予測するためにも相場は知っておいた方がいいので是非参考にしてみてください。

ホームズの戸建て購入ページ

ホームズのマンション購入ページ

アットホームの戸建て購入ページ

アットホームのマンション購入ページ

スーモの戸建て購入ページ

スーモのマンション購入ページ

ここで紹介しているページは、戸建て(持ち家)やマンションの購入を検討している人達が物件を探すために参考にするページになります。

こういうサイトであなたの物件の地域と同じような築年数・間取りなどの家の売出価格を調べてみてください。

その売出価格こそがだいたいのあなたの物件の相場価格という事になります。

このように相場を調べることで簡単におおよその相場を調べることが可能となります。

 

6.「やってはいけない不動産売却の方法ってあるの?」

やると後悔する売却方法があるのでいくつか紹介しておきます。

  • ポストなどに投函されている「おとり広告」だけを信じてその会社で売却しないこと
  • 知り合いだからと言ってその会社にだけに売却の査定を依頼しない事
  • 大手だからと言ってその会社だけに査定を依頼しない事
  • 購入した不動産会社だからと言ってそこだけに査定を依頼しない事
  • 査定後、査定価格が高いからと言ってその会社に売却を任せない事

だいたいこの5つに注意しておけば、あとあと後悔するような売却方法は行わないですむはずです。

まず「おとり広告」についてですが、これは見たことがある方も多いと思いますが、家のポストにあたかもあなたの家を購入したい人がいますよ的なチラシ広告のことです。

実際にチラシに載っている購入者が本当にいる場合もありますが、そのチラシを信じて家を売却した場合じつはもっと高値で売れた可能性もでてくるので、その会社のチラシだけを信じて売却を行わない方が無難です。(売却するときは必ず比較することが高く売るコツです。)

そのほかの間違った売却方法ですが、不動産を売却する場合は、かならず3社以上比較することがポイントとなります。

 

そうすることで、査定価格・不動産会社&担当者を比較することができるので売却する場合は必須のポイントとなります。

仮に1社だけに査定を依頼した場合、比較するものがないのでその不動産会社の査定価格しか知ることができず、会社の良しあし・担当者の良しあしも全く比較できないので実はもっと高く売れたのではとあとあと後悔する可能性が高いと言えます。

 

特に不動産はあなたが持っている資産の中で一番価値のあるものだと思いますので、できるだけ慎重に高値で売りたいものです。

 

 

7.「急いで家を売りたいときはどうしたらいい?」

急いで売るためにも、不動産会社選びは非常に重要です。

特定の地域に強い(顧客リストを抱えているなど)、家の売却、マンションの売却などが得意な不動産会社など分かれるため、不動産売却を初めて行う人には見極めが非常に難しいところです。

ですので、不動産一括査定などを利用し、あなたが所有している物件の売却に強い不動産会社を選ぶようにしましょう。この見極めを知ることであなたの物件がある地域のエリアに強く顧客を抱えているのかを判断することができるようになるはずです。

また、やってはいけない売却方法としては

  • 知り合いの不動産会社がいるからと言ってその会社だけに査定を依頼しない
  • 売却したい物件を購入した不動産会社だけに査定を依頼しない
  • 大手だからと安心してそこだけに査定を依頼しない

この3つはしっかりと守ることをおすすめします。

売却する際は

  1. 査定を依頼
  2. 仲介契約(媒介契約)を結ぶ
  3. 買い手が見つかれば売却成立

という流れですが、1社だけに依頼すると他の会社の査定価格と比較することができません。ですので、どれだけ急いで売りたい場合でも3社以上に査定を依頼し、地域に強いのか急いで売りたい場合の戦略はどうなのかなどしっかりと価格・戦略ともにじっくり話を聞くことで少しでも早く売却することができる不動産会社を選ぶことができるようになるはずです。

不動産売却で知っておきたい!!不動産会社の4つの正しい選び方

 

そのほかの早く売る方法としては、不動産会社が直接買い取ってくれる「買取」もおすすめです。この買取のメリットを簡単に解説すると

  1. 売買ではないので仲介手数料がかからない
  2. 確実に売却をすることが可能
  3. 広告などで宣伝しないので売却を知られたくない人でも安心
  4. 通常の売買よりも早く家やマンションを売ることができる
  5. 売主に瑕疵担保責任がない

このように、通常の売買の方法で売るよりもこのようなメリットがあります。しかし、逆にこんなデメリットもあります。

  1. 通常の売却ではないので、買取価格で買い取りされるため査定価格の60%~80%になってしまう

このようなメリットデメリットがあります。

 

この方法は、あくまで売却する価格はどうしても下がってしまいますが、確実に売ることができなおかつ仲介手数料(売却価格の3%+6万+消費税)がかかりませんし、どうしても早く売りたいというのであればおすすめの方法と言えます。

≫≫不動産アドバイザーが優しく教える!不動産の査定から売却までの方法

8.「住宅ローンが払えなくて困ってます。でも今の家に住み続ける方法はあるの?」

通常、住宅ローンを支払うことができなくなった場合は、家やマンションを手放すことになります。

しかし、中には現在の住まいを離れることが難しい人もいると思います。

 

そんな場合は、「個人民事再生を利用する」、「リースバックで第3者に売る」、「親子もしくは親戚間で売買する」方法が考えられます。

 

リースバックについて詳しく知りたい方は下記の記事を参考にしてください。

≫≫持家に住みながら現金化「リバースモゲージ」と「リースバック」の違いとは

9.「現在の家やマンションはリフォームして売却を始めた方がいいのか気になっている」

これから家やマンションであるマイホームの売却を検討している人の中には、築年数が古いためリフォームしてから売却すれば高く売れるのでは?と考えている人も多いと思います。

しかし、リフォームして売却する行為は、あまり私はおすすめしません。

 

なぜか?

それは、リフォーム代を丸々損してしまう可能性があるからです。

 

また、イメージしてもらうとわかりやすいですが、あなたの不動産を購入する人がやりたいリフォームなのかどうかもわからないのに、よかれと思って勝手にリフォームをやってしまうと逆に買主が見つかりにくくなる可能性も考えられます。

中古で物件を購入する人は、おそらく自分の理想的な間取りなどがあるはずなのでリフォームは買主に任せておけばいいと思います。

ですので、売却前には絶対にリフォームはしないでおきましょう。

 

10.「築年数が古い家やマンションも売却することができるのか知りたい」

築年数が古い家やマンションはもちろん売却可能です。

古いから売れないというわけでもありませんし、特に家の価値はだいたい10年から15年ほどでほとんど価値はなくなりますが、土地に価値があるので売却することは可能になります。

不動産アドバイザーが優しく教える!不動産の査定から売却までの方法

 

11.「家を高く売る方法ってあるの?」

家やマンションを高く売るためには、1にも2にも必ず不動産会社の査定価格と会社・担当者を比較することが大切になってきます。

また、良い不動産会社と担当者を選ぶことは非常に重要になってきますので1社でしか見積もりを予定していなかった場合は必ず比較することをおススメします。

 

コチラに家やマンションを高く売る方法について紹介した記事がありますので是非参考に↓↓

不動産アドバイザーが優しく教える!不動産の査定から売却までの方法

 

12.「売れやすい家の条件ってあるの?」

こちらも見ていただくとわかると思いますが、あなたが購入したいと思う家の条件を思い浮かべてみるとイメージしやすいと思います。

  • 相場よりも多少安い価格であること
  • 立地や周辺環境がいいこと(近くにスーパーや銀行、郵便局などがある)
  • 利便性が良い(駅やバス停、高速ICがあるなど)
  • 日当たりがいい(特に午前中から昼間)
  • 外観や内観が綺麗
  • 面積や間取りが一般的もしくは非常に使いやすい
  • 安心と信頼のあるメーカーの住宅
  • 駐車スペースや庭がある

≫≫1年以上も家が売れないと困っている人が参考にすべき対策と3つの手順

13.「家の住み替えを検討しているけど住み替えのローンってあるの?」

住み替えのためのローンはあります。

住み替えローンは、現在の住宅ローンの残りと新しい家を購入するための資金や諸費用を併せて借りることが可能です。

ただし、住み替えローンを借りる際は、現在の家の売却すると残債はいくらになるのか?また、残債が残った場合の計画も非常に重要になってくるので査定をする際に不動産会社に相談してみましょう。

また、高く売ることができれば残債も0もしくは次の物件の購入資金をつくることができるので下記の記事を参考にしてみてください。

不動産アドバイザーが優しく教える!不動産の査定から売却までの方法

 

14.「何年も空き家の実家を売却することはできるの?」

すぐに売却することができるかは判断することができませんが、もちろん売却することは可能です。

空地よりも建物があったほうが固定資産税も抑えられるから空き家のままにしている人も多いと思いますが、2015年5月から施行された「空き家等対策の推進に関する特別措置法」により、生活環境を悪化させる「特定空家等」として指定されてしまうと固定資産税の軽減が受けることができなくなります。

建物を取り壊して売却する方がいいのか、そのまま売却したほうがいいのかを知るためにもまずは不動産会社に査定の依頼をして、判断してみるのも大切です。

≫≫空き家の賢い売却方法~高く売るには空き家のまま?更地の方が良い?

15.「住みながら不動産売却ってできるの?」

住みながら不動産売却をすることは可能です。

ただし、買主となる人達が内覧に来たりするのでその点を踏まえて売却活動を行うようにしましょう。

また、内覧買主となる予定の人が来る際はできるだけ整理整頓して、物件の隅々まで見られるようにしてあげると喜ばれます。

内覧に来る人の多くは、住んでいる物件を敬遠しがちな人も中にはいます。ですので、収納なども気軽にみられる状態にしておくといいと思います。

 

16.「査定価格と売出し価格は違う!売出価格(売却価格)を決めるポイント」

査定価格は、不動産会社がこの物件はこの価格であれば売れますよという目安となる価格の事です。

売出価格というものは、あなたが当然決めて良いものになります。

あなたがいくらで売りたいのかということもポイントとなりますが、売出価格を決める際はよく不動産会社の担当者と話し合って決めるようにすると良いと思います。

あまりにも相場よりも高い金額である場合は、逆に売れない原因となるので注意が必要です。

1年以上も家が売れないと困っている人が参考にすべき対策と3つの手順

【マンションが売れない理由】不動産売却のプロが教える3つの解決策

 

17.「父親が亡くなったけど親名義になっている不動産は売却できるの?」

もちろん可能ですし、名義変更をせずにそのままにしておいても特に問題はありません。

しかし、売却する場合は、被相続人(この場合は亡くなった父親)から相続人(あなた)への不動産の名義変更をしてから売却の手続きになります。

 

18.「どんな不動産会社に依頼したらいいの?」

不動産売却は、どの不動産会社を選ぶかによって結果が変わってくることがあります。

そのためにも不動産会社の選び方には十分注意しておく必要があります。

≫≫【不動産売却】不動産会社(業者)の4つの正しい選び方

≫≫【最新版】不動産売却で評価が高い不動産仲介会社ランキング

19.「不動産会社はどうやって査定価格を出してるの?」

査定価格ってどうやってだしているの?と気になっている人は多いと思います。

そんな時はコチラの記事を参考にしてみてください。

不動産の査定価格の出し方と3つの計算方法を徹底解説

 

20.「家やマンションが売れやすい時期ってあるの?」

売れやすい時期というのは、地域によっても多少は変わってきますが、だいたい1月~5月にかけては売買成立のが数がほかの月と比べて多くなる傾向があります。

ですので、売却する場合は12月もしくは1月までのうちに査定をとっておきその後売却活動に入っていくという流れがベストだと思います。

不動産アドバイザーが優しく教える!不動産の査定から売却までの方法

 

21.「売却したら税金はかかってくるのか?」

売却する場合、3000万円以内であれば税金はかかってきません。

ですので、詳しく知りたい方はコチラの記事を参考にしてください。

不動産売却でかかる諸費用一覧|費用を安くするコツ

 

22.「売却に関するもので費用がかかるものはどんなものがあるのか?」

基本的に、不動産会社へ売却を依頼する場合、仲介手数料や登記関連の費用がかかってきます。

こちらの記事を参考にしてください。

不動産売却でかかる諸費用一覧|費用を安くするコツ

 

23.「どうやって査定をしてもらう不動産会社をえらべばいいのか?」

査定をしてもらう場合は、一社一社自分で査定を依頼すると、時間や手間がかかりさらには、どの会社に依頼したらいいのかわからずどうしたらいいの?と思う方もいらっしゃると思います。

そんな時は、有名な一括査定サイト利用しましょう。

当サイトでは、信頼できる不動産一括査定サイトのみを紹介しており、私も実際に不動産一括査定サイトを利用しているので是非参考にしていただければと思います。

≫≫【最新完全版】プロが教える不動産一括査定サイト比較ランキング!

 

また、不動産一括査定サイトの中で特に信頼できる会社はどこなのか知りたい方は是非こちらも参考にされると安心かと思います。

≫≫【最新版】不動産売却で評価が高い不動産仲介会社ランキング

 

 

24.「家やマンションなどの不動産を売りに出してもし売れなかったらどうするの?」

売れない場合でも、大手の不動産仲介会社さんは、買取保証を行ってくれる会社もあります。

不動産売却の【住友林業ホームサービス】の利用者からの評判と特徴

【最新版】不動産売却で評価が高い不動産仲介会社ランキング

買取保証を行っている会社さんに不動産売却の査定依頼・売却を依頼してもいいかと思います。

 

25.「今の住宅ローンの残債を売却で返せるのか心配」

まずは、不動産一括査定サイトで査定依頼をしていくらで売れるのか査定価格を出してもらいましょう。

たしかに、住宅ローンの残債を売却した代金で完済できるのかは非常に不安ですが、まずは査定価格を出してもらわなければはじまりません。

ですので、こちらの記事を参考に査定依頼をしてみましょう。

≫≫不動産アドバイザーが優しく教える!不動産の査定から売却までの方法

 

26.「不動産売却を行う上での注意点を知りたい」

不動産売却での一番の注意点は、1社のみに査定を依頼しないことです。

そして、親身になって不動産売却活動を行ってくれそうな不動産仲介会社を見つけることが重要です。

 

 

27.「瑕疵担保責任って何?またその責任を負うってどういう事?」

売却後、「シロアリ」や「雨漏れ」「給排水管の故障」などが発見された場合など、売主負担で修理などを行うことになります。これを瑕疵担保責任といいます。

これは、売主側としてはできるだけ避けたい部分ですので、このような責任を負うのはストレスだと感じる方は、事前に検査を行っている大手の不動産会社さんに査定を依頼し、まずは相談してみることをおすすめします。

 

住友林業ホームサービスさんもサポートを行っていますので是非参考にしてみてください。

≫≫不動産売却の【住友林業ホームサービス】の利用者からの評判と特徴

 

 

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