マイホームの買い替えを検討している方に、今回は住宅ローンが残っている家の買い替えの正しい資金計画についてアドバイスさせていただきます。
- 住宅ローンが残っているけど住み替え・買い替えはできるの？
- 家を買い替えたいけど今の家を売却してもローンが残ったら？
- 買い替えるならどのくらいの家まで購入することができるの？
などなど買い替え・住み替えを検討されていて、住宅ローンがまだまだ残っている人は様々なことが不安になるかと思います。
この記事では、住み替え・買い替えを検討中の方へ、買い替え時の正しい資金計画についてお話していきます。
《住宅ローン残高アリ》家の買い替えの正しい資金計画とは
これから、家の買い替え（住み替え）の資金計画を立てる場合、まずは、あなたが所有する「家（マイホーム）がいくらで売れるか」を知る必要があります。
家の相場の調べ方についてはコチラの記事で紹介中
≫≫家やマンションを高く売る方法！９０％以上が満足した５つのステップ
また、簡単に家の査定を行える不動産一括査定サイトもあります。
≫≫プロが教える不動産一括査定サイト比較ランキング！
ホームズやSUUMOなどの不動産ポータルサイトでチェックすることである程度の相場を調べることが可能です。
相場をある程度自分で調べることはそこまで難しくありません。
自身が所有する家の「エリア」「間取り」「立地」が近い建物をホームズ・SUUMOでチェックしいくらで売却しているのかを確認することである程度の相場はわかります。
≫≫【不動産売却の相場の調べ方】初心者でも5分で簡単に調べられる３つの方法
買い替え（住み替え）で本格的に売却を検討していていくらで売却できるのかを知る場合は、必ず不動産会社に相談し査定をしてもらうことになりますので、上の記事を是非参考にしてください。
不動産売却の査定を行うための大事なポイントについても合わせて紹介しているので必ず確認しましょう！！
≫≫【不動産売却の相場の調べ方】初心者でも5分で簡単に調べられる３つの方法
売却価格に目途が付けば買い替え先の家の予算を決める
正確な売却可能な価格がわかったら、買い替え先の家の予算を立てられるようになります。
売却価格から住宅ローン残債を差し引いて、売却に必要な仲介手数料などの費用を引いた手持ち資金を加えた金額が、買い替え先に充てることができる頭金になります。
不動産売却での仲介手数料の上限額は国土交通省によって上限額が決められています。不動産会社は、この上限額を超える仲介手数料をもらえないように法律で決められています。
| 売買金額 | 計算方法 |
| ２００万円まで | 仲介手数料＝５％+消費税（８％） |
| ２０１万円～４００万円まで | 仲介手数料＝４％+２万円+消費税（８％） |
| ４０１万円～ | 仲介手数料＝３％+６万円+消費税（８％） |
詳しくは仲介手数料について書いてあるコチラの記事を参考にしてください。
基本的に住宅ローンが残っている家は、築年数もまだまだ新しく、ある程度の査定価格がつくと思われるのでほとんどの方が「不動産売却価格の３％＋６万円＋消費税＝仲介手数料」になるはずです。
２０００万円×３％＋６万円×消費税＝７１万２８００円
これが２０００万円で売却できた時の不動産会社に支払う仲介手数料になります。
さらに、現在は仲介手数料の値引きをおこなってくれる会社もあるので、不動産会社に相談する際は、仲介手数料の値引きも可能か聞いておきましょう。
例
２０００万円（売却価格）ー１５００万円（ローン残高）ー712,800円＝約428万円
これが、およそのプラス資金になり、この428万円と手持ち資金を足した金額が頭金になるということです。
※実際は、さらに抹消登記費用などもあったりするので若干の変動はあると思います。
さらに、この頭金に住宅ローンの借入額を加えれば買い替え先の新たな家の予算額になります。
現在のマイホームの購入時期によっては担保割れもあり得る
先ほど上のほうでも次の買い替え先の家の予算について紹介しましたが、住宅価格が高い時期に家を購入したというケースでは、「売却価格」よりも「住宅ローン残高」のほうが大きい「担保割れ」になることもあります。
しかし、「担保割れ」になったとしても「担保割れ分」を上乗せして借りることができる「買い替えローン」の利用をおすすめします。
担保割れで住宅ローンが返しきれなくても、買い替えローンなら2件目も借入することが可能です。
ただし、どの程度上乗せできるかは金融機関によっても変わってきます。2件目の家の価格（担保評価額）の３００％まで借りられることケースあります。
ただし、金融機関によっては買い替えローンの保証料が通常の住宅ローンより高めに設定されることもあるので注意が必要です。
担保割れ分の借入返済時期について
担保割れ分の借入返済時期については、買い替え前の残りの返済期間までしか組めないケースもあります。（例：30年ローンで現在15年間返済終了。その残りの15年の返済期間しか組めないということ。）
なるべく自己資金などで買い替え前の住宅ローンを完済し、通常の住宅ローンで借りたほうがお得になるのは間違いありません。
買い替えの際、初めて不動産売却を行う方は多いと思います。そんな時多くの方がこんなことで悩まれたりすることがります。
- 安心して売却を依頼できる不動産会社ってどこ？
- 時間がなくて不動産会社に相談できない
- できるだけ高く売りたいんだけど
- 高くそして早く売却したい
こんな初めての売却でよくある悩みにお応えするために役立つ記事を作成しました。
この記事を読むことで、
- 安心・信頼できる不動産会社を見つけることができる
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是非一度は読んでください。
きっとお役に立てるはずです！
土地や建物を購入した時よりも高く売却した時は税金がかかる
土地や建物である不動産を買った時よりも高く売ることができた場合は、その売却益に対して税金がかかってきます。（購入価格2000万円、売却価格3000万円＝1000万円の売却益）
ただし、自宅として利用していた住宅では、10年以上所有している場合は税率が軽減される他に3000万円までの売却益には税金がかからない特例があり、買い替えの際は課税が繰り延べられる特例を利用することができます。
また、逆に購入して損をしてしまっている場合は、給与所得などと相殺（そうさい）して所得税が軽くなる特例もあります。
不動産売買でかかる手数料や税金について
家の買い替えを検討している場合に知っておいてほしいのは、「不動産売却」「不動産購入」には、仲介手数料や税金がかかってきます。
簡単に解説すると、売買代金の５％～７％程度の費用がかかります。一戸建て・中古マンションに買い替える場合は、売却時と購入時ともに仲介手数料が必要です。
諸費用分を借りることができるローンも存在していますが、住宅ローンよりも金利が高いケースもあり、あまりおすすめできません。
そこで、不動産売却・不動産購入でかかる手数料と税金等の費用についてまとめた記事があります。
気になる方は是非参考にして下さい。
≫≫不動産売買でかかる仲介手数料（消費税）はいくら？50万から３億までの早見表
ローンが残っている家の買い替えの正しい資金計画
最後に「家の買い替えの正しい資金計画」の基本的な流れをまとめます。
- 不動産会社に査定依頼を出す
- 現在の家の正確な査定価格を出す
- 正確な査定価格をだしたら、いくら頭金が捻出できるかを確認
《売却価格ーローン残高ー仲介手数料＝頭金になるお金》 - 手持ちの資金と売却した時のプラスになったお金を足す
- 充当できる資金がわかったら買い替え先の家がいくらくらい
であれば購入可能判断できるようになる。
仮に、売却金額よりも住宅ローン残債が大きい場合は、現在では大手の不動産会社さんであれば「買い替えローン」の相談にのってくれることもあり、そのような安心保証を設けているところもあるので、買い替えでの不動産売却の際は大手の不動産会社に相談してみてもアリです。
買い替えでの不動産売却をおこなう場合どんなところに相談したらいいのかわからないという方も多くいらっしゃいます。
そんな方は、こちらの記事を読んでいただくことで多少なりともお力になれるかと思います。
買い替えの際、初めて不動産売却を行う方は多いと思います。そんな時多くの方がこんなことで悩まれたりすることがります。
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- 時間がなくて不動産会社に相談できない
- できるだけ高く売りたいんだけど
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