リバースモーゲージを検討しているなら”ちょっと待ってください”！！
リバースモーゲージは、定年を迎えたシニア層と呼ばれる方々にとって非常にありがたいサービスですが、実際はあきらかに損をしてしまう評価方法なのでおすすめできません！！
ですので、もう一度リバースモーゲージをよく知って、それでもリバースモーゲージを利用しようと考えているのであればまずはここで紹介する方法を試したあとに利用するようにしましょう！
このサービスを検討している人の中には【住宅ローンが払えない】という悩みをもっているからここにいきついたという方もいるかと思います。
また、定年を迎え将来の住宅ローンの支払いが心配という理由からリバースモーゲージもしくはリースバックを検討している方もいるでしょう。
今回は、そんなリバースモーゲージを検討している人へ、どれだけ損をしてしまうのか知っておいてほしいリバースモーゲージの【メリット・デメリット】について紹介していきます。
生活資金や何かとお金が入用だからという理由であれば、最後に紹介しているこの方法試してみましょう！
１．リバースモーゲージはメリットも大きいが損も大きい
現在あなたが所有している自宅を売却した場合、３０００万円で売れる可能性があったのに、１２００万円と評価され、１２００万円までしか使えないのに、あなたが亡くなった後、自宅を売却されたら、あなたは損をしたと感じてしまいませんか？
２．リバースモーゲージを知る
リバースモーゲージとは、現在住んでいる自宅を担保にして金融機関から融資を受けられるシニア層と呼ばれる方向けの融資制度になります。
所有者が死亡後は、金融機関がその自宅を売却して融資金額を一括返済されるシステムになっています。
２‐１リバースモーゲージのメリット
リバースモーゲージの最大のメリットは、シニア層と呼ばれる方たちが住み慣れた家を担保（抵当）には入れつつも、その後毎月の返済を行うことなく金融機関から融資してもらえるという点になります。
ですので、定年後も住宅ローンの返済がある方にとっては、毎月の住宅ローンの返済に悩みやストレスを抱えることなく生活していくことができるのでうれしい点ではあります。
また、その融資されたお金は、生活費はもちろんそれ以外のものにも自由に利用することも可能です。（金融機関によって条件がある場合もあるので要確認）
リバースモーゲージで借りたお金を、老人ホームなどの入居資金に充てる方もいらっしゃいます。
- 自宅の所有者は、自宅を生きている間は手放さずにお金を借りることができる
- 必要な時に借入することができる（ご利可能額範囲内で）
- 月々の返済は不要
- 亡くなった場合に一括返済される仕組み
２‐２リバースモーゲージのデメリット
リバースモーゲージは、シニア層と呼ばれる方たちにとって非常にありがたいサービスであるといえますが、やはりそれなりにデメリットも存在します。
リバースモーゲージは、自宅の所有者が亡くなった時に、その自宅を金融機関が売却し債務を回収することになっていますが、自宅の所有者（債務者）が予定よりも長生きする可能性もあり、債務額が不動産の評価額を超えてしまう可能性も考えられるため、ほとんどの場合で契約期間が決められています。
長生きして、契約期間を超えてしまった場合は、亡くなっていない場合でも債務回収が行われ、自宅の所有者であり債務者である本人は家を失うことになります。
また、リバースモーゲージを利用できる家にも制限があります。
基本的には、一戸建てが対象になりマンションは対象外になるケースもあります。
そして、最大のデメリットと私が感じている部分は、自宅の不動産評価額の４０％～本当によくて７０％の金額までしか借入することができないという点です。
もし、本当にお金が必要なのであれば通常の売却を私はおすすめします。
※ただし、リバースモーゲージの融資期間を「終身」としている自治体や金融機関もあり。
- 借入限度額は自宅の不動産評価額の４０％～良くて７０％
- 金融機関によっては配偶者への契約を引き継げない場合もある（要確認）
- 子供の同居は基本的に対象外（リバースモーゲージを利用できない）
- 金融機関によっては物件のある地域や融資されたお金に制限をかけられることもある
３．自宅に住みながらお金を準備したいならリバースモーゲージをおすすめ
自宅に住みながらお金を準備したいと考えているのであればリバースモーゲージをおすすめします。
しかし、所有している自宅がマンションの方や評価額（評価方法）に不満を持つ方は、まずは通常の不動産売却の査定を一度は試してみることをおすすめします。
≫≫【不動産売却】一括査定サイトおすすめランキング２０１８【永久保存版】
住み慣れた環境から離れたくない場合でも、売却の査定に来られる不動産業者の担当者に賃貸のお部屋を見つけてもらうことも可能ですし、不動産のあらゆる相談をすることできます。
自宅を売却したあとも家に住み続けるのはリバースモーゲージだけではありません。「ハウスリースバック」という方法もあります。
≫≫ハウスリースバック【口コミと評判】メリット・デメリットを徹底比較しました
４．リバースモーゲージを利用する前にあなたの家がいくらで売れるかは調べるべき！！
老後の生活に不安を覚えているため、リバースモーゲージを利用しようと考えているのであれば、現在住んでいる自宅を通常の売却査定でいくらで売れるのかということを調べるべきだと考えています。
住み慣れた家を手放すのはできれば避けたいところでしょうが、仮に本来であれば３０００万円で売れた可能性がある家でも、リバースモーゲージを利用した場合、最悪１２００万円までしか融資限度額がおりないことになります。
であれば、３０００万円で売却し、その後、現在の自宅の近くで賃貸のお部屋を借りるというて手もあるのではないでしょうか？もしくは、３０００万円で売却し、老人ホームの入居資金を作り、普段の生活費に充てたりすることで明るい老後が見えてくるのではないでしょうか？
売却がすべてではないですが、通常の売却を行うことで半分以上のお金があなたの手元に残ると考えると私はそちらのほうがあなたにとってもいい選択であるといえます。
また、通常の不動産売却は、全国無料で利用することができるので査定価格を知るために利用してもOKです。
５．リバースモーゲージを利用する前に試したい不動産一括査定サイト
ここで一度、現在所有している不動産の査定価格を出してもらって売却するのも１つの手です。
しかし、初めて不動産一括査定サイトを利用する人にとって本当に信頼できるサイトなのかということはわかりませんよね。
そこでここでは、私が実際に利用したこともある不動産一括査定サイトを紹介しておきます。
おすすめの不動産一括査定サイトをランキングで発表！！
不動産王.comで紹介している不動産一括査定サイトは
- 「簡単に入力できすぐに査定依頼できる」
- 「無料で利用可能・全国対応」
- 「プロ目線で信頼できると判断したもの・実際に利用して良かったサイトのみ」
安心して最後までご覧ください。
- 運営歴が長く、利用者が100万人以上のサイト
- 筆者の私が実際に利用して信頼できる不動産会社が参加していたサイト
- 初めての人でも3分以内に に不動産の査定を依頼できる全国対応のサイト
第１位 リクルート運営【SUUMO】知名度抜群！
- リクルートが運営する不動産一括査定サイト
- 運営会社が大手なので安心感がある
- 全国2000店舗
- 大手企業が運営なので個人情報の管理も安心
- 60秒で入力完了で に一括査定依頼可能
- 全国対応
- 無料で利用可能
- CMでお馴染みの不動産サービスで使いやすい
※査定可能会社数は物件所在地によって異なります
SUUMOの不動産売却査定サービスは、カーセンサーやじゃらんなどを運営するリクルートが提供しています。リクルートは、1976年から住宅情報を提供しており、それが現在のSUUMOとなっており、徒歩1分80ｍという基準を決めたのもリクルートで、読者が比較検討しやすい情報提供を心掛けているサービスです。
SUUMOのイマイチなポイントは、全国対応ですが、2000店舗ということで網羅できていないエリアもあることです。
年々、対応エリアを広げている状況ではありますがその他有名な不動産一括査定サービスと比較するとまだまだ少ない印象は否めません。
ただし、知名度や運営企業がリクルートであることを考えると信頼性は非常に高い不動産一括査定サービスであることは間違いありません。
どこで売却するか悩んだらまずはSUUMOで検討しましょう！
第２位 運営歴No１でNTTデータグループが運営している【HOME4U】
- NTTデータグループ会社が運営する不動産一括査定サイト
- 日本最多の利用者数「550万人!!」
- 厳選された1800社の不動産会社のみ参加”悪徳業者は徹底排除”
- 個人情報の管理も万全
- １分で入力完了で最大6社に一括査定依頼可能
- もちろん無料で利用可能！！
- 全国対応
- 国内で初めて始まった不動産一括査定サービスで現在もトップクラス
- 信頼できる営業担当者が来てくれると評判!!
【HOME4U】は2001年に日本で初めてネット上から不動産査定を一括で行えるようにした今もトップクラスの信頼できる不動産一括査定の老舗サイトになり、厳選された1800社から最大6社の査定価格をまとめて取寄せることが可能です。
これまでの査定件数は1400万件以上でNTTデータグループ会社が運営している点でも安心できます。
その他のポイントとしては、徹底して悪徳業者を排除しているので不動産売却で安心・信頼できる不動産会社を探したいという方には非常におすすめです。
HOME4Uのイマイチなポイントは、やはり他の不動産一括査定サイトと比較すると、参加している不動産会社が少ないという点です。
2017年までは、参加している不動産会社数が500社で非常に少なかったのですが、2018年現在では1000社に増え、2022年には1800社となり以前よりも査定を依頼しやすくはなっています。
ただし、他の不動産一括査定サイト1800社でもまだ少ないので、エリアによっては査定を依頼できる不動産会社さんがいないということも考えられます。しかし、信頼性・実績・利用者数は間違いなくナンバー１なので私は一番におすすめしています。
HOME4Uの口コミや評判についての記事をご紹介しています。
もし、HOME4Uについて詳しく知りたいという方は、HOME4Uの口コミ評判に関する記事を参考にされてください。
第３位 不動産ポータルサイトNo1の【HOME'S】
- 参加している不動産会社は現在1475社
- 東証一部上場企業が運営
- 国内最大規模の物件データベースで全国の物件を網羅
- ISMSを取得し、個人情報の取扱いを徹底している
- 自分に合う不動産会社を一目でわかるように充実の会社情報を掲載
- 地域密着から大手まで幅広い不動産会社掲載
- もちろん無料で利用可能
- 全国対応
おすすめ度：
不動産情報サイトと言えば「HOME‘S」といわれるくらい知名度がある「HOME‘S」ですが、賃貸以外にも現在は「不動産一括査定」にも力を入れています。
HOME‘Sだからこそ信頼できる不動産情報も発信しており、2014年～と不動産一括査定サイトの中では比較的新しいサービスにはなりますが、現在までにすでに利用者は420万人を突破しており【HOME‘S】だからこその数字だと言えます。
HOME‘Sの一括査定サイトの特徴として、今までに養ってきた経験を元に現在このHOME'Sの一括査定サイトに参加している会社は最大級の1475社に上り、どこの不動産一括査定サイトよりも【あなたとの相性のいい不動産会社】を見つけられるように各会社ごとの情報を細かく発信。
さらに、HOME‘S独自の掲載基準を満たした会社のみを掲載しているので安心できる不動産一括査定サイトであるといえます。
ホームズは、まだまだ不動産一括査定サイトとしてはスタートしたばかりのサービスになるので、HOME4Uと比較すると信頼性や実績では劣ります。
しかし、総合的に判断すると今までの不動産ポータルサイトとしての実績が十分なので「とても安心で信頼できる不動産一括査定サイト」と言えます。
ホームズの口コミ・評判や特徴・メリット・デメリットなどを「ホームズ口コミ記事」で紹介しています。ここの情報以外にも不動産一括査定サイトとしてのホームズのサービス内容を詳しく知りたいという方は是非参考にしてください。
第４位 売却成立サポートは年間20万件突破【イエウール】
- 参加している会社は最大級の1600社以上にのぼる
- イエウールも悪徳業者を排除しています
- 2014年からスタートした新しいサイト
- 売却成立サポートが20万件突破
- 無料で利用可能
- 全国対応
おすすめ度：
イエウールは、不動産一括査定サイトとしても有名なサイトで全国1600社以上の不動産会社の中から最大6社へ査定依頼をすることが可能です。
この不動産一括査定サイト「イエウール」も、厳選した不動産会社を紹介しており、お客様から苦情が多い悪徳業者を徹底排除しています。
イエウールに参加している不動産会社は不動産一括査定サイトの中でもトップクラスなのであなたの住んでいるエリアの不動産会社が見つけやすいサイトになります。
特に参加している不動産会社が１６００社以上と他の査定サイト比較しても多いので、査定を依頼できる不動産会社が１社もないというようなリスクを抑えることができるサイトでもあります。
イエウールは、まだまだスタートしたばかりの不動産一括査定サイトになるので「HOME4U」や「ホームズ」と比較すると、そこまでの安心感がという印象はあります。
しかし、利用者数はこの４年で他の不動産一括査定サイトと比較しても驚異的な伸びを記録していますし、参加している不動産会社の数もトップクラスなので、別の不動産一括査定サイトを利用した際に査定を依頼できる会社が少なかった場合などに併せて利用するのがおすすめなサイトであるといえます。
もし、イエウールについて詳しく知りたいという場合は、「イエウール口コミ」ボタン先のページで、イエウールのメリット・デメリット、特徴などを詳しく紹介しています。
第５位 2017年12月には利用者440万人突破の【リビンマッチ】
- 都道府県・企業別売却事例を見ることができる
- １４００社のもの不動産仲介会社が参加中
- ２０１７年１２月には利用者４４０万人突破
- 信頼できる不動産業者が見つかる
- 売却成立でお祝いギフトがもらえる
- 日本全国対応で無料で利用可能
- 査定価格と比べ１１５％以上も高い金額で売却できている実績あり！！
おすすめ度：
リビンマッチを運営する(株)シースタイルは、2006年に「BESTベンチャー100」にも選出されており、2006年12月にはまだ当時では珍しかった不動産一括査定サイトの「不動産＆マンション売却査定.com」の運営を開始しています。
2018年現在も「不動産＆マンション売却査定.com」は運営されており、現在は「リビンマッチ」の運営もしているため、不動産一括査定サイトとしての基盤や実績は十分にあり、信頼性は非常に高い企業であり、不動産一括査定サイトになります。
また、不動産に関連する多くのWEBサイト・サービスを運営・提供しているため、通常の不動産一括査定サイトを運営する多くの会社よりも実績は多いのです。
- 査定価格と比べ１１５％以上も高い金額で売却できている実績あり！！
ですので、少しでも高く売却したい人は一度は利用するべき一括査定サイトになります。
リビンマッチのいまいちなポイントは、「HOME4U」や「HOME‘S‐ホームズ」のような安心感があまりない点になります。不動産一括査定サイトでは、運営会社の知名度が気になる方もいらっしゃいますので、大手の不動産一括査定サイトの運営会社と比較するとどうしても劣ってしまいます。
しかし、リビンマッチを運営するシースタイルは、上で紹介しているように、不動産×WEBに特化したサービスを10年以上提供し、不動産一括査定サイトも10年以上運営しているので非常に安心です。また、知名度はありませんが実績・経験も非常に多いので信頼性は抜群といえるでしょう。
【おすすめ】大手の不動産業者のみに依頼したいなら”すまいvalue”
- 参加している大手６社のみ（小田急不動産・野村の仲介・三菱地所ハウスネット・住友不動産販売・三井不動産リアルティ・東急リバブル）
- 日本有数の不動産会社６社が運営
- 全国８９０店舗で対応
- ２０１９年度の実績だけでも１１万件の成約件数を誇る
- 大手不動産会社だからこその販売力・顧客リスト・広告費は他を圧倒
- もちろん無料で利用が可能
- 全国対応
おすすめ度：
【すまいvalue】は、比較的新しい不動産一括査定サイトですが「小田急不動産」「住友不動産販売」「野村不動産ソリューションズ㈱」「東急リバブル」「三井不動産リアルティ」「三菱地所ハウスネット」という日本でも超大手と呼ばれる不動産会社等が運営する信頼と実績のあるサイトになります。
１年間で１１万件の成約件数という数字を知れば納得の数字と言えます。
大手の不動産会社の強みとしては、やはり「販売力」「顧客数」「広告宣伝費」といった物件を売るために必要な力をどの会社よりも持っているところだと思います。そんな大きな会社が集まり共同で運営しているのであればさらに力は必然的にアップすることにもつながります。
私自身、すまいvalueを利用した経験がありますが、この６社のネットワークを駆使して物件を売却するために動いてくれるのでここまで力強い不動産一括査定サイトはないといえます。
「すまいvalue」は、自身をもっておすすめできる不動産一括査定サイトです！
大手不動産業者にお任せしたいと思うのであれば是非とも押さえておきたいサービスですね！！
すまいvalueのイマイチなポイントを紹介しておくと、やはり大手の不動産会社６社にしか最大でも査定を依頼できない点です。大手以外の中小不動産会社に同時に査定を依頼したくても無理です。
しかし、日本でもトップクラスの不動産会社に査定を依頼できるので、不動産売却は大手の不動産会社に査定を依頼したいのであれば、このサイトを超えるものはありません。
すまいvalueは、不動産売却の際には絶対に利用したい不動産一括査定サイトの１つです。
すまいvalueについて、もっと詳しく知りたいというのであれば「すまいvalue口コミ」ボタン先の「すまいvalueの口コミ・評判」に関する記事を参考にしてください。すまいvalueの特徴・メリット・デメリットについてここよりもさらに詳しく解説しています。
不動産一括査定サイトを利用者数・参加不動産会社数で比較
| 不動産一括査定サイト名 | 運営会社 | 運営歴 | 利用者数 | 不動産会社 参加数 |
| SUUMO | リクルート | 非公開 | 非公開 | 2000店舗 |
| HOME４U |
NTTデータスマート ソーシング |
17年 | 1000万人 以上 |
厳選1000社 |
| HOME's |
LIFULL | 2年 | 500万人 以上 |
1666社 |
| セカイエ | 10年 | 500万人 以上 |
1000社以上 | |
| イエウール |
Speee | 4年 | 450万人 以上 |
1600社 |
| リビンマッチ |
シースタイル | 10年 | 440万人 以上 |
1400社 |
| すまいValue |
三菱地所ハウスネット 住友不動産販売 野村の仲介＋ 小田急不動産 三井のリハウス 東急リバブル |
5年 | 記載なし | 大手6社のみ |
※すまいvalueは利用者数の発表はありませんが、年間売買契約成立数が11万件を超えています。（6社合計の数字）ですので、100万人以上の利用者がいることが予測されます。
６．リバースモーゲージの問題点（デメリット）
最後にリバースモーゲージの問題点と呼ばれるデメリットをわかりやすくまとめてこの内容を締めたいと思います。
- 金利上昇リスク
- 長生きリスク
- 評価額下落リスク
- 物件・資金の制限リスク
- 配偶者引き継ぎに関するリスク
- 子供との同居禁止リスク
- 借入限度額は評価額の５０％前後というリスク
- 法定相続人（子供）のトラブルリスク
金利上昇リスク
リバースモーゲージの金利は、基本的に【変動金利】が適用されています。
変動金利の場合、金利上昇がおこると【返済額】が増える可能性があります。
長生きリスク
リバースモーゲージでは、平均寿命をもとに契約期間を決めます。
しかし、実際は何歳まで寿命があるのかは誰も予測するのは不可能です。
上のほうでも少し触れましたが、契約期間よりも長生きしてしまうと、融資限度額まで資金を使い切ってしまう可能性があったり、契約期間を過ぎてしまうと一括返済を求められる場合もあります。
ですので、想定していた以上に長生きした場合は、長生きは本来であればいいことなのですが、老後の生活に深刻なダメージを与えることになります。
※金融機関や自治体によっては、契約期間が【終身】のものもあるので事前にチェックしておきましょう。
評価額下落リスク
担保に入れる、自宅の評価額は定期的に見直されることになります。1年に1回見直しが行われるのが多いのですが、評価額が下落し融資限度額を割ってしまうと、金融機関によっては一括返済を求められることもあります。
物件や資金の制限リスク
リバースモーゲージは、基本的に一戸建ての住宅が対象になっています。
また、リバースモーゲージを提供している自治体や金融機関の営業エリアにある物件などと決められていることもあります。
金融機関や自治体によっては【マンション】は対象外になることもあります。
また、資金は融資をしている金融機関や自治体が基本的には自由に使ってよいとしていますが、中には資金の利用用途に制限をかけているものもあるのでしっかりチェックしておきましょう。
リバースモーゲージで借りたお金を子供の住宅購入資金に充てた方も中にはいらっしゃるようです。
配偶者引き継ぎに関するリスク
配偶者に契約を引き継げない場合は、現在の所有者が亡くなってしまった時に配偶者の方が住む家を失ってしまうリスクがあります。
所有者が亡くなった場合、金融機関や自治体の対応は３つに分かれており以下の３つです。
- すぐに自宅を売却し一括返済する
- 配偶者がいる場合、契約を引継ぎさせてくれる
- 亡くなったあとは、売却までに1年～3年の猶予期間を与える
という対応があります。
リバースモーゲージを利用する場合この点についても確認が必要です。
子供との同居禁止リスク
自宅に配偶者や親以外の方がいる場合、リバースモーゲージを利用することができないこともあります。
契約時は、夫婦２人もしくはどちらかの親との同居だったとしても、将来子供の同居はどんな理由があろうと契約違反になることもあります。
将来的に、子供の同居の可能性があるときはリバースモーゲージの利用はおすすめできません。
借入限度額は評価額の５０％前後
リバースモーゲージでの借入限度額は、自宅の不動産評価額の４０％～７０％と言われています。
仮に評価額が
４０％＝１２００万円
５０％＝１５００万円
６０％＝１８００万円
７０％＝２１００万円
ということになります。
もし、現在の自宅をお金に換えたいと考えているのであれば間違いなく通常の「売却」を行うことをおすすめします。
法定相続人のトラブルリスク
最後に、法定相続人（子供）の事前承諾が必要であるということも把握しておきましょう。
リバースモーゲージを利用する場合、自宅を子供が相続することができなくなるので、現在の自宅の所有者である方の子供へ事前に相続できない旨を理解してもらっておく必要があります。
現代は、まだまだ自宅は相続するものだという考えをお持ちの方もいらっしゃいますし、子供は相続するもんだと考えている場合もあるでしょう。
リバースモーゲージを利用する場合は、事前に子供に相談してみましょう！
リバースモーゲージの条件が合わないという人はコチラの記事も是非参考にしてみてください。解決策となる可能性があります。
ハウスドゥ！が提供する「ハウスリースバック」について解説しています。
リバースモーゲージを検討中なら知ってほしい８つのデメリットまとめ
老後の資金を得たいという目的で、リバースモーゲージを利用する場合は絶対におすすめできません！！
老後資金作りを行いたい場合は、通常の不動産売却を行ったほうが正しい査定価格で売却することができます。
リバースモーゲージで評価額４０％で融資してもらうのであれば、普通に自宅を売却しお金を換えるようにしましょう！！
リバースモーゲージは、家に住み続けながらもお金を借りることができ、毎月の返済はないというメリットはありますが、老後資金を得たいという明確な目的があるのであれば普通通りに自宅を売却したほうが得することができますし大損して後悔することはないでしょう！
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≫≫不動産アドバイザーが優しく教える！不動産の査定から売却までの方法
家を高く売るコツについて徹底的に解説しています。
９０％の以上の人が満足した家を高く売る方法について興味ある方はぜひ参考に！！
≫≫不動産売却】一括査定サイトおすすめランキング２０１８【永久保存版】
現在、日本にある不動産一括査定サイトは３０個以上も存在します。
３０個以上も不動産一括査定サイトがある場合、初めて不動産一括査定サイトを利用する方にとってはどれを利用したらいいのかわかりにくいですよね。
この記事では、信頼でき安心して利用できる【不動産一括査定サイト】のみを紹介しています。
