今回は、相続などで空き家を相続した方へ空き家の賢い売却方法を紹介していきます。
空き家を少しでも高く売るためにはどんなことをするといいのか一緒に勉強していきましょう。
そして、空き家を所有している方は、空き家付きのまま売却したほうがいいのか、解体して更地にした後に売却したほうがいいのかわからないという方もいらっしゃると思います。
実際、解体費は物件にもよりますが１００万円前後かかることが多く、売却するのであればできれば解体費を出さずに売却したいと考えている方も多いでしょう。
今回は、空き家の売却方法で一番ベストな選択は何かを知っていただき、賢く空き家を売却していきましょう！
最後まで読むことで必ず役立つはずなので最後までご覧ください！
１．空き家の売却方法は基本的に2つ
現在、空き家をお持ちの方は相続で持つことになったといわれる方が７割から８割いるといわれています。
空き家といっても、元々は「実家」でありすごく大切な家であるという方もいることでしょう。
空き家の売却を考えている多くの人は、現在は自分でマイホームを購入し県内もしくは県外に住んでいる方というのが多く、「管理をするのが手間だから手放したい」「固定資産税を支払うのが負担」「これからも住む予定もないので売却し現金化したい」というのがほとんどだと思います。
しかし、空き家と言っても、古い空き家もあれば、まだまだ住むことが可能な空き家を所有している方もいるはずです。
まだまだ住むことができる空き家を所有している方で、もう住むことのない方はそのまま売却しても買主は現れると思いますが、古い空き家をお持ちの場合は、立地がよほど良くない限りなかなかそのまま売却に出しても売れることはないでしょう。
・空き家付きのまま売却する方法
・空き家を解体して更地にした後に売却する方法
２．空き家をそのまま売却するメリット
空き家を所有していると、ただ持っているだけで固定資産税・都市計画税がかかってきてしまいます。
また、空き家をそのまま放置しておくわけにもいかないので「掃除」などを行う手間もかかってきます。
空き家をそのまま売却する最大のメリットは、「管理する手間や管理費（維持費）がかからなくなる」という部分です。
「特別措置法」が施工される前は、売却したりすると利益が出やすいため税金がかなりかかってしまうというイメージからか、空き家を持っていたとしても放置するというケースが多くありました。
しかし、平成２７年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」というものが施工されてから、所有している空き家が「危険な空き家」「倒壊の危険がある空き家」「衛生上有害な空き家」と指定された場合、空き家を取壊しても「取壊さなかったとしても」”固定資産税が上がる”ので「取壊さず放置しているメリットが薄れてきている」というのが現状です。
・管理する「手間」や「費用」がかからなくなる！
・共有名義の場合も現金化して分けやすくなる
逆に売却する場合のデメリットとしては、売却する空き家が元々は小さなころからの家（実家）だった場合、家族との思い出の場所を売るという罪悪感を抱いてしまう点になります。
３．空き家をそのままにしておくデメリット
・管理する手間がかかる
空き家を管理する場合、近くに住んでいたとしても定期的に清掃や確認を行うことが必要になってくるため、非常に手間がかかってきてしまいます。
また、遠方の空き家であれば行くだけで交通費もかかってきたりして、時間もとられるため予想以上に手間と時間がかかってしまいます。
・管理を不動産会社に委託していると管理費がかかる
自分自身で管理を行わない方は、不動産会社に管理を委託する方もいらっしゃいます。
しかし、管理を委託するためには管理費を支払わな良ければいけないのでその分余計に経費がかかっていまいます。
・空き家は手入れをしていなければどんどんボロボロになる
空き家のために時間を作ることができない方は、空き家を仕方なく放置している方もいます。
しかし、放置していると家の外や中は、どんどんボロボロになっていきます。
・管理していないと臭いなどが発生して衛生的にも良くない
入居者がいない賃貸のお部屋は、排水管からの匂いなどがすることもあります。
空き家もその部屋のように一定期間人がいないことで排水管からなどの臭いが発生することも考えられます。
・古い空き家で管理を怠ると犯罪に使われる可能性も出てくる
私の知り合いの方も古い空き家をお持ちの方がおり、その方の空き家は、放置していたのですが知らないうちに中高生などがたむろする場所となっていました。
幸い大きな事件などにつながることはありませんでしたが、一度ボヤ騒ぎがあり、所有者も管理をしっかり行わないといけないなと痛感していました。
特定空き家に指定されると固定資産税があがる
平成２６年の「空家等対策の推進に関する特別措置法」により「特定空き家」に指定されると固定資産税が上がる可能性があります。
指定されないためには、日々の管理が必要になってきます。
空き家の売却は、将来住むことがない土地・建物であれば売却しても良いと私は考えます。
管理する手間は想像以上に大変でしょうし、管理にかかるお金にも正直バカになりません。
空き家の売却を考えた時は、家族はもちろん親戚などにも相談してどうするかを決めていくことでその場合のトラブルも未然に防ぐことができるはずです。
ここからは、空き家の売却で知っておきたい注意点について紹介していきます。
４．空き家の売却で知っておきたい注意点
権利関係
空き家や更地にしている土地に関して注意しておかないといけないものが「権利関係」です。
例えば、空き家が相続人たちに共有名義になっている場合、売却する際には、共有名義人全員の同意が必要になってきます。
さらに、名義がしっかりと変更されているかについても確認を行う必要があります。土地の名義が先代から変更されていないこともしばしばあるので確認しておきましょう。
もし、変わっていないとなると親族からの承諾も必要になってくるでしょう。
ですので、空き家を相続してその空き家を売却する場合は、相続の際に名義は一人にしておくとスムーズに売却できますし、相続前に売却して現金をわけようという話なのであれば先に売却しておいた方がいいというわけです。
境界
さらに権利関係と合わせて注意しておきたいのが「境界」についてです。
隣接する他人の土地との境のことです。境界を示す為に、コンクリート製の境界杭や金属プレート等を設置します。境界標を入れるには、資格者（土地家屋調査士等）への依頼が必要です。
引用：三井のリハウス
都市部でもこの土地の境界があやふやになっているケースも少なくありません。
境界があやふなままでは売却することもできません。
ですので、トラブルを避けるためにも測量が必要になる場合もあります。
現在の空き家もしくは土地を売却する場合は、不動産会社の方に「境界がどうなっているかわからないのでどうしたらよいか？」というように相談してみましょう。
名義人や境界については、しっかりとした不動産業者に査定を依頼することで安心して相談することができるので、よくわからない方は事前に相談してみると安心して売却することができるはずです。
５．空き家の賢いベストな売却方法
空き家付きのまま売却する
日本の空き家の多くは、木造で建てられている場合がほとんどです。
木造の戸建て住宅の場合は、築２５年以上になると、建物の価値としては０になってしまいます。
仮に築２５年以上の木造戸建て住宅を購入する方々は「購入後そのまま利用する」「購入後リフォームをする」「購入後自身で解体を依頼する」といういずれかになります。
ですので、築２５年以上か以上ではないかもしくは、このままでも住むことはできるのかできないのかという部分を判断基準に売却を検討していけばいいかと思います。
築２５年以上の土地付きの空き家を売却する場合は、建物の価値は「０円」ですので土地の価値を目安に売却金額を出していけばいいでしょう。
また、購入希望者（買主）が解体を前提とするケースの場合は「土地の価格から解体費用を差し引いた価格」が売却金額の目安と言えます。
ただ、素人目から見ると判断が難しい場合は、購入希望者（買主）がどんな選択をするのかを一度不動産業者であるプロに見てもらいどういう風に売却を進めていくべきか判断をあおいでもいいかと思います。
その際にどんな不動産業者に査定や相談を行えばいいのかについては「HOME4U」という不動産一括査定サイトで信頼できる不動産業者を探すことをおすすめします。
「HOME4U」は、無料で複数の不動産業者に不動産の査定依頼をすることができます。査定を依頼する際は、必ず「解体して売却するべきかどうか」を聞くようにしましょう。
また、「HOME4U」を利用することで複数の不動産業者の意見を聞くことができますので、解体が必要かどうか客観的に判断することができます。
解体後更地にして売却する
築年数が古い場合は、解体後、更地にすれば購入希望者（買主）が見つけられやすくなり購入されやすいといえます。
通常、購入希望者（買主）の取り壊し費用は、住宅ローンの対象外になってしまいます。ですので、現金を余分に持っている人でない限り、解体費用を捻出してまで購入するということはありません。
そのようなことを踏まえて考えると解体後更地にして売却に出す方が購入希望者となる人は多く現れやすいということになります。
また、更地にしたほうが売出価格もあげることができますし、古い空き家がついているよりも高い値段で最終的に売却できたという方は多くいらいっしゃいます。
先ほど紹介した「HOME4U」を使い、解体する前に、空き家のままで売却する場合はいくらになり・更地にして売却するといくらになるのかを確認してみるといいと思います。
解体するべきか迷われている方は、特におすすめです。
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６．空き家の原因と特例と言われる特別控除
空き家には、基本的に２つの種類があるといわれています。
１つ目は、賃貸のアパートや賃貸マンションの空室や戸建てでも自身が引越ししたために生まれた「空き家」です。これをここでは、「普通の空き家」と呼びます。
２つ目は、相続をきっかけにした「相続での空き家」です。これは「相続空き家」と呼びます。
現在、空き家問題がどんどん深刻になってきており、現在は８２０万戸以上の空き家が存在し、空き家が増えてしまう最大の原因は「相続」だといわれています。
現在の多くの若い夫婦というのは、仕事で県外などに住みそこに自身のマイホームを建てる人が多く、実家は親が他界することで発生する「空き家」が典型的な例となっています。
空き家をそのままにしておくデメリットでも紹介しましたが、戸建ての空き家をそのままにしておくと犯罪（事件）に使われる可能性があります。放火される可能性もあったり、犯罪者の拠点になることもあります。
また、老朽化が進んでいる空き家であれば災害などによって崩れる可能性も考えられるため非常に危険です。
そこで、国がそのような空き家が増えるのは良くないということで、平成２６年に「空き家法」を制定しました。特に「相続空き家」の解消に取り組むべきということで、税制改正も「相続空き家」を対象に行っております。
ここからは、相続空き家に関する税制について紹介します。あくまで一戸建ての相続空き家を対象にしているので「マンションの相続空き家」などは対象とならないので注意が必要です。
特別控除を受けられるのは住まなくなってからの３年以内
国が平成２７年に施行した「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家法）」では、「相続空き家」を売却しやすくする必要がありました。
そこで、空き家法の税制改正によって「３０００万円の特別控除」を設けました。元々からマイホームの売却を対象として３０００万円までは特別控除の対象としていましたが、マイホームだけでなく、相続空き家まで対象となったというのがこの税制改正のポイントといえます。
簡潔に解説すると、マイホーム・相続空き家を売却して利益がでても、その利益から３０００万円をひいた金額が課税される対象となるため税金が減額されるという特例になります。
特別控除の家屋の適用条件
・相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
・昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋であること
・マンション以外の家屋であること
・相続開始直前においてその被相続人以外に居住した者がいなかったこと
・相続のときから譲渡のときまで事業の用、貸し付けの用または居住の用に供されていなかったこと
※家屋の取り壊し（解体）した場合は以下の要件も必要
・相続のときから取り壊しのときまで事業の用、貸し付けの用または居住の用に供されていなかったこと
・土地が相続のときから譲渡のときまで事業の用、貸し付けの用または居住の用に供されていなかったこと
特別控除の譲渡の要件
・譲渡価格が１億円以下であること
・家屋を譲渡する場合、その譲渡において、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること
施行されるまでは、相続した物件というのは３０００万円までの特別控除は利用することができませんでした。しかし、上記の要件を満たすことで相続空き家は３０００万円の特別控除が適用されることとなりました。
７．結論：相続空き家は解体後売却するのが賢い売却方法！！
仮にあなたが、空き家をそのまま売却するのであれば注意が必要になります。
家屋の要件には「・昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋であること」というものがありました。
さらに譲渡の要件には「・家屋を譲渡する場合、その譲渡において、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること」というものがありました。
これは、冷静に考えるとちぐはぐなことをいっています。
現在の新耐震基準とは、昭和５６年６月１日以降に確認申請し建築されたものになります。昭和５６年６月１日以前に建築された家屋は、ほとんどの場合現在の新耐震基準をクリアしていないのです。
ですので、相続空き家をそのまま売却する場合に３０００万円の特別控除を受けようとすると、耐震リフォームを行った後から売却しなければいけないということになります。
空き家で住む予定もないものに耐震リフォームをしてからでないと売却できないのは非常に面倒です。費用もそれなりにかかってきます。
国としては、空き家法は、空き家（特に相続空き家）をなくすことが目的なので３０００万円の特別控除よりもリフォームすることよりも、空き家を解体してもらう方へと誘導しているということになります。
ですので、相続空き家の売却では「解体後に売却する」という方法をおすすめします！！
８．相続税の納付期限について
相続空き家を売却するうえでもう１つ知っておいてもらいたいことがあります。
それは、相続空き家の売却のタイミングについてです。
相続税は、相続人（相続する子供たち）は、被相続人（親）が４２００万円以上の相続財産を持っていれば４２００万円を超えた分に対して相続税が課税されることになります。
相続税を支払わないといけない場合は、「被相続人（親）が亡くなったことを知った日の翌日から１０か月以内」となっています。
仮に、相続税を払うお金がない場合は、１０か月以内に相続空き家を売却し、相続税の支払いに必要なお金を作るのがベストとなります。
空き家売却は、通常の不動産売却と違い、空き家の知識に詳しい不動産業者に依頼するべきです。そこで、一番最適な不動産業者を選ぶためにも信頼できる「不動産一括査定サイト」を利用し複数の不動産業者を比較し決めることが大切です。
そこで、日本で初めて不動産一括査定サイトをスタートさせ、NTTデータグループが運営する「HOME4U」を利用することをおすすめします。
９．知っておきたい家を売却した時にかかる費用と税金
不動産売却を行っていくうえでかかってくる費用というものがあります。
また、売却する際に知っておきたい税金に関する知識などもありますので是非こちらの記事を参考に売却するうえで知っておきたい費用と税金について勉強しておきましょう！！
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