リバースモーゲージのマンション適用条件とオススメできない２つの理由

リバースモーゲージはマンションでも利用可能！！
但し損をすることになるので注意が必要！！

定年後、退職金・貯蓄などの老後の資金が不十分など様々な理由によって、住宅ローンを完済したマンションを担保にして金融機関からお金を融資してもらえないか模索している人は多いのではないでしょうか？

住宅を担保に老後の資金を融資してもらう制度を「リバースモーゲージ」といいますが、リバースモーゲージの多くは基本的に「一戸建て住宅のみ」という厳しい条件などがあります。

ただ、持ち家には一戸建てのほかにもちろんマンションを所有されている人もおり、マンションでのリバースモーゲージの適用条件が気になっている方もいるはずです。

この記事では、

1. リバースモーゲージのマンション適用条件とは
2. リバースモーゲージのメリット・デメリット

詳しく解説していきます。

また、リバースモーゲージについて全く知らないという方々も日本では非常に多いというのがまだまだ現状です。

だからこそ、これから普及していったときにしっかりとリバースモーゲージのメリット・デメリットというものを把握して利用するべきなのか、それともやめるべきかという判断ができるような役立つ知識をご紹介していきます。

 

ただ、リバースモーゲージはあまりおすすめできません。
ですので、リバースモーゲージをあなたが検討しているのであればその代替え案のご提案もしていきますので、是非最後までご覧いただければと思います。

リバースモーゲージの多くがなぜマンション適用外なのか

リバースモーゲージを利用する際の担保対象の不動産が「一戸建て住宅」となっているところがほとんどです。

金融機関によってこの担保対象不動産は一戸建て住宅限定でやっているところもあり、なぜかマンションは対象外としている金融機関も多くみられます。

 

なぜマンションがリバースモーゲージの対象外（適用外）になるのでしょうか？

リバースモーゲージがマンション対象外となる理由

不動産売却では、一戸建て住宅よりも「マンション」のほうが資産価値が高い傾向にあり、売却する場合、同じ築年数でも「マンション」のほうが高く売却できる可能性があります。

 

しかし、リバースモーゲージでは、基本的に一戸建て住宅が主でマンションでは利用不可となるケースが多くあります。

 

理由としては、一戸建ては「建物評価」「土地評価」があるためです。リバースモーゲージで担保にする不動産は「土地の評価額を元に融資をする」という方法が基本的です。

建物は、築年数が経過するたびに資産価値としては下がっていきますし、木造であれば築10年以上であれば資産はほぼ０計算になります。

 

しかし、マンションは区分所有となり、所有する専有面積は部屋のみです。マンションの土地は利用者の所有する不動産でもないので、リバースモーゲージを提供する金融機関はマンションを対象外としているところが多いという事です。

 

リバースモーゲージのマンションを担保にする基本的な適用条件

ここでは、どんなマンションであればリバースモーゲージの担保として認められ適用条件となるのかを解説します。

この３つの条件に当てはまっていればおそらく担保としての評価は高くなるはずなので、マンションでもリバースモーゲージが利用できるようになるはずです。

 

基本的にこの３つの条件に合致していれば、不動産に詳しくない方でも資産性がありそうなマンションだと容易に予測できそうですよね。

大都市圏もしくはその近郊（ベットタウン等）の人口が多いエリア

リバースモーゲージを利用するためには、リバースモーゲージを提供する金融機関・公的機関が指定しているエリアであることが条件となっています。

金融機関のほとんどが、日本の大きな都市（都道府県）のみでしか提供をしていないことをみれば、エリアの重要性はご理解いただけると思います。

この理由としては、契約者となる方が亡くなられた時に、そのマンションを売却するという処理方法なり、借金を一括返済してもらうので、どうしても人口が多いエリアに限られて来るという訳です。

 

リバースモーゲージのマンションの築年数は重要「築１５年以内が理想」

リバースモーゲージを提供する金融機関などは、金融機関によって若干の誤差がありますが築年数が１５年以内や築年数が２０年以内のマンションを条件にしているケースがあります。

立地やマンションのブランドによってこの条件が緩くなることも考えられますが、基本的に築年数が少なければ少ないほど良いとされています。

ただ、築年数が浅いと言ってもマンションによって状況は様々なのでリバースモーゲージを提供している金融機関に問合わせて確認してみてください。

 

駅まで徒歩１０分圏内

基本的に、駅まで徒歩１０分圏内というアクセスの良さを持つマンションは資産性が高いマンションと言えます。

先ほども言いましたが金融機関は、契約者が亡くなった後は「担保不動産」を売却し融資したお金を回収します。ですから、売却しやすいマンションとなると駅近マンションというのはベストな物件あるといえます。

ただ、駅から離れているからと言ってダメという訳でもなくそのエリアによっても物件の担保評価は様々なので駅から離れているといってあきらめるのではなく、まずは金融機関に相談してみるということを念頭においておきましょう。

 

 

ここまでの内容で、マンションでも条件にマッチした商品であれば、リバースモーゲージ利用可能だという事をご理解いただけたかと思います。

しかし、リバースモーゲージは所有する不動産を担保に融資してもらえるメリットのみを見てしまいがちですが、メリットもあればデメリットもあります。

ここからは、リバースモーゲージのメリット・デメリットを紹介していきます。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのデメリット

以前「【知らなきゃ大損！？】リバースモーゲージの８つのデメリット」でも紹介していますが、詳しく知りたい方はコチラの記事をご一読ください。

 

リバースモーゲージのメリットを紹介してきましたが、やはりメリットだけがあるわけでなくデメリットも存在します。

特に注意してもらいたいのは、リバースモーゲージのデメリットは想像以上にあるという事です。

 

リバースモーゲージの最大のデメリットは

【自宅の不動産評価額に見合う金額を借りることができない】という点です。

 

これは、明らかに損をしているという事を知っておいてください。

 

 

次の項目では、仮にマンションを担保とした場合リバースモーゲージで借りられる限度額はいくらなのかという事をご紹介していきます。

リバースモーゲージでマンションを担保にして借りられる金額はいくら？

あなたが所有するマンションを担保に入れ、リバースモーゲージを利用した場合、いくらお金を借りられるのかざっと算出してみましょう！！

驚きの結果がわかると思います。

 

不動産評価額	融資限度額
	４０％	５０％	６０％	７０％	８０％
２０００万円	８００万円	１０００万円	１２００万円	１４００万円	１６００万円
２５００万円	１０００万円	１２５０万円	１５００万円	１７５０万円	２０００万円
３０００万円	１２００万円	１５００万円	１８００万円	２１００万円	２４００万円
３５００万円	１４００万円	１７５０万円	２１００万円	２４５０万円	２８００万円
４０００万円	１６００万円	２０００万円	２４００万円	２８００万円	３２００万円
４５００万円	１８００万円	２２５０万円	２７００万円	３１５０万円	３６００万円
５０００万円	２０００万円	２５００万円	３０００万円	３５００万円	４０００万円

 

いかがでしょうか？

基本的に多くの方が持つマンションの評価額は３０００万円～４０００万円になります。

 

リバースモーゲージを利用して、マンションを担保に入れてお金を借りられたとしても、このざっくりとした表で見ても「最大３２００万円」が限界という事になります。

 

仮に所有するマンションが２０００万円の評価しか出ず、２０００万円でリバースモーゲージを利用する場合「最大１６００万円」しか融資を受けることができません。（しかも、あくまで８０％でお金を借りることができた場合の話し。）

 

改めて知っておきたいリバースモーゲージとは

この記事を読んでくれている読者の方はリバースモーゲージについてすでに知っている方がホトンだと思います。

ただしここでは、改めてもう一度リバースモーゲージとは？ということについて詳しく知っておいてもらいたいので解説しておきます。

 

リバースモーゲージを安易に利用してしまうと非常に損をしてしまう可能性が高いので今一度リバースモーゲージについて一緒に復習しておきましょう。

≫≫【知らなきゃ大損！？】リバースモーゲージの８つのデメリット

 

 

ちなみにリバースモーゲージは、公的機関・金融機関（銀行）が提供していますが、公的機関と金融機関のリバースモーゲージの内容は少々変わります。

 

厚生労働省の「都道府県福祉協議会」のリバースモーゲージ

【目的】

低所得の高齢者世帯のうち一定の居住用不動産を有し、将来にわたりその住居に住み続けることを希望する場合に、当該不動産を担保として生活資金の貸付けを行うことにより、その世帯の自立を支援することを目的とする。

【実施主体】

都道府県社会福祉協議会（申込窓口は市町村社会福祉協議会）

【貸付対象】

資金の貸付対象は次のいずれにも該当する世帯

• 借入申込者が単独で所有（同居の配偶者との共有を含む。）する不動産に居住していること。
• 不動産に賃借権、抵当権等が設定されていないこと。
• 配偶者又は親以外の同居人がいないこと。
• 世帯の構成員が原則として６５歳以上であること。
• 借入世帯が市町村民税の非課税世帯程度の世帯であること。

【貸付内容】

貸付限度額 居住用不動産（土地）の評価額の７０％程度 貸付期間 貸付元利金が貸付限度額に達するまでの期間又は借受人の死亡時までの期間 貸付額 １月当たり３０万円以内の額（臨時増額が可） 貸付利子 年利３パーセント又は長期プライムレート（現在2.2％）のいずれか低い利率 償還期限 借受人の死亡など貸付契約の終了時 償還の担保措置 居住する不動産に根抵当権等を設定。 推定相続人の中から連帯保証人１名を選任。 ※長期プライムレートはH19.4.1現在

 

金融機関（銀行）のリバースモーゲージ（マンション可含）

金融機関のリバースモーゲージは、65歳以上や低所得者という決まりはなくどちらかといえば「老後を充実させましょう！」という老後をより良くするための制度という印象を受ける方も多いと思います。

 

都市銀行だけでなく地方銀行もリバースモーゲージを提供しているところも多く存在します。

ここでは、一戸建て限定のリバースモーゲージはもちろん、マンションも可能なリバースモーゲージを提供する金融機関一覧を紹介。

銀行名	商品名	対象エリア	対象年齢	対象不動産	融資額
東京スター銀行	充実人生	店舗があるエリア （要問合せ）	55歳以上	一戸建て マンション	500万～1億円以内
三井住友銀行	SMBCリバースモーゲージ	東京都 神奈川県 千葉県 埼玉県 愛知県 大阪府 京都府 兵庫県	60歳以上	一戸建て	1000万円～2億円以内
みずほ銀行	みずほプライムエイジ	東京都 神奈川県 千葉県 埼玉県	満55歳以上	一戸建て マンション	1000万円～2億円以内
りそな銀行 （資金使途は限定的）	あんしん革命	営業エリア内	満60歳以上	一戸建て	100万円以上～最大5000万円
福岡銀行	もっとライフ（通常型）	福岡市内・福岡市近郊	満55歳以上～８０歳以下	一戸建て	500万円～1億円以内
東日本銀行	リバースモーゲージⅡ型	営業エリア内	満50歳以上	一戸建て マンション	300万円～1億円以下

 

金融機関によって細かな条件などは違うことがあり、使用用途は基本的にどこも自由（事業・投資目的は不可）になっているところが多くあります。

 

もし、リバースモーゲージを利用する場合は、どこのリバースモーゲージを利用するかを検討しその詳細をしっかりと確認して申し込むことをおすすめします。

 

上で紹介した厚生労働省を元にリバースモーゲージを展開している公的機関と比べると非常に制限は緩和されていてある程度の基準を満たしている人であればリバースモーゲージを利用することが可能となっています。

 

リバースモーゲージの一般的な適用条件

リバースモーゲージの利用者の条件、その他適用条件は、その機関ごとで様々です。

 

みずほ銀行のリバースモーゲージ「みずほプライムエイジ」では、戸建て以外にマンションもリバースモーゲージが可能なっているので、適用条件のサンプルとして掲載させていただいています。

みずほ銀行の場合

利用者条件

以下のすべての条件を満たす個人のお客さま ・ご契約時の年齢が満 55 歳以上の方 ・ご自宅に夫婦 2 人暮らし、または 1 人暮らしの方 ・金融資産を相応に保有し、安定かつ継続した収入の見込める方(年金収入等) ・保証会社の保証を受けられる方 ・戸籍謄本により推定相続人が確定できる方 引用：みずほ銀行（みずほプライムエイジ）

担保条件

＜担保物件が戸建の場合＞ ・ご自宅の土地評価額（みずほ銀行所定の方法による評価）は、2,000 万円以上必要となります。 ＜担保物件がマンションの場合＞ ・原則、以下の基準をすべて満たす物件（注３）、もしくは別途指定（みずほ銀行所定の方法により選定）する個別の物件が対象となります。 (1)お客さまの年齢が 100 歳の時点で、築年数 45 年以内となる物件 (2)専有面積が 50 ㎡以上の物件 (3)ご自宅の評価額（みずほ銀行所定の方法による評価）が 1 坪当たり 250 万円以上かつ総額 5,000 万円以上となる物件（注３）上記の基準をすべて満たす場合でも、みずほ銀行所定の審査の結果、お取り扱いできない場合もございますので、ご留意願います。 ＜戸建・マンション共通＞ ・保証会社がご自宅の土地および建物に、原則として第一順位の根抵当権を設定させていただきます（設定登記費用はお客さまのご負担となります）。 ※設定金額（根抵当権極度額）は、貸越極度額の 120％以上とさせていただきます。 ※設定金額（根抵当権極度額）は、お取引期間中に変更が必要となる場合があり、この場合は変更登記をしていただきます（変更登記費用はお客さまのご負担となります）。 ・ご自宅に、他の金融機関の（根）抵当権が設定されている場合、ご利用いただけません。 ・担保となる物件は、下記取扱対象地域所在の物件とさせていただきます。 ・ご自宅の名義がお申し込み本人単独、または配偶者との共有の場合のみご利用いただけます（配偶者以外との共有物件の場合、ご利用いただけません）。 ・ご自宅が借地、保留地、仮換地である場合は、お申し込みできません。 ・ご自宅が住宅・賃貸併用物件、店舗など事業の用に供する部分がある物件の場合には、ご利用いただけません。 ・自宅購入資金としてご利用いただく場合、購入されるご自宅を担保物件とさせていただきます。 引用：みずほ銀行（みずほプライムエイジ）

 

６５歳から８０歳までに必要なお金はいくら？

三菱UFJ信託銀行によるとこんなことがかかれていました。

総務省の家計調査報告によると、高齢無職世帯(夫65歳以上、妻60歳以上の夫婦のみの無職世帯)の公的年金などの社会保障給付は、1カ月におよそ19万円です。同じく家計調査によると月々の支出はおよそ27万円であるため、不足分は月々8万円程度となります。年間で考えると、8万円×12カ月で96万円。老後期間が20年で1,920万円、25年で2,400万円となり、これに家のリフォームや自動車購入、医療など加えると老後資金は3,000万円程度が目安であるといえます。

引用：三菱UFJ信託銀行より

夫婦の場合、年金受給額は現在で約２１万円程度（三菱UFJ信託銀行の記事だと１９万円となっています）だと思います。

そこから現在毎月の生活費用として家計調査では２７万円となっていますが、２８万円というところもあるので、約６万円～７万円は年金と別に必要という事になります。

 

さらに、ゆとりのある老後生活を送る場合は、最低でも３２万円は欲しいところです。

ですから、１１万円のお金が年金と別に必要になってくると予測します。

 

年金を除外した必要なお金

毎月の年金以外の出費	１年	１０年	２０年	３０年
７万円	８４万円	８４０万円	１６８０万円	２５２０万円
１１万円	１３２万円	１３２０万円	２６４０万円	３９６０万円

もちろん、退職金をいただいている人もいるので一概には言えませんが、将来は年金受給額も下がり、さらには退職金も少なくなると考えると老後で必要なお金の負担は増えてくると予測されるはずです。

 

では、先ほど紹介した表に当てはめてみましょう！

年金を除外した必要なお金

毎月の年金以外の出費	１年	１０年	２０年	３０年
７万円	８４万円	８４０万円	１６８０万円	２５２０万円
１１万円	１３２万円	１３２０万円	２６４０万円	３９６０万円

不動産評価額	融資限度額
	４０％	５０％	６０％	７０％	８０％
２０００万円	８００万円	１０００万円	１２００万円	１４００万円	１６００万円
２５００万円	１０００万円	１２５０万円	１５００万円	１７５０万円	２０００万円
３０００万円	１２００万円	１５００万円	１８００万円	２１００万円	２４００万円
３５００万円	１４００万円	１７５０万円	２１００万円	２４５０万円	２８００万円
４０００万円	１６００万円	２０００万円	２４００万円	２８００万円	３２００万円
４５００万円	１８００万円	２２５０万円	２７００万円	３１５０万円	３６００万円
５０００万円	２０００万円	２５００万円	３０００万円	３５００万円	４０００万円

 

リバースモーゲージでは、不動産評価額の４０％～最大で良くて８０％が融資限度額です。

老後の生活では、退職金以外に３０００万円必要と言われているので、不動産評価が高い物件を担保に入れなければリバースモーゲージでは３０００万円なんて準備するのは難しいという事になります。（現実的ではなないと私は考えています。）

 

リバースモーゲージをどうしてもおすすめできない２つの理由

1. 不動産評価額に見合ったお金を借りることができない
2. 老後に必要なお金をリバースモーゲージだけでは準備できない可能性が高い

このような２つの理由があるため、リバースモーゲージを検討している方には残念ですがおすすめできないのです。

 

ただし、こんな人にはリバースモーゲージを利用してもいいかなと考えています。

1. 亡くなったあとに自宅を売却されても困る人がいない人
2. リバースモーゲージの融資で老後生活資金を充分に準備できる人
3. どうしても自宅に住みながらお金を準備したい人

 

このような理由でリバースモーゲージを利用したいのであれば、損を承知の上で利用するなら使ってみるのもいいと思いますが、１つ先に知っておいてもらいたいことがあります。

それが次の項目です。

リバースモーゲージを利用する前に不動産売却の査定だけでもしてみる

仮にあなたが所有するマンションの評価額が３５００万円だったとします。

 

リバースモーゲージでは金融機関が担保となる不動産の評価を査定をし「評価額」を出します。

しかし、現在一般的な不動産市場で売却すると、その不動産評価額以上に自宅を売却することができる可能性もあるのです。

 

一般的な不動産売却をおこなうことで、そのマンションに見合った不動産相場で売却できれば「リバースモーゲージ」で得られる以上のお金を得ることができます。

 

あなたが少しでも多くの豊かな老後資金を得ようと考えているのであれば、リバースモーゲージよりも、まずは先に「不動産売却をした場合、いくらでマンションが売却可能なのかを査定してもらう」ことが最も最優先事項になります。

不動産（マンション）売却での査定は、無料で行ってもらえます。また、査定を依頼したからと言って絶対に売却しないといけないわけではありません。

 

リバースモーゲージを利用するときは、まずは不動産の査定を行う金額を見て、その後リバースモーゲージを利用するかじっくり検討したほうが私は良いのではないかと考えています。

不動産売却の査定を依頼するなら「不動産一括査定サイト」

不動産（マンション）売却する際の査定を依頼するときに非常に便利なサービスがあります。

それが「不動産一括査定サイト」です。

この基準があるからこそ、自信をもっておすすめできる不動産一括査定サイトといえます。

もう一度言いますが、老後を資金を確保するためには売却することが一番資金を準備できる手段となります。

少しでも多くの資金を準備したい場合は、まずはいくらでマンションを売却可能なのかを知りためにも不動産一括査定サイトを利用してみましょう！

 

累計利用者1200万人以上一括査定No1【イエウール】

イエウール公式ホームページ

 

イエウール公式ページ

 

不動産一括査定サイトの利用手順

 

運営歴No１でNTTデータグループが運営している【HOME4U】

 

HOME4U公式ページ

 

【おすすめ】大手の不動産業者のみに依頼したいなら”すまいvalue”

すまいvalueは、不動産売却の際には絶対に利用したい不動産一括査定サイトの１つです。

すまいvalue公式ページ

 

どうしても生活環境を変えたくないというあなたへ！

家を売却した場合、もうその家からは引越しをしなくてはいけません。しかし、リバースモーゲージを利用するよりも、老後の資金は十分に確保することができます。

仮に、3500万円で売却できた時は、リバースモーゲージを利用するよりも「2100万円～1050万円以上」も多く資金を確保することができるのです。

リバースモーゲージに関するQ＆A

 

 

 

 

【まとめ】リバースモーゲージのマンション適用条件とオススメできない２つの理由

 

ここまで記事を読んでくれた方であればもうお分かりと思いますが、私はリバースモーゲージの利用はおすすめできない派です。

理由は

1. 不動産評価額に見合ったお金を借りることができない
2. 老後に必要なお金をリバースモーゲージだけでは準備できない可能性が高い

このような２つの理由があるため、リバースモーゲージを検討している方には残念ですがおすすめできないのです。

リバースモーゲージは、不動産評価額からの基準の数十％しかお金を借りることができません！！

ですから、あきらかに「あなたは損」をしてしまうのです。

リバースモーゲージの利用検討前の代替え案！！

リバースモーゲージの代替え案としておすすめできる不動産一括査定サイトとは？

 

豊かな老後を誰しも送りたいと思っていますよね？しかし、リバースモーゲージでは、その時は良くても後々後悔する可能性が高いサービスだと私は考えています。

不動産評価額の４０％でお金を借りて家を失うのは、損だと感じませんか？老後資金を上手に準備するなら、まずは売却査定であなたのマンションはいくらで売却可能なのかという事を知ってからでも遅くはありません！

 

是非、少しでも多くのお金を得て豊かな老後を過ごすためにも参考にしていただければ幸いです♪

 

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